房企中报深读丨双轮驱动战略显效:新城控股毛利率提升

地产唐韶葵 2022-09-06 17:20

毛利率有所提升。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

“公司‘房地产开发+商业运营’的双轮驱动将继续推进。”日前,新城控股(601155.SH)董事长王晓松在2022年半年度业绩说明会上强调。

根据中报披露,2022年上半年,新城控股实现营业收入428.03亿元人民币(下同),归属于上市公司股东的净利润30.10亿元,扣非归母净利润25.62亿元。期内,新城商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%。王晓松相信,随着行业的修复和公司长期稳健发展,该部分估值将得以体现。或许正是基于商业“轻重并举”模式的发展,新城控股整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点,至21.90%。

新城控股总资产5148.83亿元,归属于上市公司股东的净资产616.99亿元。截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3468.92万平方米,这为下半年业绩增长奠定了基石。

融资破题

上半年,新城控股实现合同销售金额651.60亿元,累计销售面积约657.20万平方米。上半年公司回款金额达760.30亿元,回款率117%。

截至报告期末,新城控股净负债率48.37%,同比下降12.11个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,现金短债比为1.06;在手现金447.82亿元,其中受限资金仅为67.32亿元。

半年来,新城控股努力降负债。据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬透露,2022年新城控股公开市场债务到期126亿元,1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。公司将继续坚持底线思维,做好资金排布,积极确保每笔债务到期偿付。

新城控股偿还债务的资源其实不少。该公司公开发行公司债券于7月下旬取得相关批复,将根据市场情况在控制融资成本的前提下择机发行。1-6月,除了吾悦广场经营性物业贷外,新城控股成功完成10亿元中票发行,为银行间首单房企信用风险缓释凭证;成功完成1亿美元境外债发行,为4月份以来第一笔民企地产境外新发债;9月2日,据上海清算所公告披露,新城控股拟于近期在银行间市场通过中债增担保发行2022年度第二期中票,发行规模不超过10亿元,发行期限为3年,票面利率询价区间为3.00%-4.30%。

目前,新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%,同比下降8.39个百分点;若直接按照货币资金除以短期金融机构债务,现金短债比则为1.75倍。

商业 “造血”

商业板块有望成为新城控股的另一只现金奶牛,且吾悦广场配套的销售回笼足以覆盖吾悦广场的建设资金。

新城控股董事兼联席总裁曲德君对新城商业的商业模式、先发优势以及开发运营能力三者打通充满信心,据其表示,面对疫情的挑战,过去两年仍有近70座吾悦广场如期开业,并完成年度目标,这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。

与此同时,吾悦广场融资的路径也逐渐理顺。目前该公司自持116座吾悦广场。截至2022年6月30日,有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资;2022年1-8月,台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地,累计获得融资62亿元左右。

管有冬透露,一般来说,经营性物业贷债务久期约8-10年,融资成本约6%-8%,符合公司优化债务结构的长期规划。

疫情之下,全国化布局既令吾悦广场相应分散疫情风险,也让其在促活广场经营方面有很多空间。上半年,新城控股实现商业运营总收入约47亿元,同比增长20%;下半年力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。

王晓松指出,考虑到目前行业情况,新城控股将运营回暖、稳定经营作为商管工作的重点。公司在轻重并举的规划下,保持规模平稳增长。

但商业管理赛道竞争渐趋激烈,尽管新城控股是较早进入这一赛道的房企,过去有一定优势,未来也将面临新进入者及业内同行的竞争。

曲德君认为,目前行业主要有以下四大发展趋势:经过多年高速增长,购物中心进入存量运营时代;购物中心的行业集中度提升,逐步进入行业整合阶段,头部企业市场份额进一步扩大,头部企业纷纷开启轻资产运营模式;国内经济增长放缓、疫情频发影响消费复苏,单个商业体对经营风险的抵御能力不足,规模化、连锁化经营的优势凸显;行业同质化严重,同时消费客群、消费理念、消费需求、消费方式也在深刻变化,深度经营和创新经营成为核心能力。

未来已来

半年来的努力没有白费,目前新城控股经营性现金流已转正:现金流净额为115.03亿元,去年同期为-75.72亿元。平均融资成本为6.50%,较去年同期下降0.1个百分点。

中报披露,新城控股下半年计划竣工148个子项目,实现竣工面积1,762.80万平方米,其中,住宅项目951.16万平方米,商业综合体项目811.64万平方米。关于扩张,王晓松坦言,会充分考虑行业、市场的变化,并结合新城控股自身的经营情况,适时开展新项目拓展。截至2022年6月30日,新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米,可满足未来2-3年的开发运营所需。新城控股在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市约占公司总土储的37.05%,长三角区域三、四线城市约占公司总土储的29.46%。

王晓松指出,新城控股下一步将通过甄别潜力区域与城市,把握结构性机会,在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。

坚持做精主业的同时,新城控股为了提升核心竞争力,围绕主业进行相关业务的研究和探索。截至2022年6月末,公司旗下吾盛能源累计投产项目55个,累计装机规模约60(兆瓦)MW,预计年发电总量7500万度,每年减少碳排放量74775吨。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

唐韶葵

产经版资深记者

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