评论丨供需两端发力,一揽子金融工具组合拳加码稳地产稳预期

21世纪经济报道 胡光旗
2022-11-24 05:00

据报道,11月23日,中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下,出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据,后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

近日,央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作,意在进一步发挥好各类金融政策的逆周期、跨周期调节作用,着力扩大有效需求,推动宏观经济进一步回稳向好。

会议强调,保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”),支持民营房企发债融资。完善“保交楼”专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等,推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

央行行长易纲近日在2022年金融街论坛年会上表示,出台了2000亿元“保交楼”专项借款,并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。再结合11月11日央行、银保监会出台的16条措施,房地产市场已迎来一波政策利好,其意在托底房企债务,对房企融资给予更大力度支持,盘活现金流,提升资金使用效率。

总体来看,以“第二支箭+金融16条+保函置换预售监管资金”的三位一体式政策工具,意在保证房地产合理融资需求为核心,通过供需两端全面托底支撑楼市,助力购房者预期持续恢复。

需要用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资,该工具主要运用再贷款提供部分初始资金,由专业机构进行市场化运作,通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式,为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。“三支箭”的说法最早可追溯至2018年,是央行基于小微企业和民营企业融资难、融资贵状况给予的纾困政策。

自去年下半年房地产市场出现调整以来,央行重新提出“第二支箭”的政策,助力民营房企通过债券融资,保证项目所需现金流,通过保开工达到保交楼、稳投资、稳预期的作用。不过,担保增信或出售信用风险缓释工具,都需要房企有较为优质的底层资产予以支撑,目前只能聚焦于有合适抵押资产的优质房企。

11月11日,中国人民银行和中国银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(即“金融16条”),包含16条内容,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。“16条”中,鼓励房企开发贷投放、对银行房地产集中度管理政策阶段性放松,对于偿还有一定困难的房企支持存量融资展期等政策颇具亮点。在风险可控的基础上,适当对开发贷款、信托贷款等予以展期处理,能够缓解房企现金流压力,加速在建项目完工进度,达到“保交楼”的意图。除商业银行外,政策性金融机构设立“保交楼”专项借款,通过专项借款撬动、银行贷款跟进,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作也在提速。此外,考虑到当前居民部门储蓄率处于高位,未来可在把控风险的前提下,适当支持房企借助委托贷款、信托贷款、资管等表外渠道进行融资,通过“几家抬”的办法,多源头、多渠道给予房企最大限度的资金保障。

11月14日,央行、银保监会以及住建部出台《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,鼓励优质房地产公司合理运用预售监管资金,防范和化解房地产公司的流动性风险。此次政策对银行保函置换预售监管资金的使用形式进行了严格规定,一方面允许房企用保函置换部分监管资金,提高资金流动性,另一方面要求资金监管账户留存充足额度,确保工程的完成和交付。面对日益紧张的房企现金流,该政策可以将预售监管的近三分之一冻结资金转化为流动性,为房企偿债和开工建设又提供了一部分来源可靠的资金。

总体来看,近期一揽子金融工具组合拳的实施,有助于改善房地产整体融资环境,并有效稳固需求端预期。

(作者:胡光旗 编辑:陆跃玲)

胡光旗

21世纪经济报道评论员

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