房企中报深读｜建业：穿越火线

21世纪经济报道记者 张敏 实习生 李佳媛 报道

在我国房地产市场版图中，河南省因强大的人口支撑和城市化潜力，一度成为市场交易最旺盛的区域之一。但近些年，这种支撑力量随着棚改退潮等各种原因而减弱。去年以来，去杠杆背景下的市场下跌，叠加疫情、汛情的双重影响，河南楼市调整幅度加大。

多数业务布局在河南省内的建业地产，承受的压力可想而知。

2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。此后，建业地产的“危机”也被广泛关注。在行业流动性不佳的情况下，作为一家区域性民营房企，建业能否成功突围，业界疑虑颇多。

经过股权转让、项目出让、组织架构调整等措施，到2022年年中，情况终于明朗。今年上半年，建业地产实现收益73.01亿元，同比减少64.1%；归母净利润亏损56.05亿元（去年同期溢利7.29亿元），毛利为5.54亿元，同比下降84.8%。

虽然很多重要指标下滑，但建业地产借此保住了流动性，公司并未出现债务违约的极端情况。且在8月初完成5亿美元债的偿还之后，建业地产年内已无到期美元债。

这也令建业地产董事会主席胡葆森重拾信心，他近日召开的业绩会上表示，“我们都只能说对自己还是很有信心……我们的战略聚焦在河南也已经30年了，不是一个短期的追求。我认为只要继续扎根在河南、在这个土壤中继续越扎越深，勤劳拼搏，把产品造好、把服务做好……我相信其他的企业也会找到自己的生存之道。”

自救之路

市场下滑的大势，去年开始影响到建业的业绩。2021年，建业地产实现合同销售金额为人民币601.05亿元，合同销售面积约816.6万平方米。在2020年首次迈入千亿军团之后，很快又出现下滑。

到2022年上半年，建业地产重资产合同销售金额约人民币140.40亿元，同比减少约54.8%，总合同销售建筑面积约191.5万平方米，同比减少约52.7%。

同期，建业地产亏损为人民币59.41亿元，为公司成立30年来首次出现亏损。

建业地产首席财务官赵瑞昆表示，上半年的亏损，部分原因是主动地把非经营性亏损做了计提，实际上现金流的亏损并不是很大。

从财报数据来看，建业地产2022年中期出现的亏损，主要源于账面性的非经营性亏损，如存货减值、投资性物业资产减值等。

其中，该公司计提存货减值17.36亿元，因与万达合作导致商业项目运营模式变更，投资物业公允价值下跌15.14亿元。此外，期内公司因出售附属公司带来的亏损为4.75亿元，应收账款坏账计提3.27亿元，汇兑损失接近1亿元，减值金额累计约为41亿元。

今年以来，建业采取多种手段缓解流动性压力。4月，建业与万达达成合作协议，将全部商业项目出租给万达商业运营。5月，河南文旅投资集团与建业集团达成战略合作，对“建业电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”进行股权投资。7月，河南铁建投集团下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司完成入股，成为建业地产第二大股东。

建业地产CEO杨明耀在业绩会上表示，上半年的经营工作把现金流的重要性放在第一位。从年初就制定了销售的策略，以快速回笼现金作为第一要务，对库存、物业作了分类分级的管理。上半年进行价格折让的主要是库龄一年半以上的物业和部分地下物业，库龄在一年半以内的基本上还是正常销售。

这些操作虽然导致了计提存货减值，致使公司出现亏损，但同时也为建业补充了现金流。截至2022年6月30日，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币65.08亿元，仍不足以覆盖短期负债，但在紧锣密鼓的安排下，公司并未出现债务违约。

到下半年，随着河南铁建的资金注入，建业的流动性得到进一步补充。8月8日，建业地产公告称，已向8月票据付款代理人电汇全部金额，用于偿付未偿还本金及利息。至此，建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作。

对于现阶段的房地产企业来说，守住信用底线十分重要。一方面，一旦出现债务违约，会引发评级下调、融资停滞、项目进展缓慢等一系列连锁反应，企业很难从泥淖中爬出；另一方面，在政府部门主导的房地产业纾困中，有良好信用背书的项目显然会受益更多。

深耕之力

作为深耕河南的房企，建业在河南省的市场占有率达到4%，如果加上兄弟公司中原建业的销售额，市场占有率为7.2%，虽然比前几年10%的高点有所下降，但建业仍保持着“河南王”的领跑地位。

在此轮市场调整中，这种区域深耕战略的劣势和优势都有所体现。

胡葆森坦言，“比起在全国布局的头部企业来讲，他们的回旋余地比我们更大，我们因为聚焦在河南，回旋的余地就小，所以过去一年业绩就受到了很大的影响。”

但与此同时，在河南省主导的房地产业纾困中，建业也成为最大的受益者。除了河南铁建的入股外，今年8月5日，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。这也是郑州房地产纾困基金的首个落地项目。

分析人士认为，该基金的运作模式，体现了“救项目不救企业”的原则，但有良好信用背书的项目显然会受益更多。与建业相比，已经出现债务违约的河南房企鑫苑，以及同样面临较大资金压力的本地企业正商、永威、康桥，获得的支持就不及建业。

经过此番操作，建业地产的压力已大大缓解。

在8月8日归还完美元债之后，建业迅速对经营工作重心作出调整，对下半年的结转收入、结转利润以及交付的情况作出了一系列的安排，并准备好复工计划。

杨明耀表示，建业原有的货值是374亿，计划在下半年加推132亿，这些货值85%布局在地级市上。根据上半年销售数据的表现，地级市场销售去化的速度优于郑州市场。从这个角度来讲，全年完成400亿的销售任务是很有希望的。

今年8月到期美元债偿还后，建业还有7笔存续美元债，其中2023年有3笔合计9亿美元到期，2024年有3笔合计8亿美元到期，2025年则有一笔2.6亿美元到期。

对于融资和美元债偿还，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，具体的还款计划有三：一是强调销售回款，通过制定有效的销售政策、回款政策，提高现金回流；二是利用铁建投战略入股的机会，增强融资能力，降低成本；三是要坚决执行资产盘活工作，继续跟国央企、金融机构合作，灵活多元化地制定资产盘活变现的路径和方案。

同时，随着一系列稳楼市政策起效，市场表现出企稳趋势，这对企业的恢复至关重要。胡葆森也表示出对市场的信心，他说，“对市场我一直都是谨慎乐观，因为我对中国经济的韧性，14亿人的市场，包括我们在河南这个市场上……我们还是认为有自己的一席之地，我们还是很乐观，对行业整体上长期还是乐观的。”