房企年报深读丨不恐慌也不冒进：华润置地拿下“市值之王”

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

在夕阳行业中，“市值第一”是已经远去的讨论。

但成为房地产行业市值之王这件事，华润置地依然十分自豪。在今年业绩发布会上，华润置地管理层将此视为功绩，在业绩发布中高光了这一事件。

规模位居第四、利润并非最高，华润置地坐上市值第一的位置略出乎意料。但细想却也合理：万科、中海等曾经荣登市值之王的房企，更加倚重开发业务，眼见这一商业模式触及天花板，华润置地的商业管理业务细水长流，两相比较，显然确定性更强。

护城河宽广，不代表华润置地高枕无忧。

房地产行业竞争烈度升高，纵有种种优势，华润置地的成长焦虑一样也不少：市场仍存不小压力，今年去化考验经营能力；去年利润水平也随市下跌，能否止住跌势，是未知数。市场环境冷暖变幻，即便华润置地也在逆水行舟。

保守与激进

房地产行业出清之后，头部玩家几乎成为国央企的决战。

去年以来，保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口在土地市场上的逆势扩张，也奠定了未来几年房企TOP5的竞争基调。华润置地在这场竞速比赛中，无疑是有竞争力的选手，尽管它没有“保三争一”、“冲进五强”的响亮口号，但低调攻城略地，是它野心的证明。

去年全年，华润置地拿地支出不菲。

2022年，华润置地支付总地价1442.3亿元，权益地价为1102亿元，总共摘得71宗土地，新增土地总计容建筑面积达1095万平方米。在中指院的拿地排行榜上，去年华润置地的拿地金额排名第一，超过保利发展等同行，扩张意愿显露。

随之而来，华润置地员工也不断扩编，截至去年年末，华润置地总员工人数是5.53万人，而前年这一数字是不到5万人。

同为国央企，恪守严格的投资纪律，华润置地能够在土地市场上如此激扬，也的确难得。一位头部央企的人士对21世纪经济报道记者分析，华润置地作为华润集团主要的利润贡献来源，母公司对它的支持是比较大的，它在投资上也相对比其他企业要更猛一些。

事实上，华润置地在投资上也有自己的章法。

华润置地首席战略官谢骥在业绩会上表示，2022年地产行业出现规模下行、区域分化的情况，在市场变动的格局下，华润置地顺应市场分化的变化趋势坚持严格的投资纪律，坚持量入为出，坚持现金安全为底线，不恐慌也不冒进，通过高频动态的策略研讨控制投资节奏，把握了核心城市的机会。

谢骥举例称，2022年华润置地在北京、成都、深圳等核心城市补充了不错的优质土储，目前看来这些投资项目稳定性、安全性都比较高，同时2022年获取的项目到目前为止已经有一半以上开盘实现预期回报。

从复盘华润置地的拿地策略来看，市场波动对之也并非没有影响。

以深圳为例，去年8月，华润以底价79.69亿拿下了龙华的一宗地块，住宅毛坯限价7.2万/平方米。这一项目于近期开盘，据21世纪经济报道记者了解，这一项目原计划精装开售，且已有现成样板房，但最终以毛坯入市。“如果精装卖一平方能够多加个4000块钱左右，蓄客情况不是很理想才毛坯入市。”一位熟悉情况的人士表示。

压力与动力

华润置地一直是稳健派的代表，但有时也敌不过市场，呈现在业绩上，周期轮动明显。好的年景，华润置地销售盈利双丰收；歉收季节，华润置地业绩也会受到影响。

2022年，华润置地全年综合营业额为2070.6亿元，同比下降2.4%；毛利录得542.91亿元，同比下滑5.1%；归母净利润则为280.92亿元，同比下降13.3%。将时间拉长，华润置地上一次归母净利润下滑是在2014年，那是华润置地的混沌时期。

从财报上直观拆解可以看到，华润置地利润水平下行主要是受到毛利率走低以及投资物业公允值变动的影响。2022年，华润置地的综合毛利率下滑0.8个百分点至26.2%。

在业绩会上，针对毛利率水平的表现，华润置地首席财务官郭世清表示，毛利率是一个综合指标，按照商业模型划分是投资型物业和销售型物业毛利。目前来看，华润置地2022年毛利率为26.2%，相比2021年下降了0.8个点。但一年的项目不代表长期情况，2023年会提高2%-3%。

在房地产市场毛利率进一步走低趋势不可逆的背景下，华润置地却能逆势提升，意味着其目前投资、去化的状况良好。

根据郭世清在业绩会上的展望，华润置地2023年可售货值是5384亿元，按照全年60%的去化率，华润置地全年将实现超过3000亿元的销售金额。

预计60%的去化率，相较于其他央企同行稍显乐观。横向对比，与华润置地布局相似的招商蛇口在做销售目标的预测时给出的去化率可比数值是55%。因而，华润置地显然在营销上要更为进取，才能够达成3000亿元的销售额。

华润置地首席运营官张大为在业绩会上也坦言，今年春节以来，全国房地产市场比较回暖，但从城市端来看，城市之间分化比较明显，市场回暖主要出现在一二线热点城市，其它二线城市还处于止跌的平缓复苏阶段，大部分三四线城市反弹迹象也不明显。

张大为指出，华润置地判断今年市场仍然面临不小压力，未来可能还会出现波动，市场整体将呈现的分化和平稳复苏趋势。

华润置地执行董事、董事会主席李欣则说，华润置地是一个长期主义者，不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。“有利润增长的营收和有现金流的利润，这两个核心导向是未来指导华润置地业务扩张及经营的核心指导思想。”

这其实对华润置地而言，是更高的要求。以此为准绳，华润置地今年仍将要在逆市中，大胆冲锋、大干一场。逆水行舟，谁都不容易。