物企年报深读丨降低开发商关联度，新城悦服务关注资产负债表

21世纪经济报道记唐韶葵 实习生黄俊钧 上海报道

“成年人的世界不做选择”，但聪明的企业会主动去做。

新城悦服务（01755.HK）2022年全年营业收入突破 50亿元（人民币，下同），同比增长19%。这一收入水平虽然与头部物企超百亿的营收规模相去甚远，但放在2022年这一特殊的年份里，与华东地区一众物企相比，也算得上是佼佼者。

过去一年，新城悦服务收获了4.45亿的经营正现金流，派息的比例从2021年的25%提高到今年的33%，股息每股0.16元，略高于去年的0.155元。

在3月30日的业绩发布会上，新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明指出，收入的增长主要由物业管理服务和社区增值服务贡献。

收入结构的优化

在房地产行业过得艰难的一年里，新城悦服务在管面积创下新高，2022 年净增加在管面积达到 4400 多万平方米，总计达 1.98 亿平方米，同比增长 29.1%；合约面积达 3.13 亿平方米，增长了将近4000万平方米，同比增长 12.2%。

从2015年到2022年这7年间，新城悦在管面积实现了10倍增长，合约面积也增加了差不多10倍。这当中，非住宅项目在管面积同比增长 77%，在管面积中非住宅项目占比 25.8%（2021为18.9%）。而非住宅对应的物业服务的收入同比增加了102.8%，从2021年的3.15亿增加到6.4亿。

很显然，这是新城悦服务优化收入结构的结果。大力发展非住宅物业的业务，多少有风险规避的意识存在。过去一年，新城悦服务第三方在管面积达到了51.9%，超过了关联方交付的面积。一个明显的转变是：与房地产开发相关的开发商增值服务和智慧园区服务，这两个业务的收入和利润占比创新低，其中收入占比16.8%，毛利占比13.7%。

虽说这是市场主动被动选择的结果，但新城悦服务的收入结构得到了优化也是事实。一个重要指标是，该公司核心业务收入（物业服务和社区增值服务）的增长。这两项的收入达到了43.1亿，同比增加42.9%。与此同时，大后勤业务收入达到了新城悦收入的23.8%，同比上升了123%，形成爆发式的增长。大后勤的收入包括非住宅的物业收入、电梯及团餐等非住宅增值服务的相关收入。

戚小明认为，物企自身发展的基本面已发生阶段性的转换。可以肯定的是，前几年，新城悦服务就定下了提升非住宅物业服务规模的战略思路，并坚持执行。在房地产行业变化、增长疲软的时候，该公司的战略选择也收获了规避风险的一点资本。

硬币的另一面

新城悦服务2022年归母净利润 4.23 亿，较上一年度有所下降，除却美元债（2022年美元债进行了1.72亿元的减值损失）影响外，也受到开发商增值服务和智慧园区服务的需求下降的影响。

此外，经营管理也面临挑战。因为物企做规模，收并购是一个重要渠道。2022年，新城悦服务并购子公司数量达到12家，这些公司对新城悦服务的收入贡献占比整体营收达到了27%，但并购子公司的毛利率还不到20%。

据新城悦服务首席财务官左卫透露，为了提升服务质量，新城悦服务进行了持续的运营成本投入，尤其在客户感受较为直接的一些地方，比如说保洁、维修、绿化、客户响应等方面，运营成本投入较2021年均有较大幅度的增长。

在当前货币环境下，投资者也关注到了美元债对新城悦服务利润的侵蚀加深的可能性。

从乐观角度看待，截至2022年末，新城悦持有的美元债市场价格较购买价格已经下跌了八成多。新城悦服务管理层因此认为，2023年新城悦服务美元债进一步减值的空间已经非常小了。

新城悦服务对市场的预判来自于今年一季度末公司持有的美元债市场价格，较2022年底大约已经上涨了110万美元，甚至该公司持有的个别（其他房企的）美元债有较大可能在2023年如期兑付。随着政府不断出台房地产稳定发展政策，以及部分爆雷房企积极推进债务重组计划，新城悦服务认为，2023年中国的房地产行业基本面会启稳回升，该公司持有的美元债损失不排除在2023年可以转回的可能性。

为了安抚投资者对公司持有美元债的顾虑，新城悦服务强调会将流动资产比率控制在1.5倍以上。换言之，新城悦服务将2023年的在手现金目标定在超过20亿。

新城悦服务首席战略官尤建峰透露，公司未来会非常关注资产负债表，“可控”是关键词：要保证有充足的现金，保障账务上的现金无抵押、无挪用、完全可控；可控的服务回款；整体资产负债表维持无有益负债的状态，逐步提升分红比例，回馈股东。

据了解，为了保持稳健可持续的增长速度，该公司从今年开始，在集团层面和外部咨询机构的合力下，展开未来三年的长期发展战略和规划的研讨。尤建峰表示，在未来三年的战略规划落地前，新城悦服务不会进入一些新的赛道，尤其是新的社区增值服务的赛道。