2023年投资地产商业模式研究报告

第一章 概况

投资地产是以地产为对象，为获得预期效益而对土地和地产开发、地产经营，以及购置地产等进行的投资。

广义上说，投资地产的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益；商业投资注重于利润指标；自用房产购置，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。

从狭义上说，地产投资主要是指以获取利润为目的的投资。投资地产是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上，它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。

市面上，地产投资似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，无论是拥有更大资金量和更有资源的机构地产投资还是灵活性高的个人地产投资，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是地产投资商业模式的精髓。

但投资地产也存在着巨大的风险，主要有以下几类：

1．市场竞争风险

是指由于地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于投资者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

2．购买力风险

是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对地产商品的消费需求，这样导致地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

3．流动性和变现性风险

首先，由于地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于地产价值量大、占用资金多，决定了地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了地产的流动性和变现性，即地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给地产投资者带来了变现收益上的风险。

4．利率风险

是指利率的变化给地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对地产投资者主要有两方面的影响：一是对地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响地产的净现值收益。二是对地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的投资成本，加重其债务负担。

5．经营性风险

是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

6．财务风险

是指由于地产投资主体财务状况恶化而使地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

7．社会风险

是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，地产需求下降和地产价格下跌。

8．自然风险

是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

第二章 机构地产投资商业模式分类和主要机构

2.1 机构地产投资分类

1．根据项目持有方式的不同，机构地产投资一般可分为以下两类：

• 自持类项目：来自于自行开发和购买两种方式，自持模式下机构拥有项目产权，可自行决定后续经营方式。

• 租赁类项目：指机构租入已建成的项目，作为承租方向出租方支付租金，承租人凭借运营能力获取收益。

2．根据项目运营方式的不同，机构地产投资可分为以下四类：

• 出售：项目开发完成后出让产权，机构获取一次性资金收入，包括整体出售和散售两种形式。地产资金投入大、规模大，出售时一般以散售为主。

• 出租：将项目租赁给商家，机构收取租金，包括整体出租、分片出租、零散出租等。

• 自营：机构自己参与项目的经营。可以分为委托管理和机构独立经营两类。委托管理是机构将项目交由第三方运营，独立运营模式是机构自行招商、规划业态和实施经营管理。委托管理模式在酒店运营中较常见，通常是机构与希尔顿、洲际等知名酒店经营机构合作，机构支付酒店经营机构委托管理费，扣除成本费用后的收入归机构所有；

• 证券化：机构将自持项目打包出售给地产基金或者REITs来回收资金，同时机构也可以持有部分基金股权，分享后续的项目管理收益。

2.2 机构地产投资商业模式分类

1．自持+出售

机构拥有土地使用权，在项目开发完成后进行销售，获得销售收入。对机构而言，需要承担土地成本和开发建设成本，但可以快速回笼资金。

主要机构：SOHO中国。2012年之前，SOHO中国采用散售模式，典型项目包括望京SOHO（塔一、塔二）、三里屯SOHO等，其采用快速开发销售的模式，将物业分割成很多个小产权，快速回收资金后继续投入下一个项目。

2．自持+出租

机构不出让产权，而是将自持项目对外出租，资金投入主要是项目开发建设或者购买成本，盈利来源于租金收益、土地增值收益和品牌升值。这种模式下机构前期投入较高，现金流主要来自租金收入，投资回收周期长。对机构而言，资金压力比较大。

主要机构：恒隆地产。恒隆地产的投资物业项目主要是商场和办公楼，主要通过自建获取，分布在上海、沈阳、济南、无锡等大中城市。恒隆地产通过良好的服务，提高其品牌效应和客租户满意度，租金收入一直比较稳定。

3．自持+自营

这种模式下盈利来源于项目经营获得的利润，分为委托管理模式和独立经营模式。委管模式是向第三方支付管理费用，经营风险相对较小，独立经营模式无需支付给第三方运营机构，利润空间更大，但是如果机构在商业经营方面的经验不足反而会增加经营风险。

主要机构：委托管理模式的是中国金茂的酒店经营业务板块。司与世界知名酒店管理公司合作，并支付其一定比例的管理费用，扣除酒店成本和相关费用后的部分作为公司收益。独立经营模式的茂业商厦。其采用特许专柜销售和直销两种模式，以百货门店的方式运营。

4．自持+租售结合

机构自己持有项目，采用出租和出售结合的方式回笼资金。比较典型的模式是以售养租，前期销售部分商业地产项目回笼资金，用于满足项目后续的资金需求，降低了公司现金流不足的风险，以实现快速扩张。后期的项目主要用于自持，并通过对外出租获取稳定租金。

主要机构：万达。在发展的过程中万达采用过这种模式，通过出售商业街、住宅、服务式公寓等项目以快速回笼资金，并自持购物中心和酒店获得稳定的租金收入，租售结合的模式保证公司快速扩张的同时又能够实现稳定业绩表现。

还有一种模式是将部分物业出租给主力品牌厂商，将零散商铺销售出去，借助主力店的品牌效应吸引其他厂家入驻，提高项目自身价值。

主要机构：上海大拇指广场。家乐福作为主力品牌厂商，租赁了近三分之一的面积，剩余部分产权被销售出去，由证大公司统一管理，既实现了资金回笼，又通过统一经营管理保证了业态的合理和完整。

5．租赁+出租

这种模式属于轻资产运营，机构从其他开发商租入项目，经过装修改造后再出租给客户，获取租金价差。前期资本开支比较小，机构资金压力较低，收取的租金也能够带来比较稳定的现金流入，但同时对机构的管理和经营能力要求比较高。

主要机构：居然之家。根据其公司债券募集说明书资料，截至2019年3月底，公司共有租赁店75家，租赁后进行装修并改造成家居建材专业市场，向客户收取租金等费用。

与此比较类似的是委管模式，同样属于轻资产运营，公司不持有商业地产，通过提供委托管理服务收取管理费用，避免初始投资金和日常资金开支，有助于公司快速扩大品牌影响力和区域布局。

主要机构：美凯龙。公司利用自己的品牌知名度和管理经验，为合作方提供商场选址、施工、设计装修、招商等方面的服务，并收取相应费用。居然之家的加盟模式与此类似。

6．证券化模式

证券化模式中比较典型的是“凯德模式”，机构将自持的商业地产出售给REITs或私募基金，并和其他投资者共同持有该基金的股权，实现资金回笼。凯德模式将运营和投资集于一体，将动产进行证券化，可以实现资本运作获利，能有效解决现金回流慢、资金回收周期长的问题。不过，由于我国目前法律制度和市场条件不完善，发行的主要是类REITs，与标准的REITs在组织结构、交易流动性、税收优惠等方面存在一定差距。

证券化的另一种模式是CMBS，也是机构重要的融资方式之一，即以商业物业作为抵押，物业未来收益产生的现金流作为偿债来源，与普通融资租赁类和应收账款类资产证券化相比，CMBS由于涉及到底层物业的经营管理，交易结构更加复杂。

第三章 个人地产投资商业模式分类和代表人物

1．买入一手房+自住+出售

这个模式是最常见的模式，买入一手房，自住一段时间后卖出、获利或换成更大的房子，赚取房产的差价。这样的方式好处就是自己居住的舒适度和满意度很高，因为自己住的是新房，没有折旧。但是坏处就是赚取的利润可能比较低，这是因为：

• 新房的成本高，契税和售价可能较二手房高，同时无论是精装交付还是自己装修的房子，都需要付出一笔不小的装修开支，因此新房的成本相对较高；

• 从售价出发，自住一段时间后，房子会有折旧，已经不再像新房那样光鲜靓丽，因此售出价格会和周边老的二手房相靠近，售价可能比较低。因此赚取的利润可能比较低。

2．买入二手房+自住+出售

这种模式和第一种模式相类似，但是从入手的成本而言，可以做几个优化：

• 二手房的买入价通常比同时间、同地区的一手房便宜，因此买入成本可能更低；

• 二手房如果带有较好的装修和家电，可以省去一笔装修和家电的成本

3．买入一手/二手+空关+出售

这种模式就是纯粹的投资模式，不管你买入的是一手房还是二手房，都是自己不住，也不出租，空关，然后卖掉。这种方式的好处是避免房子内部折旧，比较适合毛坯房，售出时价格可以适当抬高。但是这种方式的坏处就是不能赚取租金，也不能自住来降低成本，如果房子本身有贷款，这种方式只适合现金流充裕的投资者。

而且，这种方法也不适合房子内部本身已经严重折损的二手房，比如之前做过群租房的房子。许多异地房产投资客常采用这种方式进行房产投资，但是在国家“房住不炒”的基调下这种方式并不受主流的提倡。

4．买入一手/二手+出租+出售

这种模式属于许多投资房产者会采用的模式，他的好处是可以缓解贷款的现金流压力，坏处就是很难把控租客对于房子的损坏程度。

这些年，有很多看起来光鲜亮丽但是却把房子搞得非常恶心的租客，也让许多房东对于这种模式心有余悸。出租的对象可以是家庭整租，做成民宿出租，或者划为单间分别出租，或者出租给自如等第三方托管公司代为出租，但无论是什么方式，一般租客数量越多，则房子的折损程度越严重，会导致卖出时更多的修缮成本和较低的价格，因此选择这种方式的投资者们应该谨慎。

5．买入二手房+装修+出售

这种方式通常适用于二手房，就是买入一套初始状态很差的二手房，比如原来是群租房的房子，将买入价格尽量压低，降低购买成本，然后自行装修成漂亮的房子再出售，赚取差价。

这种方式的好处是，成本低、售价高、利润空间大，对于选筹能力强的人而言，能够提高房屋的周转率，在比较短的时间内获得盈利。

但是这种方式的缺点是：

• 市场上此种类型的房源不多，因此需要慢慢筛选；

• 装修是个苦力活，需要付出很多的精力，而且对于没有经验的人而言，如何尽量压低装修成本、获得更好的装修效果，是比较难的；

• 现在知道这个方法的人越来越多，因此收购价格越来越高，许多房东也不愿意降价太多出手，还有些房东宁愿自己装修抬高价格以后再出售，而且对于一线城市地段很好的老破房子而言，地段价值更高，折价空间不大。

第四章 高收益和高风险管理的投资要点

地产投资决策和地产业以及地产市场的长远发展都息息相关，地产行业本身就具有不同于一般企业的特点，一旦开始实施重大决策，就具有了不可变动性，无法再进行更改。如果要强行更改，最终只能带来巨大的资源损失。

除此之外，地产项目建设施工过程是一项艰巨而庞大的工程，在项目建设过程中的每个环节都必须投入大量的人力、物力和财力，一旦开始施工，在施工过程中就很难中途进行变更，否则也会带来巨大的经济损失。因此，在进行投资决策工作时，必须充分掌握时机，进行全方位的考虑，才能够保证施工项目在预期时间内完成。

我国地产行业作为国民经济的重要组成部分，在我国经济市场的发展过程中起到了推动作用，因此地产的投资决策工作也和人们的日常生活和国民经济密不可分。为进一步保证地产投资决策工作科学有效性，地产企业必须加大对工程建设的监督管控力度。

同时，我国也必须对地产行业引起高度重视，为我国地产科学合理投资工作打下坚实的基础。地产投资的投资对象是不动产，位置固定且不可移动，而且地产投资成本较高，资本回收周期长，变现性较差，因此具有较高的风险性，一旦投资者决策失误，会给投资者带来极大的损失。因此，慎重地进行决策，是地产投资成功的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。

4.1 市场分析

地产投资市场分析的主要内容有需求分析和供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。

市场服务区指一个商业地产所提供的商业服务的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。 

市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有： 

1．比率—人口相乘法

在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力+调查区现有零售面积=总需求量。如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。 

2．单位零售地产面积商品零售额比率比较法

首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。 

3．马利兹亚城市商业房产需求预测法

该方法以 “长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力” 这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影响因素分为：

• 经济增长因素（在短期预测中可促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）

• 经济发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等）。

通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。 

4．地产开发度指数法

一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。

地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。 

4.2 财务分析

1．比较分析法

比较分析法通常又被称之为对比分析法。运用此分析法需采集两个及两个以上相关的材料，并对其进行对比分析，也就是在分析中找出材料差异和矛盾的过程。分析来源于对比，是运用比较广泛且最基本的办法。

此方法中涉及的具体办法较多：

（1）如以对象作为划分依据：

• 若比较对象对本企业历史，即称之为“趋势分析”；

• 若比较对象为行业内其它企业，也就是行业平均数或者是自身竞争对手，即称之为“横向比较”；

• 若比较对象为前期的计划预算，也就是计划指标以及实际结果进行对比，即称之为“差异比较”。

（2）若以比较内容作为划分依据：

• 可根据结构百分比进行比较；

• 可以财务比率进行比较。

若进行分析的目的在与对某一情况进行分析，并以此为基础进一步深化，那么就应寻求最主要的理缘由。

2．比率分析法

比率分析法指的是对指标的比率进行计算之后，再对结果进行比对。通常情况下，运用此方法的对象对同一财务报表当中特定项目与不同财务报表当中相关项目相比得出的值，将该值与其它办法比值包括同行平均值、历史比值或预期比值等进行对比，利用该办法对项目的财务状况和经营能力进行判断，从中找出问题并进行解决。从此角度来看，也可将其称之为相对数比较法。

以下为此方法下常用的三种比率：

• 动态比率。即以相同项目中预期和实际的数据比率进行计算而得出的比率作为研究对象，此办法的主要的是对指标变化过程、规律以及趋势进行研究。对数据进行统计的做法为将指标数值按照时间先后顺序排成动态序列，借助定基比法计算出序列的发展、增长、平均发展以及平均增长四类速度值；

• 构成比率。即对某项指标作为研究对象，将其组成部分占总体的比重进行计算，进行此计算的目的在于对指标的构成内容和变化趋势进行研究，深度识别事物本质以及其发展规律；

• 相关比率。即对存在关联包括相互依赖和联系等的经济活动，对两个有着不同性质且存在关联的指标相除为得出的数值。进行此计算的目的在于完成不可比的绝对指标到可比相关比率指标的转换，从中寻求到地产企业的经营情况。

3．因素分析法

该方法又被称之为因素替代法，是对某项综合指标的指标变动趋势和影响因素进行分析，根据计算结果确定影响指标的因素和影响程度。可将企业活动视为有机整体，因此对其指标进行因素并非一个。对其影响因素的数量和影响程度进行确定，有助于人们找出关键点，亦可将其作为评价企业经营状况的依据。

以该方法的分析步骤即具体分析办法作为划分依据，可将其划分为以下三类：

• 差额分析法是直接将某项综合指标变动差额作为计算依据，对影响指标的因素及影响程度进行计算；

• 连环替代法是指对影响某项综合指标的因素按照相应的顺序用分析值代替标准值的过程，主要用于测试影响因素的影响程度；

• 指标分解法，即将某项综合指标划分为多种影响因素的办法。

4.3 可行性分析

1．房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其*押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以*押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2．房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未经其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3．交易房屋是否在租

交易房屋是否在租有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未经其他共有人同意的情况下一般是无效的。

4．土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让时房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5．市场规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6．福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定限制。

第五章 总结

最后，地产项目在进行各项分析工作之前，必须保证分析数据和相关信息的准确性和真实性，才能够保障后续的分析工作能够顺利开展。因此，地产开发企业必须重视基础数据分析工作和收集工作，针对市场调研工作的深度应当更进一步。

首先，地产开发企业应当将宏观分析和微观分析进行有机结合，进一步细化分析工作的具体内容。其次，从不同角度进行分析，保障分析工作的科学性和有效性。最后，将分析工作实现动静结合，既要采取静态分析，又要采取动态分析，从而大大提高分析结果的客观性和真实性。

作为一项风险几率较高的投资项目，地产项目的投资更应当引起重视。往往会因为投资人对风险的认识不到位或是风险意识薄弱，而最终导致无法挽回的损失。因此，投资者自身和可行性研究报告都应当采取科学有效的办法来对风险进行合理管控，最大程度提高投资的经济效益。同时，时刻密切关注外部市场环境的动态变化，掌握市场的发展趋势和行业变化，同样也是有效降低潜在风险的必要手段。除此之外，针对部分无法通过防范和预测来进行应对的风险，应当事先做好充分的准备工作和应急措施方案，保证在风险来临时能够将风险带来的损失控制到合理范围内。

在解决上述问题过后，地产开发企业必须结合自身特点，构建适配自身的完善评价指标体系，深入分析我国经济社会和外部环境条件的变化因素，通过借鉴其他优秀企业的发展经验和理论知识，加以完善和改进，不断推进自身的稳健发展，在学习中不断完善评价指标体系，统一规范地产投资项目的可行性。

总而言之，地产项目的投资决策工作是一项长远的任务，同时由于周期较长，更加容易受到各种不可控因素的影响，加之地产投资涉及资金数额较大，而相应的资金回笼周期较长，我国外部市场环境在不断变化，我国相关经济法律法规政策也在不断更改，潜在的风险不容忽视。因此，地产企业必须做好项目的分析和研究工作，准确把控市场的动态变化，最大程度降低项目投资的风险，维护企业的稳健发展。