房企中报深读丨双轮驱动战略显效：新城控股毛利率提升

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

“公司‘房地产开发+商业运营’的双轮驱动将继续推进。”日前，新城控股（601155.SH）董事长王晓松在2022年半年度业绩说明会上强调。

根据中报披露，2022年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元人民币（下同），归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。期内，新城商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%。王晓松相信，随着行业的修复和公司长期稳健发展，该部分估值将得以体现。或许正是基于商业“轻重并举”模式的发展，新城控股整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点，至21.90%。

新城控股总资产5148.83亿元，归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米，这为下半年业绩增长奠定了基石。

融资破题

上半年，新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。上半年公司回款金额达760.30亿元，回款率117%。

截至报告期末，新城控股净负债率48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，现金短债比为1.06；在手现金447.82亿元，其中受限资金仅为67.32亿元。

半年来，新城控股努力降负债。据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬透露，2022年新城控股公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。

新城控股偿还债务的资源其实不少。该公司公开发行公司债券于7月下旬取得相关批复，将根据市场情况在控制融资成本的前提下择机发行。1-6月，除了吾悦广场经营性物业贷外，新城控股成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证；成功完成1亿美元境外债发行，为4月份以来第一笔民企地产境外新发债；9月2日，据上海清算所公告披露，新城控股拟于近期在银行间市场通过中债增担保发行2022年度第二期中票，发行规模不超过10亿元，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％-4.30％。

目前，新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。

商业 “造血”

商业板块有望成为新城控股的另一只现金奶牛，且吾悦广场配套的销售回笼足以覆盖吾悦广场的建设资金。

新城控股董事兼联席总裁曲德君对新城商业的商业模式、先发优势以及开发运营能力三者打通充满信心，据其表示，面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期开业，并完成年度目标，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。

与此同时，吾悦广场融资的路径也逐渐理顺。目前该公司自持116座吾悦广场。截至2022年6月30日，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资；2022年1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。

管有冬透露，一般来说，经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6%-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。

疫情之下，全国化布局既令吾悦广场相应分散疫情风险，也让其在促活广场经营方面有很多空间。上半年，新城控股实现商业运营总收入约47亿元，同比增长20%；下半年力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。

王晓松指出，考虑到目前行业情况，新城控股将运营回暖、稳定经营作为商管工作的重点。公司在轻重并举的规划下，保持规模平稳增长。

但商业管理赛道竞争渐趋激烈，尽管新城控股是较早进入这一赛道的房企，过去有一定优势，未来也将面临新进入者及业内同行的竞争。

曲德君认为，目前行业主要有以下四大发展趋势：经过多年高速增长，购物中心进入存量运营时代；购物中心的行业集中度提升，逐步进入行业整合阶段，头部企业市场份额进一步扩大，头部企业纷纷开启轻资产运营模式；国内经济增长放缓、疫情频发影响消费复苏，单个商业体对经营风险的抵御能力不足，规模化、连锁化经营的优势凸显；行业同质化严重，同时消费客群、消费理念、消费需求、消费方式也在深刻变化，深度经营和创新经营成为核心能力。

未来已来

半年来的努力没有白费，目前新城控股经营性现金流已转正：现金流净额为115.03亿元，去年同期为-75.72亿元。平均融资成本为6.50%，较去年同期下降0.1个百分点。

中报披露，新城控股下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1,762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。关于扩张，王晓松坦言，会充分考虑行业、市场的变化，并结合新城控股自身的经营情况，适时开展新项目拓展。截至2022年6月30日，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。新城控股在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司总土储的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土储的29.46%。

王晓松指出，新城控股下一步将通过甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。

坚持做精主业的同时，新城控股为了提升核心竞争力，围绕主业进行相关业务的研究和探索。截至2022年6月末，公司旗下吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60（兆瓦）MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。