房贷利率进入“3时代”！“提前还贷”这笔账，究竟该怎么算？

“线上根本约不到”

“线下排队2-6个月不等”

……

眼下最热的话题，莫过于“提前还房贷”。

那么为何大家突然都选择提前还贷？我们又能不能跟风呢?本期3分钟一起分析下。

一、为何很多人选择提前还贷?

1月5日，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

（来源：中国银行官方网站）

多地房贷利率自此开始密集被下调。据诸葛找房统计的数据，截至今年1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已处于“3时代”。

随之而来的，是越来越多有房贷的人盘算起“提前还贷”的事。

有网友调侃称：这是不想给银行“打工”了……

那么房贷利率下调对于大家来说不是好事吗？为什么忽然都着急还钱了呢?

原因有很多，其中有三点最值得关注：

一来，不少人的房贷利率远高于当前房贷利率水平。

相关数据显示，2022年以前买房的小伙伴，不少人的执行房贷利率都超过了5%。

关于这块，有小伙伴可能想问：现在主流的房贷利率定价方式是LPR浮动利率，那么在每年重新定价时, 房贷利率不是会随着LPR下调而下调么?

浮动利率定价方式= LPR(贷款市场报价利率)+基点(1个基点是0.01%)

这话没错，但问题是“基点”在合同期限内是固定不变的，且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。

因而即便每年有重新调整的机会，不少存量房贷利率依旧明显高于当前房贷利率。

二来，2022年，大家的理财收益普遍不佳。

过去一年，股票、基金市场较为震荡，一贯稳健的银行理财产品也曾两次出现大面积“破净”现象。

也就是说，大家全年在投资上大概率是亏钱的，也就谈不上收益率能覆盖贷款利率了。

另外，大家对楼市的预期开始回归理性。

如此综合考虑下来，“提前还房贷”省利息的优点在眼下也就显得更有吸引力了。

二、“提前还房贷”究竟能省多少钱?

举个简单的例子。

假设A在2018年10月购买了首套房，融360的数据显示，当月全国首套房贷款平均利率处在了5.71%的阶段性高点。

基于此，再假设A以等额本息、固定利率5.71%的方式还100万的商业贷款(只为简单说明问题)，贷款年限30年，2018年10月首次还款，那么：

• 每月还款额为5810.34元

• 应还利息总额为109.17万元

眼下A打算在2023年2月提前还贷20万元(剩余贷款部分：仍用等额本息，利率未变，还款期限不变)，那么：

•  每月还款额为4555.07元

• 相比不提前还款，节省利息17.53万元

再进一步，A打算2023年2月一次性还清放贷，那么：

•  其需要准备现金92.57万元

• 相比不提前还款，节省的利息总额为81.15万元

可见， 提前还房贷，无论选择还部分还是选择还清，都能省一大笔钱。

三、提前还房贷前，你要考虑清楚这些事

讨论到这里，大家最关心的问题来了：眼下有房贷且手头上有大笔流动资金的人，最好的选择就是 “提前还房贷”吗?

3分钟的答案是不一定!

因为每个人的情况并不一样，究竟要不要提前还，除了考虑资金外，还需要进一步分析：

第一，判断下自己的投资理财能力强不强。

2022年市场整体赚钱效应是不佳，但不代表始终会如此。

如果你的投资理财能力较强，未来用提前还贷的钱做投资大概率可以拿到比贷款利率更高的收益，那么不管房贷利率多高都没必要着急还钱。

第二，权衡下自己房贷的还款方式、还款时间。

一般来说，房贷有两种还款方式：等额本息和等额本金。

它们的算法较为复杂，我们可以简单的理解下：

• 等额本息，月还款金额固定，但前期偿还利息多、本金少。

• 等额本金，月还款金额会越来越少，它是把还款期内贷款总额等分，每月偿还同等本金和剩余贷款产生的利息。

基于此，有业内人士建等额本息下，贷款周期的前1/2期限内提前还贷更为划算；而等额本金则最好是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。议：

也就是说：

（1）如果你还房贷的年限较短，且对自己的投资理财能力没啥信心，那么眼下可以考虑提前还贷。

（2）但如果你房贷还款年限已较长，又或看好后市，相信自己做别的投资能拿到比贷款利率更高的收益，那么就没必要着急提前还贷。

......

好了，关于“提前还贷”这些事，你弄明白了吗?