首套个人住房贷款利率下限调整迎长效机制：更多城市利率或低于“LPR-20BP”

21世纪经济报道记者 李愿 北京报道

去年四季度，在武汉工作的吴先生并未听从中介“只有一个季度窗口，买房要抓紧”的劝告，选择再看看。如今，他仍有机会从银行拿到低于“LPR-20BP”房贷利率的机会。

1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称《通知》），决定建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，即：对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“整体来看，本次政策较去年的政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。

按照相关政策规定，目前首套个人住房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前5年期以上LPR为4.30%，即可低于4.1%。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的，都要降下来。“我对房地产市场企稳回升，我还是很有信心。”

市场期待政策延续

在此次《通知》发布前，央行、银保监会已经在去年四季度进行了“试点”。2022年9月29日发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”条件的城市有23个，其中8个二线城市，15个三线城市。二线城市包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；三线城市包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

21世纪经济报道记者了解到，在去年四季度期间，上述不少城市将首套个人住房贷款利率下限下调至低于4.1%，但也有城市未做调整，此外还有不少不在上述名单但符合条件的城市直接取消了首套个人住房贷款利率下限，由银行自主决定。

“年初以来，我一直在关注着政策，期待能够延续，因为去年四季度并没有着急入手买房，主要是还不太看好当时的房地产市场。”吴先生告诉21世纪经济报道记者。

对于当前的房地产市场，一位国有大行人士表示，“从市场交易数据看，还没有得到完全的企稳回升，但是能够感觉到边际的改善，预计今年房地产市场会逐步企稳复苏。”

国家统计局数据显示，2022年1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

国家统计局数据还显示，2022年11月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%；二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同。

或有更多城市下调或取消利率下限

去年最后召开的三次国务院常务会议均提到“支持刚性和改善性住房需求”。10月26日会议提出要“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，11月22日会议提出要“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读”，12月20日会议提出要“落实支持刚性和改善性住房需求、保交楼和房企融资等16条金融政策”。

如今吴先生的期待成为现实。《通知》称，《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，央行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。

• 自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期（记者注：去年12月的评估期为2022年9月-11月，今年3月末的评估期为2022年12月-2023年2月），对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

• 对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。央行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

• 对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

• 其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

陈文静表示，当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。“本次政策同时明确评估期内城市新房价格环比和同比连续3个月均上涨，将恢复全国统一下限，条件的设定也有利于购房者更好地评估入市节奏。”