融资暖流涌动 优质房企占得先机

金融16条之后，金融机构开足马力为房地产行业的平稳健康发展贡献力量。

2022年11月23日，中国银行、农业银行和交通银行分别与部分房企签署战略合作协议，在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房贷款、供应链融资等业务领域展开全方位的业务合作。

这是继“第二支箭”之后，金融机构再一次在房企融资有确切的表态。

这张合作名单上的房企包括中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团和美的置业。

沿袭金融机构一贯的态度，上述有幸被金融机构选中的房企，多数具备资金实力强、经营面稳健的特点。在企业股权结构挑选上，则包括国央企、混合所有制以及优质民营房企，体现了一视同仁的原则。

这其中，万科作为房企的排头兵，是受益最多的房企。其中，中国银行、交通银行将分别为之提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。

尽管当前的战略合作协议多数属于意向性授信，但也具有一定的标志性意义。随着金融16条的演进，房企的融资面有望逐渐回归常态，房地产行业也将在此基础上，保持一定的活力。

千亿授信在弦

这是几家大行的一次集体行动。

首先公布消息的是交通银行，其于2022年11月23日早上宣布，与万科集团、美的置业签署全面战略合作协议。

根据协议，交通银行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等；而给美的置业的意向性综合授信额度，则是200亿元。

午后，更多的好消息传出来。

11月23日下午，农业银行也宣布与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

农业银行称，将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。

而中国银行则选择与万科集团签署《战略合作协议》，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

从目前已经公布的额度来看，本次集中签约，万科将获得2000亿元的意向性授信额度，美的置业则为200亿元，其他企业所获得的授信额度暂未明确。

几家大行加持，加之大额度授信，的确对仍处在低谷的房地产行业有一定的情绪性推动作用。一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“态度很重要，可以理解为，金融机构对房企的支持力度有巨大的提升。”

实际上，金融机构今年为房企开出大额的授信额度，并不罕见。

2022年3月3日，招商银行就分别与碧桂园、美的置业签署150亿元、60亿元并购融资战略合作协议；今年3月30日，旭辉集团也与交通银行上海分行确认了一项并购战略合作协议，交通银行上海分行将在未来三年内根据业务需要为旭辉提供100亿元框架性并购贷款授信额度。

正因为授信额度本身是一个“框架”，因此本次几家大行为房企开出的均为“意向性授信额度”，最终如何落地、落地额度多寡，均存在不确定性。

一位金融机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“这种战略合作伙伴、授信额度和意向额度，都是一个框架，今年年初房企也有不少拿了银行授信额度的，但最终效果仍有待评估。”

一家华南房企的人士对之持相同的态度。他告诉21世纪经济报道记者，“今年我们也有银行新给了授信，但就是一个额度，它最终放不放款，也是要在银行的风控里面来进行，一事一议的。”

活水往高处流

金融机构本次对房地产行业的支持之中，可以看到一个明显的趋势是，金融机构对优质房企依然偏爱。

在这份被开出授信的名单中，包括龙头国央企，例如中海发展、华润置地；也包括混合所有制房企的佼佼者万科集团与金地集团；而民营房企中，则是龙湖集团和美的置业这两家公认的“好学生”上榜。

从行业发展以及安全边界来看，优质房企拿到金融机构的授信固然是最优选择，但以目前的发展状况而言，上述房企是否有意愿加杠杆，普遍都是更加审慎的。

以万科为例，万科今年在土地市场上审慎，未有大规模的投资动作。

公开资料显示，今年前10个月，万科共获取开发项目32个，权益拿地价为378.7亿元；而去年同期，万科的权益拿地价为1472.07亿元，两相对比，投资强度有明显缩减。

从本次战略合作对房企资金的用途约定中，基本聚焦于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款和债券承销与投资等方面；目前，龙头房企多数在稳经营、降杠杆的区间之中，虽然有一定资金需求，但整体仍将授信额度视作“可选择”的融资渠道，是备选项。

一位长期观察房地产行业的债券投资者告诉21世纪经济报道记者，“就以并购贷款为例，其实年初就已经是支持的，但房企今年在并购方面也不是很积极，所以虽然有这个渠道，目前看来用得也并不多。”

无论最终落地效果以及使用情况如何，上述房企能够拿到金融机构的授信，也是相当于金融机构对之的一种信任。

实际上，在金融机构集体采取行动的同时，另一边“第二支箭”也在持续为房企提供支持。

据中国银行间交易协会2022年11月22日发布消息，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。

中国银行间交易协会指出，这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。

根据中国银行间交易协会提供的数据，截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

这意味着，在各方的帮助支持下，房企的融资有望得到一定的提振。

中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成此前也撰文指出，金融16条举措有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。

盛松成称，从房地产企业角度看，虽然当前市场发展危机仍未完全解除，但是风险大多已经暴露。此次文件出台后，优质房企融资需求将保持稳定，受困房企风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳。“随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。”