向往田园生活想在城郊买农家院？当心“钱房两空”丨投教121

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道 投资走正道，安全有保障，欢迎来到《投教121》。我是西瓜唐，带你了解买房的实用小知识。

近期，21世纪经济报道联合蚂蚁集团投教基地联合推出的《养老理财问卷报告（2022）》显示，乡村田园养老是人们十分青睐的养老生活方式。具体数据来看，39.23% 的受访者希望乡村田园养老，22.10% 的人选择城市居家养老、12.4%的人选择了旅游养老、10.9% 的人选择了候鸟式养老、只有8.75% 的人选择传统的“和子女共同居住养老”的生活方式，略高于异地养老和其他。

退休之后，不少城里人向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活，想到郊区买个小院，安享晚年。在二手交易平台闲鱼APP上以“农村小院出售”为关键词，会发现大量的农村小院出售的帖子，有的还标明“永久产权”、“可以过户”等字样。

需要当心的是，这样的“买卖行为”风险极大，不仅可能住不进自己心仪的小院，还有可能损失大量金钱，落入“钱房两空”的悲惨境地。

严禁城市居民到农村购买宅基地

2022年8月15日，农业农村部在《关于以宅基地有偿退出改革为乡村振兴赋能的提案》的答复中表示，按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于农民集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

农业农村部所提的法律法规和有关政策中有一条重磅内容，即《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）。《通知》明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

事实上，“城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同无效”是近年来法院审理农村房屋买卖合同纠纷的一个基本原则。

北京市第二中级人民法院2022年6月30日披露的一则民事判决书显示，23年前签订的一份农村宅基地房屋买卖合同被判无效，且5年后该宅基地房屋再次转卖的买卖合同也被判无效，并要求最后一手买受人将涉案房屋返回给第一手出卖人。两份农村宅基地房屋买卖合同都被判无效的一大原因就是，第一手出卖人是该村村民，但两位买受人都不是该村村民，因此后者不享有购买该村宅基地的权利。具体案情如下：

王某系北京市房山区琉璃河镇南洛村集体经济组织成员，刘某、杨某非该村集体经济组织成员。1999年4月3日，王某与杨某达成《房屋买卖协议》，王某将房山区琉璃河镇南洛村小南洛X号宅院及院内房屋转让给杨某。2005年8月27日杨某将该宅院及房屋转让给刘某。

2015年王某向法院起诉，要求确认王某与杨某之间房屋买卖协议、杨某与刘某之间的房屋买卖协议无效，后法院判决确认两份房屋转让协议无效。同年，王某向法院起诉，要求刘某返还案涉房屋及附属设施，2015年1月28日，法院判决刘某于判决生效之日起三十日内将案涉房屋返还给王某。

2016年6月1日，刘某向法院起诉，要求王某赔偿其损失共计50万元。在该案中，刘某向法院申请对案涉房屋建筑物及附属设施重置成新价、装饰装修价以及宅基地区位补偿款进行评估。

2016年11月30日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具估价报告，认定案涉房屋宅基地区位补偿总价278404元，房屋重置成新价209395元，装修及附属物价格178170元，合计金额665969元。但2017年11月29日，刘某向法院申请撤诉。

2021年，刘某申请重新评估涉案房屋，并再次起诉王某。北京吉翔房地产土地评估有限公司出具了一份估价报告，案涉房屋宅基地区位补偿总价473805元，房屋重置成新价173994元，装修及附属物价格432591元，合计金额1080390元。

一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于农村房屋买卖合同无效之后的处理原则，最后一手买受人刘某将诉争宅院及房屋返还给第一手出卖人王某，王某亦应参照评估结果直接给付刘某房屋重置成新价、装修及设备附属物成新价以及信赖利益损失费。

刘某要求王某给付房屋重置成新价、装修及设备附属物成新价的诉讼请求，法院予以支持。其认定标准，应以2016年北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具估价报告为标准。理由是，在法院判决刘某返还房屋后，刘某即应提出赔偿损失要求，故应以当时的评估标准确定赔偿数额。

关于过错责任划分，因王某对外转让农村房屋及宅基地违反法律、行政法规的禁止性规定，在刘某居住多年且对房屋进行增建、修缮后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，法院确定王某承担70%的责任。杨某（第一手买受人）在案涉房屋及宅基地买卖过程中存在过错，但因其不负有返还义务，故因合同无效产生的法律后果归于最后一手买受人刘某承担。刘某非为该集体经济组织成员，并无资格购买案涉房屋，故其亦应当对合同无效承担相应的责任。法院确定刘某承担30%的责任。

因此，一审法院判决：王某于判决生效之日起十日内给付刘某房屋重置成新价、装修及设备附属物成新价共计387565元。另，王某于判决生效之日起十日内给付刘某信赖利益损失331663.5元。

2022年3月，王某因不认可一审法院判决中要求其给付刘某的赔偿金额，再度提起诉讼，但二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二审案件受理费4300元，由王某负担。且如果王某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

“租赁”比“买卖”更有保障 但要注意期限

为什么国家政策严禁“严禁城市居民到农村购买宅基地”？中央财经大学公共管理学院副教授柴铎对21世纪经济报道记者表示，农村宅基地是农民最终的生活保障。农民如果无法在城市就业，可以救济粮食，但如果最终的住宅没了，农民没地方住，就会影响社会稳定。因此我们国家对于农民宅基地改革是慎之又慎的。其他国家的教训也是很多的，比如巴西的大地产制，土地兼并、农民失地，进城务工却没有工作岗位，最终滞留城市形成大量贫民窟。

柴铎还提到，部分农民群众的土地产权意识、长期眼光不足，在市场谈判中处于弱势地位，放任土地交易会导致农民短视行为造成长期土地权益损失。

既然城市居民不能到农村购买宅基地，有没有别的方式实现他们的“山水田园梦”？

答案是“租”。城镇居民与农村居民签订的农村房屋买卖合同虽然无效，但租赁合同是有效的。事实上，鼓励城镇居民租赁闲置宅基地还是盘活宅基地、助力乡村振兴的重要内容。

柴铎指出，农村地区是城市发展重要的后备资源，对于人口净流入的大城市，土地稀缺，住房供应不足，可以利用区位条件较好的地区做集体土地租赁住房，让农民有长期收益。

2019年9月20日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

事实上，在全国多个农村宅基地制度改革试点地区，租户还可以凭借宅基地及房屋租赁使用权证进行抵押贷款，既为有经营需求的租户提供了资金， 又为房屋的所有权人——当地农民创造了收入。

这里需要特别注意的是，农村宅基地虽然允许并鼓励租赁，但租赁期限太长也是不合法的。2021年1月1日起施行的《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

因此，二手交易平台闲鱼上“农村小院出售”的相关帖子中所注明的“永久产权”既谈不上“产权”也谈不上“永久”，“可以过户”也不可能涉及村集体以外成员，倒更像是一场仗着政策信息差的收割骗局。清楚了这些，你还想购买农村院子享受田园生活吗？

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（统筹：马春园）