21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
随着美联储超鹰派政策不断超出预期，美国楼市受到的冲击比此前的预期更加猛烈。
10月21日，作为“全球资产定价之锚”的美国10年期国债收益率继续大涨，突破4.3%关口。此前一天，10月20日，10年期美债收益率才刚刚升破4.2%关口。与此同时，美国房贷利率也在狂飙，30年期抵押贷款利率升至6.94%，创下2002年4月以来最高。
在高利率和高房价的双重打压下，美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会（NAR）20日公布的数据显示，美国9月成屋销售环比下降1.5%，连续第八个月下滑，而且可能会在未来几个月进一步下降。
房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨8.4%，达到38.48万美元。不过环比来看，价格在降温，在6月攀升至41.4万美元的高点之后，房价已连续第三个月环比下跌。
尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户，较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度，出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间，仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。
亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，美国低密度独立屋的住宅传统，公共交通及其他基础设施薄弱，加上千禧一代的购房需求，多重因素导致了美国住宅用地紧缺、住房供应不足的情况，而且将在相当长的时期内存在。
面对数十年未见的高通胀，9月美联储连续第三次加息75个基点。美联储将于11月1日召开为期两天的政策会议，多数经济学家预计将再次大幅加息75个基点，而且今年12月会议上可能还将加息75个基点。
更糟糕的是，20日美国初请失业金人数意外下降，显示就业市场持续火热，再度强化了投资者对美联储将持续大幅加息的预期。利率期货市场已首度押注美联储本轮紧缩周期的利率峰值将突破5%。对比来看，一周前市场的预测还在4.70%左右。
牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者分析称，高企的能源价格和普遍高于预期的通胀导致央行积极收紧货币政策。近几个月来，随着信贷环境收紧、贷款利差扩大以及对经济衰退的担忧开始显现，房地产的债务成本急剧上升，市场面临调整压力。
NAR数据显示，美国9月成屋销售总数年化471万户，创2020年5月以来新低，8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值，那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外，美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降，创下2007年以来最长连降。
对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管销售疲软，但由于库存有限，一个房子仍会出现多个买家，有超过四分之一的房屋最终售价高于标价。目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差，当时的库存水平是现在的四倍。
整体而言，如今美国楼市的健康状况比2007年金融危机时要好得多。Babatope对记者表示，从积极的方面来看，商业地产市场在这次衰退中相对于全球金融危机时的情况更好。自全球金融危机以来，放贷变得更为保守，投机开发活动减少，总体空置率也有所下降。
此外，疫情后美国楼市也出现了一些迁移趋势。安萨里表示，人口稠密的大城市周边无法建造更多住宅，导致这些地方地价高企、房价居高不下，在家办公的新趋势使不少人迁往南方“阳光地带”州，这些地方的地价得到支撑。居外IQI的数据也反映了上述地价上涨趋势，前10名的州为：得克萨斯、加州、佛罗里达、华盛顿州、夏威夷、北卡罗来纳、纽约州、内华达、马里兰和伊利诺伊。
对于美国楼市而言，未来的一大关键问题是，房贷利率还要涨到多高？
美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）20日公布的贷款商调查显示，30年期贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下2002年4月以来的最高水平，而去年同期仅为3.09%。
与此类似的是，美国抵押贷款银行家协会（MBA）19日公布的数据也显示，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升，上涨13个基点至6.94%，为连续第九周上涨，创下2002年以来的最高水平。
在美联储紧缩政策的持续冲击下，美国房贷利率突破7%几乎已成定局。金融机构Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至预计，2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”
在贷款利率持续攀升影响下，截至10月14日当周，MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2，为2015年以来最弱；再融资贷款申请指数下跌近7%，创2000年以来新低。
另一方面，建筑商信心也不断下滑。全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行18日公布的数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平，同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。
对于当下的市场，NAHB首席经济学家Robert Dietz评论称：“虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡，但事实是，更高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量潜在买家拒之门外。自2011年以来，独栋住宅开工数量首次下降。鉴于市场对利率将继续升高的预期，预计2023年将看到独栋建筑开工数量进一步下降。”
从种种迹象来看，美国房价接下来还会继续下行，但暴跌不太可能。摩根士丹利美国住房策略师James Egan最近下调了对房价的预测，称2023年12月房价将同比下降，但预计下跌幅度仅为3%。
展望未来，Babatope对记者表示，短期内美国房地产的表现将不佳，但长期来看并非如此。预计主要经济体的政策利率将在明年企稳，然后在2024年进行一系列连续降息，后续房地产市场或迎来反弹机会。
(作者：吴斌 编辑：李艳霞）