深度丨大房企深耕杭州

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

杭州第三轮集中供地9月15日下午顺利收官。这场土拍对于杭州市场预期，甚至全国市场预期都有一定启示。

此次土拍共推出19幅涉宅地块，成交金额430.63亿，平均溢价率5%。土拍开始之后，很快线上成交了11幅地块，其中9幅底价成交，2幅溢价成交；另外8幅地块溢价封顶进入线下报价摇号程序。

截至第三批地块出让结束，杭州2022年共成交涉宅地123幅，总可建面积1039万平方米，总成交金额超1814亿元，接近2021年涉宅地成交总金额的70%。

杭州第三批次地块的供应量比第一批次、第二批次明显缩量了，但此次地方政府推出的地块避开了当下市场供应量最大的萧山区、富阳区、临安区，所推出的地块当中有13幅地块或分布于主城热门板块，或是体量巨大，足够3-5年的开发周期。

地块成色推高了房企报名积极性：有8幅地块因为报名房企过多而进入线下摇号阶段，占比达到42%。有8家房企报名了6幅以上地块。结果，滨江、绿城、万科、华润、招商、保利这6家房企在此轮土拍中获取了12幅地块。

大房企在杭州此次土拍中占据一席之地。杭州楼市分化明显，折射到土地市场，便是商品房流速确定的地块引发多家房企报名；流速不确定或业态复杂高难度地块，房企谨慎看待，结果这些地块要么底价成交，要么由地方城投公司接手。

土拍分化

整体来看，杭州第三批次土地出让减少了前两批次中表现不错的非主城区地块的供应，同时增加了主城区的土地供应，在供给端平衡土地供应，避免盲目推地导致的区域范围内房价的大起大落。这反映出了对于落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”的态度，同时也反映出杭州对于自身未来经济的信心。

杭州业内人士丁建刚认为，第三轮集中供地并不能表明土地市场开始转热，“事实上，开发商只抢流速确定的地块，市场流速不确定，或者业态复杂、非住宅比例较高的地块，则非常谨慎出手”。

8幅摇号地块中，绿城中了两幅，滨江中了3幅，万科中了1幅，另有两幅地块被坤和建设集团股份有限公司（简称“坤和”）、浙江中豪控股集团有限公司（简称“中豪”）拿走。

启信宝信息显示，坤和是杭州富和基业企业管理有限公司旗下企业；中豪则是一家由徐国耀持股79%的企业。

知情人士透露，上述两家企业拿下地块之后，有意引入其他房企联手开发。市场同时传言滨江联合体拿了两幅地块。滨江方面对21世纪经济报道记者表示，具体会否参与另两幅地块的开发有待公司公告。相比前两次的大手笔拿地，滨江、绿城如今不约而同聚焦周转率高的地块。绿城在此次土拍中拿地金额占榜首，这样的拿地策略与该公司董事会主席张亚东所言希望进入三个前十（销售排名前十、自投部分排名前十和权益部分前十）相吻合。

在今年前两轮土拍中豪掷超过400亿拿地的滨江，再次56亿元拿下江湾新城两幅宅地。江湾新城便是钱江新城二期，这一板块市场承接力较大，且目前暂无新房在售。此前观翠揽月轩和栖江揽月轩在6月开盘分别取得12.8%、18.5%的低中签率。后续建发华发的江华玺云、江月望云即将上市，已经引发不少购房者关注。

江湾新城成为了今年杭州供地的主力板块之一，三轮集中供地中已出让7幅宅地，第三批次就推出了3幅，且全部进入线下一次性报价。

华润7.4亿元补仓申花板块，拿下位于申花万象天地南侧的宅地。这幅地块容积率1.5，可建面积约2.2万平方米，体量小周转率高，且区位优势明显。绿城70亿元拿下申花核心大体量宅地，溢价率达到10.11%。保利、招商均在已经入驻区域拿地。这些在业内人士眼中地方政府压箱底的地块，大房企争抢不言而喻。

而业态复杂的地块如之江未来社区和星桥地铁上盖地块，总金额达162亿元，占此次土拍总金额近40%，由地方国资平台公司-之江城投与杭州地铁分别拿下。

杭州土拍分化，此轮推出的主城区地块也吸引了有资金实力的本土民企进场：杭州金穗以7.75亿元溢价竞得临平区地块；浙江杰立以6.93亿元竞得上城区笕桥地块；浙江圣奥置业以8.52亿元竞得钱塘区下沙元成社区地块。

“再不拿地，它们在杭州就断粮了。”一家大型民企东南集团投资部门相关人士无奈表示，其实更多民企想参拍，无奈当下支付能力有限，已无法与央、国企们同台竞争。

地价挤泡沫

此轮土拍供应更向主城区与热点板块集中，也显示了政府对市场节奏的把握。与此同时，借着市场调整的机会，杭州土拍市场的泡沫正逐渐褪去。

基于部分区域一手楼盘供应量已经很大，去化周期较长，杭州此次土拍就避开了这些片区。比如，萧山区、富阳区、临平区地块零挂牌；钱二、四堡七堡、申花等热门区域板块靓地出炉，这从一个侧面说明了杭州楼市恢复动力不足。

今年年初，杭州二手房成交量开启下跌行情。直至9月份，二手房成交仍然不见起色。今年新房交付较为集中的奥体板块，如今挂牌量激增，成交却不见起色。第三方机构数据显示，截至9月15日，杭州二手房成交量为1903套，相比8月成交4668套，仍然是下跌趋势。

这就不难理解政府在第三批次出让地块的限价上做出些许调整。比如，绿城小镇所拿未来科技城闲林板块联荣片区地块，成交价格相比上一次该片区出让的地块跌了将近4000元/平方米。这一片区在今年首批次土拍中限价2.711万元/平方米，本次拿出来的地块限价却只要2.31万元/平方米。

浙江杰立地块位于所拿上城区笕桥板块，该板块在今年首次集中供地出让的地块限价4.264万元/平方米，本次出让地块只要3.5万元/平方米，跌了近8000元/平方米。

虽然上述两幅地块在区位、综合条件上相比过往出让的同片区地块或许有差异，但限价天花板明显下调了。

业内人士认为，杭州市政府在对地块的价格调整上，正朝着更加科学更加精细的趋势发展，未来不排除出现一地一（限）价的情况。

相比之于部分业内人士认为杭州土拍走出了独立行情，从整体溢价率来看确实难言土地市场回暖。杭州第三批次土拍整体溢价率5%，今年前两轮集中供地的整体溢价率分别为6.57%、4.6%。在全国楼市下行的大背景下，地方政府或更倾向于在思考如何更高效利用土地周转，维持楼市健康运转。