潘石屹夫妇,双双退居幕后

21世纪商业评论 李惠琳,江昱玢
2022-09-08 07:00

人未走,茶已凉。

记者/ 李惠琳 江昱玢  编辑/ 陈晓平

潘石屹夫妇,双双隐退江湖。

9月7日中午,SOHO中国发布公告称,潘石屹和妻子张欣,已分别辞任董事会主席、CEO职位。

二人仍为SOHO中国董事会成员,继续任执行董事,事业重心将转至“专注于支持艺术和慈善事业”。

老板往后退,市场却沸腾了。

今日午后,SOHO中国股价快速拉升,以1.51港元的价格收盘,上涨11%,市值78亿港元,拉升7.8亿港元。

股市这样回应潘的辞任,这位59岁的地产大亨,也有点尴尬。

早想退,没走成

潘石屹是地产圈的话题人物。

1995年,其与妻子张欣共同创立SOHO中国, 赶上房地产黄金时代的红利,带领SOHO中国迅速崛起。

2007年,SOHO中国登陆港交所,一度以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO,夫妇身家暴涨至500亿元。

来源:视觉中国

巅峰时期,SOHO中国年营收超过180亿元,其后一路下坡。

2014年开始,潘石屹不断出售资产,退意越发明显。据不完全统计,到2019年里,其累计出售300亿元资产。

2020年,SOHO中国两度传出私有化消息,美国黑石集团、高瓴资本均给出报价。

2021年6月,黑石集团发出全面收购要约,计划收购SOHO中国已发行全部股权,交易价格约236.57亿港元。

要约若完成,潘石屹夫妇仅保留9%的股权。

三个月后,这笔交易告吹,潘石屹未能如愿离场,还意外留下麻烦事。

今年7月,SOHO中国CFO倪葵阳,因涉嫌内幕交易接受调查,据称,倪可能在黑石收购要约中利用股票套现。

潘石屹最近一次露面,是在今年3月。

他喊来京沪中介机构,召开一场线上视频会议,寻求出售3.2万平米优质房源,包括银河SOHO、三里屯SOHO等11个项目,涉及办公、商业及公寓等多种类型,均在京沪两地。

 

潘石屹诚意十足,打出七折优惠, “相信市场没有‘卖不出去的货,只有卖不出去的价’,所以决定血本甩卖。”

潘石屹称,收入全部用于降负债、不分红,但是,没有降低外界对其清仓退场的怀疑。

这次,潘石屹夫妇也不算真正离场,二人仍为SOHO中国董事会成员,也未有股权变动。

2021年报显示,Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份,持有SOHO中国63.93%股权,潘石屹夫妇及其子女为该信托受益人。

新管理层的班底,均为任职于SOHO中国的老臣,黄晶生成为董事会非执行主席,徐晋、钱霆为执行董事和联席CEO。

潘家夫妇,依然可以牢牢控制着公司。

包租公,不好当 

新接手的管理层,任务并不轻松。

SOHO中国专注于京沪城市中心的高档商业地产项目,过去十年,由散售模式转为自持物业模式,潘石屹摇身变为“包租公”,体量大为萎缩,在疫情冲击下,过得越发艰难。

2021年,SOHO中国收入仅为17.42亿,几乎全是租金,同比下降20.53%,净亏损1.31亿元。

今年上半年,“包租公”的生意雪上加霜。

其租金收入8.96亿元,投资物业平均出租率,本来稳定在90%以上,如今降至约80%。

在提供收入的9大京沪项目中,7个自持项目的出租率,较2021年末均出现不同程度下滑。

其中,潘石屹视作“两个永远不能销售的项目”——望京SOHO、外滩SOHO,半年时间,出租率分别下滑5个、7个百分点。

“在北京,SOHO中国的租金回报率还不到3%,银行贷款资金成本超4%。全年物业经营仍然亏损2%,生意怎么做?”潘石屹多次提及,中国楼市资金回报率太低。

他负债压力,不算轻。

截至6月底,SOHO中国净资产负债率约为44%,平均借贷成本约4.7%,总借贷共计约167.3亿元,一年内到期的超过16亿元。

SOHO中国的流动负债,超过流动资产约31.2亿元。

潘石屹习惯了“卖卖卖”,解燃眉之急。

今年3月开始甩卖的资产,将会贡献一部分收入。《21CBR》记者在搜侯公开租售平台上发现,截至目前,其显示已售的自持房源共计31套。

SOHO半年报未披露上述交易,因为未到会计准则要求的收入确认时点,不出意外,这些已售出的资产,有望能快速回些款项。

SOHO中国已是二三流地产商,潘石屹夫妇依然很富,4月发布的富豪榜中,两人合计坐拥210亿元财富。

“钱已经赚够了,做事不会优先考虑赚钱。”潘石屹做过这样“佛系”的表白。

然而,赚够了钱,未必就见得能全身而退。

(题图来源:视觉中国)

(作者:李惠琳,江昱玢 编辑:陈晓平)