市场深度调整期，大房企“保交付”进行时

21世纪经济报道记者 苏丝 上海报道

近日，央行出台16条措施，涉及房贷、保交楼、房企风险处置等等，提振行业复苏信心；11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

房企资金流动性政策面利好不断，某种程度上，给保交付加了一层安全垫。

实际上，从交付定金那一刻开始，购房者心目中的理想家园便开始勾画蓝图了。正在经历深度调整周期的房企，冲刺销售的同时，在保交付上也不敢懈怠。

此前，各地出现的“强制停贷”事件将房企“保交楼、保民生、保稳定”推到了前台，购房者对新房交付多了几分焦虑。

今年7月份，中央召开的经济工作会议上就明确提出，要全方位守住安全底线，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

随后，银保监会等部委相继发声，要求推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进房地产业良性循环和健康发展。

而在近期，住建部、财政部、央行等有关部门更是直接出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”。

不仅国家部委在发力，城市在“保交楼、稳民生”工作上，也是不断落实地方政府属地责任，努力维护购房人合法权益。

日前房地产行业迎来了新一轮政策利好，资本市场反应迅速，地产板块大爆发，连续多个交易日掀涨停潮。业内也对房企保交付多了一颗定心丸。

各地在行动

7月28日，中央政治局会议明确提出压实地方责任，保交楼、稳民生；与此同时，银保监会也表态，千方百计推动保交付。

多个城市响应迅速。7月以来，包括郑州、武汉、苏州、天津等，已有近30省市出台“保交楼”举措。其中，有建立一对一帮扶政策的，有成立专项基金的，还有把土拍和现房销售挂钩的，从实际进展来看，大部分地区都强调了政府+银行+企业密切配合，积极让楼盘复工。

10月6日，“郑州发布”微信公众号发文称，郑州强力攻坚“保交楼”专项行动取得重要阶段性成果，147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工。

值得一提的是，保交付是一场上下游产业链联动的攻坚战，地方政府相继出台推动政策，AMC机构也加速进场。但房企才是保交付的责任主体，自救措施更是引人关注。大房企率先行动，从2022年中报可见，越来越多的品牌房企开始重视保交付能力。

中海、华润、龙湖、碧桂园、绿城等等头部房企管理层曾公开表示，“保交楼、稳经营”是企业当下的重点工作。碧桂园总裁莫斌认为，“行业艰难，作为头部企业需要担当、需要坚持，碧桂园有能力亦有实力保证按期完美交付、保证所有债权刚性兑付”。

大房企在保交付上使出浑身解数，各有竞争优势。“交房即交证”便是碧桂园率先做到的。2022年1-9月，该公司已经实现了219个项目的“交房即交证”。这些试点项目分布在河北、四川、江苏等多地。同期，碧桂园连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万㎡。今年第四季度碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

（碧桂园铂翠廷项目交付实景图）

“交房即交证”，提升业主幸福感和满意度的同时，也考验房企全产业链布局能力。比如开发商在整个施工过程中，从选材、建造、验收的每个环节都保证对品质的把控，包括引入独立第三方加强工程监理等等。市场行情低迷的时候，“交房即交证”验证了房企底色。只有在行业震荡周期的挑战中，做到高品质、如约交付，并且“交房即交证”的房企，才能得到市场的认可，最终穿越楼市周期。

纵观行业，不难发现有交付能力的房企，在今年三季度的销售已有回暖趋势，环比跌幅收窄。中指研究院数据显示，碧桂园前10月累计销售额率先突破4000亿元，达到4043.5亿元，10月单月销售额更是超300亿元。近期，中南建设、旭辉集团等大房企纷纷进入交付高峰期。今年前三季度，已公示交付套数的35家房企累计交付房屋总数约147万套。

近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。除此之外，交易商协会官网发布消息，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。后续，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

大房企样本

行业复苏可期，面临挑战的时候，也在孕育新的机遇。保交付关乎行业信心恢复，在这一过程中，也推动房企模式的更新换代与升级，促进房地产秩序回归正轨。大房企的触觉更为敏感。碧桂园在沪苏地区的项目保交付便印证了这一点：保交付既是碧桂园稳健经营和资金实力的体现，也是该公司创新领先的动力。

（碧桂园凤鸣山晓 工地开放日 业主们了解工艺工法）

碧桂园在保交付上做了很多创新。比如常态化工地开放，预约即可参观；预验收，早发现问题早解决；一户一验收，快修队随时待命等等。

润滑保交付流程。碧桂园沪苏区域设立了名为“321”的交付感观模型和“7、15、30 ”维修周期模型以监控工程进度和维修进度，给每个施工步骤留足时间，确保交付按时、按质。

交付“321”标准具体指：联合验收前3天，承接查验整改户均条数≤3；集中交付日前3天，预验房整改户均条数≤2；首月户均报修条数≤1。而“7、15、30 ”分别是简单维修问题、中等维修问题和重难点维修问题的闭环时间节点。

2022年中期业绩报告会上，碧桂园相关负责人表示，上半年企业的资产负债、现金流均保持平稳；下半年企业在境外已无到期美元债，境内有两笔债已达到可回售状态，合计40亿元。目前集团可动用现金余额1479.8亿元，现金短债比维持在2倍左右。充裕的现金流、可控的负债率，堪称购房者安全感的“定海神针”。

“现金流的稳健，为保交付提供了强有力的支撑。”碧桂园沪苏区域相关负责人介绍，“保交付”是碧桂园对业主的最基本承诺。

碧桂园深谙“保交付”对于千万个家庭的重要意义，开设了“一户一群”、总裁微信，打通沟通渠道。目前，碧桂园在全国范围内推行“一户一群”制，即在业主签约后，置业顾问邀请业主进入专属服务群，群内包括交付人员、物业管家，后续视需求拉入维修工程师、办证专员等，以便业主可以随时在群内直接准确地找到相应人员，实现点对点的精准沟通；业主线上报修，也及时响应，并追踪过程。

“先验房后收房”在碧桂园住宅交付模式中已越来越普遍，也是该公司自2018年开始实践的。前置业主看房、验房环节，提升业主对住宅工程质量的满意度。不久前在崇明区东滩云墅参与交付前业主活动的业主们便感受到了与以往完全不同的交房体验。

“2年前买的房，开发商承诺9月30日提新房，原以为会延期，没想到9月25日就通知拿房，很快房产证也办好了。”江苏盐城碧桂园·世纪云谷项目部分业主表示，比合同日期提前3天拿到了房产证。

碧桂园保交付的核心竞争力还体现于科技力。近年来，碧桂园陆续在项目推行建筑机器人，夯实保交付质量和效率。比如位于上海的柏悦翔湾，碧桂园准备在该项目上通过机器人实现智能建造。此前该项目已成为碧桂园在上海首个超低能耗住宅示范样本。柏悦翔湾南地块1#-3#、5#-8#共7幢商品房住宅获上海市住房和城乡建设管理委员会认定，符合超低能耗建筑要求。以上海市《居住建筑节能设计标准》为基准，预期单项目每年可节约标准煤98.97吨，每年可以减少二氧化碳排放241.18吨。

房企穿越周期的破局之道何其多，而碧桂园选择以更具吸引力和硬核品质的产品，抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长；与此同时，引导住宅产品力向精品升级、向智能变革、向绿色靠拢。

作为一个整体流程，房地产开发、销售与交付环环相扣、相辅相成。只有意识到这一点的房企才能走得更远、更稳健，实现产品的价值兑现。今年8月，《财富》世界500强榜单发布，碧桂园以 810.91 亿美元的营业收入、41.54 亿美元的利润，成功升至第 138 位，连续6年位居世界500强行列。