旭辉“脱险”？

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

9月18日，旭辉控股（00884.HK，简称“旭辉”）公告，拟将于或大约于2022年9月21日在国内公开发行2022年度第二期中期票据，发行规模不超过12亿元（人民币，下同），期限三年，固定票面利率将根据簿记建档结果确定。

该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。募集资金扣除发行费用后，拟用于项目建设、购回或偿还旭辉控股（集团）境外美元债券、偿还发行人有息债务。

截至目前，五家示范性发债房企全部完成了中债增担保发债。今年5月，龙湖、碧桂园、新城、旭辉、美的置业等房企成为示范性发债企业，由中债增及金融机构为房企发债提供信用风险缓释工具，助力部分民营房企完成发债。

8月23日，龙湖宣布发行一期15亿元中票，利率3.3%，期限3年。9月8日，美的置业发行的2022年度第三期中票正式上市，发行金额10亿元，利率3.33%，期限3年。9月9日，新城控股完成2022年度第二期中票，发行规模10亿元，期限3年，最终票面利率3.28%。9月16日，碧桂园完成2022年度第一期中票发行，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%。

一个月时间内，5家示范发债民企均发行了中债增担保票据。旭辉是最后一家发行中债增担保票据的房企，也因其资本市场波动，以及公司大股东多番资本运作为公司筹集资金而最受市场关注。

数据显示，旭辉前8月合同销售额943.0亿元，销售面积629.35万平方米，销售均价15900元/平方米。同比分别下滑46.7%、37.74%、11.18%。这也是大部分房企的常态，相比其他同行，旭辉业绩的下滑尚算可控。

但销售回款的下滑，导致旭辉利润持续承压。2022年中报显示，旭辉毛利率和去年同期持平，为20.69%，但净利率同比却大幅降低8.34个百分点至6.41%。

降本增效是较为有效的办法。中报显示，2022上半年，旭辉的销售及市场营销开支，由2021年同期的约11.68亿元，减少31.3%至8.02亿元；行政开支由2021年同期的约17.40亿元，减少29.0%至12.35亿元。

旭辉在债务方面压力比同行略小，按目前的融资体量匡算，该公司短债无忧。截至2022年6月末，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档。

但旭辉合作项目较多，2022年中报净利率下滑主要原因之一就是合联营贡献业绩同比大幅减少84%。因合作方债务逾期风险，合联营业绩可能会对旭辉利润造成持续冲击。不过，旭辉一直强调，该公司去年已启动风险管理，即项目层面的现金流管控和股权层面的归边。

但面对销售回款下滑，只有增厚资金安全垫。于是在2022年中报发布之后，旭辉便展开一连串资本运作，筹集了超过7.6亿港元。

9月5日，旭辉披露旗下位于中国香港特区英皇道项目股权出售变更买家信息事项。新买方华王有限公司出资13.38亿港元购买英皇道101号及111号的全部权益。新的交易结构调整之后，旭辉所得款项净额约6.81亿港元，可获收益2180万港元，所得资金将用作集团的一般营运资金。

9月6日，旭辉宣布已于9月5日完成先旧后新配售约3.05亿股，净筹约6.23亿港元。

9月9日，旭辉间接全资附属公司与旭辉执行董事及控股股东林中、林伟以及林峰（林氏兄弟）的联系人订立买卖协议，拟1.17亿元转让旗下南京项目公司，这家公司主要从事租赁公寓的开发及经营管理。

大股东增持股票，已成为旭辉多次“护盘”的标志性动作。林氏兄弟分别于8月31日、9月2日、9月8日连续增持旭辉股票，共计增持400万股。目前林氏兄弟共持有旭辉约48.7亿股股份，约占该公司已发行股份总数的51.54%。

据统计，今年以来，旭辉大股东已累计增持超1600万股，耗资近5400万港元。此前的中期业绩会上，旭辉控股CFO杨欣透露，上市十年来，公司大股东从未减持，并通过二级市场买入、以股代息、供股认购等形式，累计增持超过10亿股，以实际投入支持公司长期发展。这既体现了大股东对公司长期发展的看好，更表明其对小股东利益的高度重视。

频繁融资，既体现了旭辉在行业规模紧缩面前尚有余力自救，也暴露了该公司隐藏的流动性风险。

如此种种均是房企抵抗行业寒潮的必经之路。旭辉能否真正脱险，还看市场未来走向与该公司抵御风险的韧性。