南财快评:推动稳地产新政有序落地、有效实行
21世纪经济报道 21财经APP
2022-11-25

11月24日,银保监会相关部门负责人表示,国有六大银行在前期工作基础上,围绕“十六条”监管政策,专题研究细化措施落实房地产金融管理政策,进一步加大工作力度,积极促进房地产市场平稳健康发展。此外,国有六大银行近期与多家房地产企业密集签订合作协议,达成的意向性融资总额已超过万亿元。

银保监会的表态,既是对六大行工作的肯定,也是对之前央行和银保监会推出的金融十六条效果的肯定。金融十六条,即11月13人民银行、银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称“《通知》”),涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面十六条措施。

《通知》强调要从多方面积极做好“保交楼”金融服务,鼓励金融机构在商业自愿前提下提供新增配套融资支持,明确还款“后进先出”原则、新发放配套融资形成不良可以尽职免责等细节,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,支持信托贷款合理展期。此外,《通知》也推出了因城施策执行个人住房贷款政策、个人征信权益保护、建筑企业信贷支持、住房租赁信贷服务及多元化融资等重要政策。

可以说,《通知》强调对各类房地产企业一视同仁,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取政策组合,推出全新政策措施或明确现有相关融资政策,兼顾了鼓励新增信贷投放和稳定存量贷款的问题、化解住宅项目交付风险与化解个人住房贷款风险的问题,提出适当调整房地产贷款集中度管理政策,有利于满足房地产企业尤其是民营房地产企业的合理融资需求,有利于多维度、多角度、多层面、多主体防范化解房地产企业资金链风险、流动性风险和债务风险,有利于促进房地产业良性循环和平稳有序健康发展。

笔者认为,一方面,“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标不会改变,对房地产行业的调控、管理和引导方向不会发生显著转变,调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变。只有因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,才能落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,确保实现高质量发展。《通知》也提出,治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业应得到重点支持,有利于推动优质房地产企业实现长期的、平稳健康的、可持续的发展。

另一方面,金融扎实、有序、可行地支持房地产市场平稳健康发展,有利于纾困想在前头、走在前头,有利于纾困更为制度化、体系化、全面化,继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险,继续切实做到对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

对各部门、各地区来说,应当实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策,按照自身实际情况,有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策,跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。例如,《通知》中便提出,地方政策在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限,这为地方政府的需求端调控政策提供了更为灵活的优化空间。

与此同时,在“三线四档”基本原则不变的前提下可以适度优化监管要求和阶段性调整房地产企业融资要求,支持银行依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资,合理发放房地产开发贷款和并购贷款,重点支持优质房地产企业兼并收购业务和优质项目,畅通“销售-拿地-新开工”链条,在确保房地产企业资金不被挪用的前提下进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理,优先支付工程款、严格按照工程节点拨付资金、确保按期竣工交付,更好地满足房地产企业的正常融资需求。

伴随着近期各项融资利好政策密集出台,体现了在符合金融审慎管理制度、风控、合规要求和市场化、法制化原则下,全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,协力合策推动楼市尽快出现趋势性回暖势头,扎实、有序、可行地支持房地产市场平稳健康发展。关键地,是要处理好品牌房企资金紧张和偿债压力问题,项目停工和楼盘交付难问题,融资收紧和预售资金等监管政策变化导致销售严重下滑问题,优质房企兼并收购困难房企的并购贷款稳妥发放问题,限购、限贷、限售、限价等调控政策逐步有序放开问题,按揭利率和首付门槛稳步调低问题,限价红线和房企利润空间良性互动问题,在供给端着力化解房企风险、在需求端努力降低居民购房成本。

虽然本周人民银行银行未下调5年期以上LPR报价,但近期也存在通过降准置换部分到期MLF的可能,可以释放5000亿元到10000亿元资金。如此既能维持流动性合理宽裕,又能适当降低商业银行资金成本,促进信贷投放,推动降低企业融资和个人消费信贷成本,也可以进一步引导LPR下行,尤其是不对称下调5年期以上LPR报价的概率相对更高,从而创造对巩固经济复苏态势和房地产市场的平稳健康发展来说有利的、合意的、适宜的货币金融环境。

降准落地将有利于满足和进一步释放居民刚需、改善型按揭贷款需求,提高居民购房意愿与能力,促进房地产市场销售,叠加近期各地扎实推进因城施策进行房地产调控、金融机构对房地产合理资金需求合策支持,预计房企资金面压力和现金流压力将持续好转,有利于提振市场情绪与信心,有效防范和化解风险,保持房地产市场平稳健康发展。

总的来说,应当在坚持“房住不炒”的思路与基调、逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下,探索新发展模式,继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策,应当以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整,尽量减少对市场的冲击和影响,加快完善住房租赁金融政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,实现稳增长、防风险、促发展三重目标。

 

(作者为仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管、中国首席经济学家论坛成员)

(作者:庞溟 编辑:李靖云)