提前还贷潮下“还钱比借钱还难” 律师：银行无权拒绝正当的提前还贷申请

继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起。“还钱比借钱还难”已成为现实，目前根据多个一二线城市居民反馈，想要提前还房贷需要排长队，排队时间从两个月到半年多不等。许多银行为了保存量房贷余额，给提前还房贷的人群设置门槛和障碍，如取消线上预约、必须到线下网点填写申请，要求提前还贷客户缴纳违约金，或者捆绑理财销售。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，根据民法典相关规定，如果提前还贷不损害银行的利益，银行无权拒绝债务人提前还款，而是否需要缴纳违约金则需具体看贷款协议如何约定。此外，不少业内人士还建议，当前存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题应当引起重视，可出台举措降低存量房贷持有人负担，解决居民扎堆提前还款问题。

2023年近20城下调首套房贷利率

2022年5月15日中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。2022年9月份发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。2023年1月份，首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。

有业内人士指出，相较于2019年10月政策严控期，首套房住房利率不得低于LPR的规定，首套房贷上的松绑力度已达到五年来最高甚至还有继续下探的空间，到目前为止首套住房较LPR最多可以减60个BP至3.7%。

据贝壳研究院，截至1月31日在该研究院监测的103个城市中，首套房商贷利率降至3.7%的城市已达到4个，分别是南宁、珠海、株洲和常德。根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，其中郑州、福州、长春、厦门等二线城市首套房贷利率最低可至3.8%。肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等城市则阶段性取消首套房贷利率下限。

消费者扎堆提前还贷遇“难还”

从2022年底至今，提前还贷潮已经愈演愈烈。不过，在提前还房贷方面关卡颇多。一方面线上提前还款渠道不稳定，部分客户需要线下办理。以建设银行为例，近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难，大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”。另一方面预约排队时间久，在深圳建设银行，工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步，预约以后要等待2-3个月才能提前还款成功。同时，下次提前还款还需要来网点办理。农业银行方则表示，房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息、贷款情况，提交申请后审批通过才可贷款。

针对“提前还款潮”愈演愈烈的问题，已有业内人士呼吁相关部门引导银行适度降低存量房贷利率来调节市场。招联金融首席研究员董希淼表示，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视，建议相关部门加快出台应对举措降低住房消费者的负担，解决居民扎堆提前还款及违规转贷等问题。《经济日报》也于近日撰文指出，应当逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，有效解决居民扎堆提前还款。

律师：银行无权拒绝正当的提前还贷申请

许多购房人在申请提前还房贷时遭遇银行设置障碍、拖延时间，有银行提出收取违约金或补偿金，也有银行客户经理提出捆绑理财产品，这些符合相关规定吗？北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。“所以如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。”他解释道。

面对申请提前还房贷的客户，银行是否可以收取违约金或补偿金？王玉臣认为，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多情况下是以双方贷款协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。

“部分银行的按揭贷款合同文本中，会约定提前还贷需要支付违约金，这一点对购房人是不利的。有些购房者会认为这是格式条款、是霸王条款，属无效的，但在司法实践中这种条款被认定为无效的概率是极低的。”王玉臣补充道。

一直以来，个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务，不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。截至2022年末，“提前还贷”已经对银行业增速产生一定影响。