决定提前还房贷前，需要做好哪些预判？丨投教121

21世纪经济报道记者 朱英子 北京报道 近期，有身边的朋友问小编，要不要提前还房贷？有的朋友还打算向亲人借钱将房贷“应还尽快”减少利息支出，以达到不为银行“打工”的目的。

同时，据媒体报道，部分购房者还会通过中介的过桥资金提前还完房贷后，再将房子抵押给银行贷出利率更低的经营贷还给中介，将房贷转为经营贷偿还。某大行个贷部人士亦向记者提到，根据一线业务人员的反馈，近期出现的“提前还贷潮”就有此类中介在推波助澜。

上述情况也大致为目前“打工人”提前还贷的三大资金来源，一是自有资金；二是亲友借贷；三是违规操作的经营贷或消费贷等。

那么，决定提前还房贷前，需要做好哪些预判？此次小编采访加综合整理了各方分析观点，跟读者们分享分享。

经济状况的预判是关键

在做提前还贷的决定前，首先需要明确的是，为何而做，而不是盲目跟风。

其实，提前偿还房贷潮从2022年二季度就已经出现了。近期央行披露的金融机构贷款投向数据上也可看出，2022年末的个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%。这是个人住房贷款余额十年来增速首次从双位数陡降到几乎停滞。

究其原因，一方面是房地产销售低迷，居民房贷需求较弱，2022年房地产销售全年同比下降27%，而居民中长期贷款全年同比下降了55%；另一方面就是存量房贷借款人开始提前偿还贷款。

某股份行金融市场部人士向小编分析称，居民决定提前还贷的原因主要有两个：

一是理财收益率跑不赢房贷利率。2022年下半年理财产品收益率持续下行，甚至出现负收益，理财赎回使银行理财规模下降2.3万亿。而住房贷款的历史加权利率却并未大幅下行，居民面临着资产收益率和负债成本的缺口不断扩大的局面，这刺激居民提前还贷意愿大幅上升。

二是预期依然偏弱。虽然疫情对经济的影响已经减弱，但是目前居民对经济复苏的预期可能仍相对谨慎，这延续了当前居民持续提前还房贷的行为。

国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真向记者表示，疫情三年，对居民部门的资产负债表产生了较大的冲击，居民部门通过增加储蓄、减少消费、将大部分收入和积蓄用于还债等方式修复家庭资产负债表的意愿较为强烈。

另外，此次提前还贷潮还有季节性因素。

有银行业内小伙伴表示，一季度是大部分公司集中发放年终奖或者分红的时期，居民手上的闲置资金增多，又没有更好的投资渠道，就会用于提前还贷。

简单粗暴地来说，其实就是经济下行导致的资产荒。如果未来经济复苏强劲，银行的资产端和企业都有较高收益资产可投，居民的投资理财收益和企业经营回报率能跑过房贷利率，大家就不会急着提前还房贷了。

因此，国内经济复苏的状况是决定居民是否提前还房贷的重要前提。

就记者采访的多位银行业小伙伴对此都较为乐观。

“当前居民提前还房贷的行为对国内金融市场应该不会造成较大的冲击，今年国内的金融市场仍将以经济复苏为主线。”上述某股份行金融市场部人士认为，随着国内经济复苏趋势的进一步显现，房地产销售的回暖以及国内资产收益转向平稳，今年居民提前还房贷的行为将逐步缓和，难以出现大幅恶化的情景。

国家金融与发展实验室近日发布的一份研报指出，从当前数据来看，疫情防控政策优化对市场有明显的提振作用。随着消费场景的恢复和就业的提升，居民消费将进一步向潜在增速修复。预计2023年经济增速前低后高，如果市场信心延续恢复，房地产行业可能在下半年迎来改善。

资金来源决定未来风险

上述提及的宏观环境是重要前提，要知道，房贷是一笔中长期资金安排，也是大多普通人能向银行借到相对较低利息的大额贷款。

光大证券首席金融业分析师王一峰通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，2017-2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。2017-2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。

当然，是否适合提前还款需要具体情况具体分析。

首先，需要预判自己未来几年是否会有大额资金需求，比如养老、医疗、投资等。

“如果未来几年有大额资金需求，提前还贷未必是最佳选择。”星图金融研究院副院长薛洪言在“吴晓波频道”上表示，提前还贷既是一个短期的资金选择，也涉及长期资金规划。提前还房贷会大量消耗流动性，购房人还要考虑未来几年的资金规划。

某银行分行个贷部负责人向记者坦言，如果手上有闲置资金，又是房贷利率高的群体，预留部分流动资金后，可以提前还贷减少利息支出。

58安居客研究院院长张波在“吴晓波频道”上提出，如果手头有大量闲置资金，并且也不准备投资资本市场，选择提前还贷缩额是个减少利息支出的方案，尤其是房贷利率高的群体，更是可以考虑合理做好资金布局，在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。

“如果你已经预留了3个月以上的月供，而且有稳定的工作，建议余钱可以提前还款。”中原地产首席分析师张大伟在“吴晓波频道”上建议称。

其次，要看借款人的年龄以及还款方式。

张波认为，对于年轻群体来说，提前还贷缩期并不可取，这本身并不会降低当下的还贷压力，偿贷周期更长压力更为分散。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在媒体上撰文指出，从还款方式看，一般来说等额本金的还款方式前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。

另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。

董希淼表示，2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，后续提前还贷需要慎重考虑。

最关键的是，要看资金来源的合规性。

对于市面上暗流涌动的用消费贷、经营贷置换房贷的灰色途径，本身便是违规操作，需要面临较大的风险。

“如果本身符合经营贷的条件，的确是在经营公司，所贷资金也是用于公司经营，采取经营贷置换的方式并无不可，也是符合相关规定的。”张波提出，用消费贷来置换并不可取，一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的，这一操作本身存在违规性。

张大伟认为，当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用。“毕竟你很难知道政策当前非常宽松，会不会过段时间又开始收紧。”

有银行业小伙伴向记者坦言，对于房贷余额存量偏高的银行来说，其实很难去监测客户的资金来源，目前主要是做好风险提示。

北京道誉声誉管理服务有限公司执行董事李利明撰文指出，如果银行工作人员了解到客户提前还房贷资金来源于经营贷、消费贷或者其他渠道的短期资金借贷，就应提示客户，如被发现经营贷或消费贷资金用于偿还房贷，将会因贷款未能按照指定用途使用而影响到客户的征信记录，接下来客户再想通过按揭贷款购房，贷款申请在任何一家银行都难以通过，整个计划安排将被打乱，需要重新考虑。

任何环节不顺畅或者市场变化都会影响到这类违规操作是否能够省钱、短期借贷是否会拖延而被迫违约或者只能接受更高的过桥贷款利率，甚至可能折腾下来旷日持久，最终并没有起到省钱的效果，甚至可能卷入资金纠纷和司法诉讼。

银保监会在2021年3月联合多部门印发的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》中明确提到，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核；要和借款人签订资金用途承诺函，一旦发现贷款被挪用于房地产领域，要立刻收回贷款、压降授信额度，并追究相应法律责任。各银行业金融机构不得与存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构合作，对存在违法行为的及时移交司法机关。