房企年报深读丨新房市场难回2021年历史峰值，万科要赚辛苦钱

21世纪经济报道吴抒颖 深圳报道

近几年万科的业绩发布会或者股东大会的看点之一，是万科董事会主席郁亮对市场现状的预判。去年，在楼市悲观之际，以前“不预测天气”的农民郁亮多次乐观发声，坚决看好房地产行业、坚守十万亿级的市场。

进入2023年，房地产市场在头两个月有明显回暖，而3月之后，市场又出现了阶段性下滑，业界对未来的态度，一时之间也陷入了分歧。郁亮作为龙头房企的掌舵者，再一次针对市场公开表态。

郁亮说，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线；从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段，且在国内城镇人均住房面积已达40平方米加之大量供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。

市场下行压力尤在，万科业绩在经历2021年的利润腰斩之后，艰难守住了企稳的结果。去年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%，保持持平。

面对房地产市场缓慢复苏的局面，万科未来开发业务仍将受到周期波动的影响。在此背景下，万科也在迷雾中探索新的增长曲线。

郁亮说，从中长期看，万科经营性业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。郁亮也提到，经营性业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

开启缩表周期

一个不争的事实是，房地产市场已经触及天花板。在这种背景下，作为龙头房企的万科自知冷暖。

郁亮说，新房需求方面，上有天花板、下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平方米，加上近几年大规模建设住房也在陆续交付，大量供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值；另一方面，外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

这意味着，未来几年，房地产市场的规模或将保持相对恒定，在规模萎缩的市场中，巨头之间的竞争也会更加激烈。

郁亮认为，万科自身要认准大势，做好自己的事。“短期市场上下起伏是正常现象，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

去年以来，万科销售规模以及财务指标随着市场走势而进入缩表周期。2022年，万科开发业务全年实现销售金额4169.7亿元，同比下降33.58%；虽好于市场平均水平，但落后于座次接近的龙头房企。

截至去年末，万科资产、负债总额同比也均有下滑，而经营活动现金流更是罕见为负，全年净流出为132亿元——这些数据，都可以看到万科这位龙头在逆市中的压力。

更为显著的收缩指标显示在投资上。万科去年全年权益地价总金额约为496.4亿元，与此前几年拿地金额有较大差距，这意味着万科拿地上采取更为审慎的策略。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上表示，基于行业深度的调整和变化，万科倾向于守住安全底线的方向，也设定了更加严格的投资标准。

张海表示，今年以来，房企投资聚焦核心城市、核心区域，多年由于出让条件的原因，万科获取的几率并不是很大，因此最近也在研究差异化投资策略。整体来说，万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏。投资要为业绩的连续和稳定起到支撑的作用。

一个侧面的印证是，万科在它重要的粮仓上海区域、南方区域进行了密集的调兵遣将——在“业绩论英雄”的论调下，这些新上任的城市负责人多数在过往的城市打过胜仗，他们也被寄托着带领这些重点城市攻城略地的希望。

有耐心赚小钱

万科这份差强人意的年报中，经营性业务是难得的亮点。尽管与开发业务体量暂不可比，但管理层的亲身上阵，让外界看到万科对这类业务的重视，更让资本市场对万科第二曲线有了希望，也感知到万科努力的痕迹和方向。

2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务也有明显进步。去年全年，万科经营性业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

业绩会上，郁亮在回答21世纪经济报道记者的提问时表示：“学费付了很长时间终于付完了，开始有正向贡献了。到去年为止，我们已经取得把经营性业务加在一起对报表贡献是零的成绩。以前这些业务都是亏的，要吃掉很多利润。所以就算是零我都很高兴，终于不会成为负担了。”

去年，万科经营性业务最为高光的时刻，是将旗下的万物云送上了资本市场。作为万科经营性业务的“领头羊”，万物云去年实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%；归母净利润15.1亿元，同比减少9.42%。

万物云以外，万科旗下长租公寓泊寓也即将对财务报表带来正向贡献。万科总裁祝九胜此前说过，泊寓将在今年实现报表盈利，在今年业绩会上，泊寓实现报表盈利的目标是不会改变的，并且这个目标是在成本法下的盈利。

对于商业、物流等业务，尽管万科目前也看到了营收的增长，但各个业务的具体实现盈利时间，万科并未披露。去年，万科商业业务实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%；物流业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%。

在对21世纪经济报道的回答中，郁亮对经营服务业务的未来表达了信心。他称，从中长期看，万科经营性业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

而实际上，万科经营性业务能够跑通的关键，仍有赖于政策的支持。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上指出，REITs作为房地产证券化的政策工具，它给一些优质的资产提供了一个非常好的退出渠道。在投融建管退中，“退”的环境越来越好也会有利于投融建管。“万科面对重要机遇，也积极尝试，政策利好会成为万科不动产经营性业务的重要动力，也会成为万科经营性业务战略转型的重要动力。”

在赚小钱、慢钱和辛苦钱的板块中，万科看到了希望，也做了积极尝试，未来也有分拆上市获得价值重估的机会。在房地产行业开发业务走低的当下，龙头房企的探索往往具有前瞻性，万科做好了准备。