楼市底部盘整 销售拐点待确立
21世纪经济报道 21财经APP
2022-12-05

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

11月,楼市继续低温运行,销售情况仍在筑底,没有出现传统意义上的“年底翘尾”行情。

中指研究院监测数据显示,11月,百城二手房价格已连续7个月环比下跌,新房价格环比连续5个月下跌,房价下跌城市数量处于高位;百强房企销售额继续下降,房企拿地总额同比减半。

但近期以来,在供需两端政策“火力全开”的支持下,一些数据开始出现变化,市场逐步找到底部支撑,房地产正在蓄力走出“艰难时刻”。

行业人士预计,未来一段时间,供给端资金压力有望得到缓解,市场关注点将全面转向促销售,因城施策力度有望进一步加大。只是市场端的起色尚需一定时间,政策支持能否顺利转化为消费力,预期的修复仍是影响全盘销售情况的关键因素。

底部盘整与积极信号

受全年房地产下行的大趋势影响,今年楼市在“金九银十”失约之后,11月也延续了这种态势。

中指研究院监测全国100个城市新房、二手房的销售情况发现,2022年11月,百城新房平均价格为16190元/平方米,环比下跌0.06%,已连续5个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点;百城二手房平均价格为15911元/平方米,环比下跌0.21%,已连续7个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点。

房价下跌城市数量方面,11月,百城新房、二手房价格环比下跌城市数量保持年内高位,共57个城市新房价格环比下跌,较上月增加3个;75个城市二手房价格环比下跌,与上月持平。

房价的下行,是交易量长期走低、信心持续受挫之后的综合表现。

今年以来,商品房成交始终未能迎来整体复苏。根据国家统计局的数据,今年9月和10月,全国商品房销售面积和销售额双双同比下降,10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月,全国商品房销售面积创近11年的同期最低,商品房销售额为近7年同期最低。

而进入11月,受多地疫情形势等因素影响,部分购房者观望情绪加重,房地产市场销售节奏未及预期。

中指研究院数据显示,11月单月,重点100城商品住宅成交面积环比延续10月下行态势,成交面积环比下降近11%, 同比下降近三成;2022年1-11月,重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平,同比下降近四成。

房企端的表现也相对低迷。2022年前11个月,TOP100房企拿地总额11621亿元,同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点;前11个月,销售额超千亿房企19家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少51家。

尽管市场整体数据尚未扭转,但政策密集出台,一线数据已经开始出现一丝转机。

根据克而瑞数据,2022年1-11月TOP100房企累计实现销售额65399亿元,同比下降43.3%,相比10月累计降幅收窄0.7个百分点;11月单月实现销售额6177亿元,同比下降26.9%,相比10月单月降幅收窄6.3个百分点。

“从房企销售额来看,前11个月累计销售降幅和11月单月销售降幅都在收窄,显示销售逐步找到支撑。”中邮证券分析师刘清海指出:“也应该注意到,那些尚属于优质的房企,销售额增速也在企稳。”

克而瑞数据显示,央国企、优质民企前11个月的销售额累计同比增速分别为-16.3%、-32.4%、-38.6%,相比10月分别提升2.5、0.3个百分点。

供需两端政策密集出台

近期以来,为稳定楼市,供需两端政策密集出台。

中指研究院提供给21世纪经济报道记者的一份统计结果显示,80余城首套商贷首付比例已降至20%,近30城首套房贷利率已降至4%以下,叠加各地推出的形式多样的购房补贴等,买房门槛已经降至历史新低。

供给端支持政策更是接连掀起了市场情绪。

11月8日,交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资;11月中旬,央行和银保监会联合发布“金融十六条”,为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持;此后的11月28日,证监会又公布了“股权融资优化5条新政”,帮助房企打通股权融资渠道。

至此,信贷、债券、股权“三支箭”齐发,全面支持房企融资,“输血”优质房企恢复经营“造血”功能,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

据克而瑞不完全统计,7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元,6家房企储架式注册发行约1080亿元。

多位业内人士均认为,当前行业融资收紧周期已经见底,房企供给侧结构性改革已渐进尾声,整体融资环境有望得到实质性改善。

“短期政策到位,企业资金压力有望得到缓解,行业关注点全面转向促销售。” 中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉21世纪经济报道记者,下一步重点是促进市场销售企稳,因城施策力度有望继续加大。

平安证券也指出,近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解房企短期资金压力,但追本溯源,行业困境解决的关键仍在于销售端经营现金流修复。短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端,预计需求端政策有望进一步宽松。

众所周知,房企的资金来源有两条命脉,一是融资,二是销售回款,尤其后者,在近几年的房地产热潮中,从根本上支撑起了房企的快速发展。

“企业运营改善的核心还是在于销售端,只有预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能让企业真正走出困境。”一位不愿具名的地产分析师表示:“‘三支箭’是手段,恢复市场信心是根本。”

但预期的恢复并非一夕之力,背后的根本更在于就业和收入预期稳定之后,居民入市意愿才有可能稳定。

值得注意的是,12月2日至5日,包括广州、深圳、北京、上海、天津、重庆等数个城市陆续优化了疫情防控措施。一位市场人士表示:“全国性疫情防控措施的大幅优化和调整,将对于经济的复苏以及行业的回暖起到至关重要的作用。”

(作者:孔海丽 编辑:张星)