“第二支箭”支持民企融资 房企融资将逢雨露

房企融资再吹暖风。

2022年11月8日晚间，中国银行间交易商协会官网发布消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”将由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

需要指出的是，本次能够投放予民营房企的资金量尚未可知，但受此影响，2022年11月9日房地产股、地产债迎来全线大涨。

近两个月，房企融资面好消息不断传来，包括中债增进担保扩容以及开发贷投放加速等，均对房企融资面的回暖起到了一定的推动作用。

除了融资面有所边际改善以外，销售面上也开始有更明显的积极变化。例如北京通州部分区域于近期取消“双限购”，这被视作是一线城市非核心区域试水优化限购政策的信号。

由此，虽然目前房地产市场仍在底部徘徊，而随着融资面和政策面的工具箱开启，房地产行业或将重回平稳健康发展区间，这也是各方所共同期待的愿景。

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蓄势待发

“第二支箭”是针对部分民营企业遇到的融资困难问题所出台的政策组合中的一支。2018年11月6日，央行行长易纲在接受新华社记者采访时说，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

相较于过去的提法，本次新增了直接购买债券的方式，但并未明确是在一级市场或者二级市场购买。市场观点普遍认为，受到近期市场环境影响，民营企业中的地产公司债二级市场有明显波动，因而在二级市场购买存在较大的可能性，但目前这一猜想未得到证实。

一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者表示，需要特别强调的是，本次“第二支箭”所支持的范围是所有民营企业，民营房企仅是其中的一部分，最终投放至民营房企的资金量尚未明确，能否对房企融资面带来实质性的积极带动，仍有待观察。

一位地产债的机构投资者在接受21世纪经济报道记者采访时就指出，“第二支箭”对房地产行业的发展起到了一定的作用，但是感觉更多是情绪上的利好。

这种对情绪的带动，很快体现在股债市场上。随着融资面和政策面的工具箱开启，房地产行业或将重回平稳健康发展区间

2022年11月9日，受到消息面的影响，地产股、地产债多数迎来大涨。其中，地产股方面，港股上市的旭辉控股一度涨超过50%，碧桂园、龙光集团和新城发展盘中也一度涨超过20%；地产债方面，龙湖、碧桂园等房企也有部分境内债录得超过20%的涨幅。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“今天（11月9日）异动是受到‘第二支箭’的消息影响，而且前期由于轧空行情，所以超跌反弹了。目前‘第二支箭’对民营房企的支持能够起到多大的效果，需要进一步观察。可以肯定的是有作用。”

另一位长期关注地产债的人士则对21世纪经济报道记者分析，11月9日涨得比较多的还是短端的债券，长端仍然没有动静，说明市场还是在炒作，基本面未变。

可供对比的数据是，2022年11月9日，“21碧地04”下跌50%，“19龙湖01”下跌40%，这两只债券的到期日均在2024年以后。

“后续的走势我觉得还是看落地，整体上的表现还要再看一看。目前我们做的还是以基本面比较好的房企为主，金地、龙湖的多一些。”上述机构投资者表示。

融资松绑

“第二支箭”的积极效果虽尚需时日证明，但房企的融资面有所回暖，是确定的事实。

中国银行间交易商协会官网发布消息表示，近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。

后续相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

2022年11月9日，中债增进在官网也发布了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，其中指出为进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，现公布公司增信项目受理方式，意向民营房地产企业可填写《项目需求意向表》。

根据21世纪经济报道记者从官网所获得的《项目需求意向表》，其中除了基本信息以外，主要还包括境内境外债券信用情况，即是否违约等；以及拟提供的风险缓释方式，包括金融机构风险缓释国企反担保、资产抵押、关联企业反担保以及国有担保（增进）机构反担保的方式。

从数据面来看，房企融资也出现一定的复苏趋势。中指研究院近期发布的一份报告显示，2022年10月中国房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

业界普遍认为，这种复苏的趋势仍有持续的基础。

中信证券在近期的一份研报中分析称，目前行业出现弱复苏的态势，当前境内地产债的违约规模和数量降至2021年初的水平，新增违约主体数量降低，而境外美元债的违约规模和数量连续四个月下降，信用环境有持续改善的可能性。

从目前的情况来看，虽然融资面的暖风频频吹来，但房企的资金面改善仍有赖于销售面的推动，这是核心。

美的置业高管曾经在一次交流活动上指出，目前最大的压力来自销售端的回款。对于一个企业来说，现在整个环境的变化不可能是靠融资来维持愿景，最重要的还是要靠计划回款，而这是一个闭环，既要资本市场及客户，更重要的是市场的信心。

从销售面上来看，近期全国各地的政策优化陆续触及一线城市。

2022年11月8日，北京市住建委发布消息称，通州台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，这是一线城市又一次在限购政策上作出优化调整。

中信证券在报告中也强调，如果后续政策能有效带动房地产销售，预计未来地产债净融资和利差情况将改善，地产债信用也将迎来新起点。