解码保利发展的长期主义发展策略

即将过去的2022年，多地疫情反复，楼市表现低迷，房企流动性危机尚未解除，行业面临前所未有的挑战，和许多房企一样，保利发展（600048.SH）经受了行业风险出清带来的波动和挑战。

不过，就最新披露的销售数据显示，保利发展仍保持了一定韧性。今年前11个月的销售金额位居行业前二位。前三季度实现营业总收入1564.37亿元，同比增长12.97%，继续保持逆势增长态势。

据笔者观之，这得益于其坚持的长期主义发展策略。一是在公司战略以及对于行业大方向的把握上，保利发展具有很强的战略前瞻；二是在加速销售回款、审慎性拿地布局的同时，保利发展回归客户需求，坚持产品力和服务力的提升，构建长远发展的底层逻辑。

风雨之中方见本色，《价值》一书中提到：“长期主义不仅仅是一种方法论，更是一种价值观。流水不争先，争的是滔滔不绝。”

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穿越地产寒冬 实现逆周期增长

2022年的房地产行业遭遇寒冬，对于每个地产人都是不容易的一年。

从销售端来看，国家统计局的数据显示，2022年1-11月份，全国商品房销售面积约12.12亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额约11.86万亿元，同比下降26.6%。截至11月末，商品房待售面积约5.52亿平方米，同比增长10.0%。

过去几年，房企年销售规模进入百亿级别、千亿级别被视为重要标志，而随着整体行业景气度下滑，头部房企销售规模也在大幅缩减。

中指研究院的数据显示，2022年前11个月TOP100房企销售总额为6.73万亿元，同比下降42.1%。销售额超千亿房企仅剩下19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。

其中，碧桂园、保利发展、万科分别以4373.5亿元、4001.3亿元、3767.0亿元销售额位列行业前三位。

保利发展穿越地产寒冬，实现逆周期增长的秘诀是什么？

2021年开始施行的“三道红线”政策，成为地产行业发展过程的重要“分水岭”，随后的房地产贷款集中度管理，还有宅地集中供应等政策，让“高周转”发展模式逐步失灵。

当许多民营房企因为流动性危机导致信用风险蔓延，发债融资渠道受阻，融资成本高的同时，保利发展因为信用优秀，不仅发债相对容易，而且融资成本相对较低。

在近年行业销售环境、融资环境双重承压背景下，更考验房企的融资能力。保利发展的融资成本始终处于行业低位，2022年前三季度，累计直接融资198亿元。其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创该公司发行同类产品的历史最低利率。

融资成本低的背后是保利发展保持健康的财务结构。截至2022年第三季度末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.4%，净负债率73.0%，未扣除受限资金的现金短债比为1.9，三道红线指标稳中有进，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

有长期关注地产行业的金融机构分析人士指出，“在本轮地产行业出清过程中，保利发展的优势之一在于融资渠道畅通，手握大量现金，从去年开始，民企拿地大幅缩减，而保利还能进行逆周期的扩张，相比于前几年，今年保利发展在规模上重回行业前三的可能性是最大的。”

基于上述原因，保利发展在拿地方面也较为积极。克而瑞数据显示，2022年前11个月，保利发展新增土地货值约2269.4亿，高居行业首位。华润置地、中海地产以及万科以2266亿元、1787亿元、1578亿元分列第二至第四位。

土地很大程度影响着房企未来发展规模以及销售额，保利发展不仅加强逆周期拿地的力度，而且在土储上集中核心城市群以及较高能级城市。

搜狐焦点研究院的数据显示，在2022年22城市集中供地，保利发展以拿地宗数39宗、拿地面积171万平方米以及拿地金额730亿元，三项数据均居市场第一位，并且在布局方面，22个集中供地城市，合计布局16个，主要在上海和广州等热点城市。

东方证券近期研报指出，数据显示房地产销售复苏主要来自高能级城市贡献，保利发展第三季度在销售端有力支撑下拿地金额逾600亿元，且集中于上海、广州、杭州、成都等一二线核心城市，布局明显优化。考虑到整体竞争热度下降，预计新增土储在保障销售回款的同时，未来盈利空间将有所改善。

探索新周期下的发展模式

在经历了行业深度调整周期后，市场交易逻辑发生改变，政策层面不断迭新。房地产行业未来应该向何处去，成为许多地产人心中的疑问。

近日召开的2022年中央经济工作会议，为接下来房地产行业的发展指明了方向。

会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

随着房地产行业从增量开发向存量运营时代转变，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，房地产企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。

“新发展模式从供给侧来说是租购并举；从群体角度来看，是以新市民为主；从模式上看，是告别土地依赖。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

对于房企而言，在开发业务以外如何找到符合社会民生需求的新业务增长点，成为房企探索新发展模式的关键。

目前房地产行业比较常见的多元化战略有两种：一是基于房地产本身的多元化发展，即以房子为载体寻求新的利润增长点，比如商业地产、文旅、代建、物业管理、长租公寓等；另一种则是跨界跨领域的多元化发展，比如机器人、新能源、农业、物流等。

在房地产主业之外，保利发展不动产金融和综合服务等相关产业业务对业绩的贡献程度不断提升，覆盖地产开发、物业、商业、酒店、金控和长租公寓等业务领域。

保利发展旗下保利公寓已形成N+、瑜璟阁品牌体系，积极发展保障性租赁住房，助推城市更新，拓展公寓业务，截至2021年末在营项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

入局长租公寓并建立保利N+公寓品牌,不仅是保利发展打造多元化发展战略平台的需要,也是积极响应国家加快保障租赁住房建设，守护城市青年“安居梦”。

此外，在不动产金融方面，保利以产业金融服务为基础，推动产融结合，发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极，累计基金管理规模超1700亿元。

其中的保利资本以传统股权投资为主导，同时积极开拓产业地产、城市更新、不良资产等业务板块，一方面，以地产主业为依托，发展地产产业链母基金，向上投资地产供应链，向下通过物业平台赋能；另一方面，设立科技产业基金，聚焦AI应用和物联网技术赋能，以科技服务地产开发、物业管理、商业地产等主业实现数字化、智能化转型升级。

“探索新的发展模式，就是要让房地产业回归本质，实现健康发展和良性循环。现在保障性租赁住房、公募REITs、代建业务等，都具备新模式、新业态的特征。”有金融机构分析人士指出，“相对地产业务而言，保利发展综合服务和不动产金融还处于上升期，是保利发展面向未来，发展永续性业务的重要抓手，有望培育出新的利润增长极。”

做稳健经营的“长跑能手”

复盘多年来的经营表现，保利发展之所以能连续多年保持经营稳健，尤其是在行业遭遇严冬的当下更是表现出强劲的逆势增长势头，其中的关键因素之一在于行业大方向的把握上，保利发展具有很强的战略前瞻，公司战略与国家政策导向保持一致，尊重市场规律，因时而动择机发力。

作为不动产行业规模龙头，保利发展一方面凭借其前瞻的战略眼光，开启“地产+资管”多元业务协同战略；另一方面，持续锻造长期底盘能力，提升运营效率，通过精细化管理要效益，成为稳健经营的长期主义者。

据了解，保利发展的产品发展历程经历了四大阶段：起步引领、稳步推广、全面提升、精益突破，从打造出道即巅峰的“国家康居示范小区”保利花园，到持续引领城市发展的产品体系布局；从结合居住、教育、购物、养老、商务、娱乐等需求的居家、社区、城市综合生活场景，到精细化营造改变生活方式的健康人居。

在产品力的提升上，保利发展始终坚持以客户为中心，2022年在收集到7631份客户调研样本的基础上，发布《保利健康人居白皮书》2.0，创新性提出“强感知、重集成、促交互”的新健康主义。

今年，保利基于行业洞察，立足于精品战略和长期主义，以“配套服务、绿色健康、智慧互联”为产品底盘，为客户带来全维度的产品革新。

在服务力的提升上，保利发展构建全域服务布局和多元服务能力，率行业之先提出“大物业战略”，打造“镇兴中国”公共服务品牌。

从社区到城市，服务规模在扩大；从商业到景区，管理场景在丰富；从精微服务到公共服务，内容边界在拓展。保利发展结合自身优势资源，构建了以“美—处”为主题的精细化服务体系，提供全社会场景的城市运营服务方案。

多位业内人士认为，作为国计民生的支柱产业，房地产正逐渐回归居住属性，在接下来的行业赛道中，产品力和服务力将成为衡量房企发展质量的重要标尺，也是房企能够长期运营的重要因素。

保利发展认为，在下一个发展阶段，面对房地产行业去金融化、制造业化、功能民生化、竞争格局进一步分化的未来趋势，公司将继续夯实产品力、服务力，以客户战略为导向，通过极致专业化来实现企业的高质量发展。