国庆黄金周楼市整体仍偏冷 二手房成交同比回暖

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

网签数据显示，国庆假期楼市整体成交仍偏冷，重点城市新房成交同比降幅超三成，但在政策利好及房企加大营销力度等因素的推动下，部分城市的黄金周楼市活跃度提升，二手房表现好于新房市场。

根据中指监测数据，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%；诸葛找房数据研究中心监测数据也显示，重点15城国庆假期新房成交4474套，较去年同期下降47.1%。

考虑到网签数据具有一定滞后性，中指研究院强调，根据部分企业反馈，今年国庆期间，到访量较平日增加，特别是大城市销售略有恢复，部分城市黄金周楼市出现一定恢复，预计后续数据表现或有好转。

楼市表现分化

国庆假期，不同城市、不同项目之间的分化明显，部分城市楼市活跃度出现提升。

北京新房市场保持一定热度。中指研究院认为，一方面国庆假期作为传统楼市销售节点，房企紧抓营销周期吸引客户看房，促进成交；另一方面假期出京相对不便，不少置业人群选择假期看房。

但北京新房市场分化明显，优质楼盘售楼处相对热闹，看盘者相对较多，而区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处相对冷清。

整体来看，北京新房和二手房市场整体在逐步回暖，楼市企稳，购房者信心逐步回归。尤其是9月中下旬以来，大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市认购数据相对较好，对市场预期有带动作用，但网签备案数据有一定延迟，导致最终的成交数据降幅较大。

深圳楼市分化明显，部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般。国庆假期开发商推货节奏明显加快，多个楼盘赶在节前跑步入场。从售楼现场来看，假期期间多个楼盘现场人气明显回暖，与节前中央楼市政策出台、开发商举办各类暖场和优惠活动有关。

广州国庆期间的推盘节奏较为积极，有超30个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”、“购房赠送物业费”、“首付分期”、“一口价特惠单位”等营销活动。从现场人气来看，主要以天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目整体去化一般。

苏州国庆期间看房人数有显著增长，多个售楼处推出优惠活动，特惠房、买房抽奖、认购送豪礼等方式层出不穷，消费者购房情绪得到一定调动，但近几个月苏州购房政策有所变动，购房者仍多持观望态度，政策稳预期效果仍需时间兑现。

南京国庆期间商品住宅累计认购2000套左右，与前两周数据相比有明显增长。小长假期间，借助政策的优惠和房企的让利，市场整体表现尚可，项目到访量增多。

重庆市场部分项目以价换量，加大优惠力度促成交，叠加秋交会优惠，当前购房环境优惠力度较大。从成交来看，来访量上涨两到三成，成交热度有所上升，但同比仍延续下降趋势。

部分重点城市如成都、武汉、郑州、西安等，需求端表现仍保持谨慎，购房者观望态度较浓，政策稳预期效果仍需时间兑现。

相较于新房市场的冷淡，国庆假期多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

需求端看房活跃度也提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

政策利好“银十”

国庆假期部分城市新房市场的活跃度提升和整体二手房市场的回暖，与节前央行、银保监会、财政部等接连出台利好政策密不可分。

9月29日，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，多个城市被允许阶段性放开首套住房贷款利率下限，这也是国务院两次常务会议提及“一城一策运用好信贷等政策工具”后，央行做出的力度较大的政策表态，业内人士认为，四季度或将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同日，央行公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

据中指研究院统计，目前广东、山东等省份部分城市已经跟进落地相关政策，广东清远首套房贷利率最低可至3.7%，阳江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限；山东济宁下限降至3.95%，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%。

实际上，9月整月，各地也在持续完善楼市调控工具箱，政策优化节奏有所加快，据中指监测，9月政策发布频次较7-8月大幅提升，热点城市加大了政策优化力度。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

中原地产高级研究经理卢文曦则指出，多部门出台的利好政策将降低购房成本，对修复市场信心有着重要意义，个税新政对二手房交易形成非常明显的利好，其效果将逐步得以显现，而二手房市场成交量的提升也有助于激活新房市场。