深度｜周忻的21分50秒道歉

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生黄俊钧 上海报道

在资本市场长袖善舞的周忻，这次还是低了头。

作为易居企业控股（02048.HK，简称“易居”）董事局主席，周忻在4月3日该公司2022年业绩发布会上，花了21分50秒向投资人致歉。他反思自己作为公司决策者，在这一轮市场波动中，没有带领公司完成该担当的使命与责任，给投资人造成“很大的损失”。

2022年的易居，除了多项核心财务数据出现下行之外，境外债重组方案给出的“现金+两项核心业务控股权置出”对于债权人而言，亏损不言自明：每持有1000美元债券将获得60美元（或等值港元）现金，加上易居让渡两项核心业务65%控股权。按易居4月3日收盘市值10.67亿港元来看，规模远远不及该公司存续的3亿美元债。

无可奈何花落去。一直以来自诩“房地产服务生”的易居，正是因为在行业上升周期捆绑绝大多数头部房企，才坐上了房地产轻资产运营服务商的头把交椅。而当行业下行时其也很快坠落。

在周忻致歉的21分50秒里，他用了14分56秒专门给投资人解读当天一早易居所发出的债务整体重组方案，希望得到债权人的谅解和支持。

这是周忻道歉的重点。他多次愧疚于自己的战略决策，强调如果债权人给他一次机会，他和易居将可以重新出发。

断臂

在4月3日早间发布的境外债重组方案里，周忻给出了现金支付加以股抵债的重组方式，重点是易居将通过设立债权人特殊目的公司向债权人发行一定数量的TM Home新股份，以使债权人共持有65%的TM Home股权。

TM Home主营房地产数据与咨询业务，与阿里巴巴合作持有并经营的在线房地产营销服务业务，包括下属乐居控股有限公司的控股权。此外，周忻将拿出重组资产15%的股权，用于安抚这两个业务板块的管理层。

为加速偿债，周忻承诺，用供股筹资、大股东包销及核心资产债转股的方式，去确保债权人在较短时间内获得债券偿付，并保持对潜在股权上升的收益。

具体而言，针对2022年和2023年到期的优先票据以及可转换票据三项境外债务，易居计划通过增发筹集4.8亿港元支付债权人一部分本金和利息收益，并承诺大股东协议包销确保现金支付到位。重组方案明确，优先票据持有人和可转换持有人，利益者一致，共同决策资产变现。只要重组生效，易居所有未偿还的旧票据和可转换票据将被取消，与旧票据有关的所有担保和抵押将被解除。

易居此前的三大核心业务包括一级市场代理服务业务(易居营销)、房地产数据与咨询服务(克而瑞)、房地产经纪网络服务（易居房友）。此次易居将房地产数据与咨询服务（克而瑞）与在线房地产营销服务业务（天猫好房和乐居）这两个业务板块65%的股权置出，用于消债化债。

房地产数据与咨询业务可以说是除了易居房友之外最值钱的资产了。回顾易居从美股退市之后，2018年赴港上市，当年实现一手房代理收入47.5亿元，同比增长21%。相比之下，2022年一手代理收入约为5.9亿，大幅缩水88%。2018年，易居房地产数据及咨询服务全年收入7.7亿元，同比增长22.9%；到了2022年，房地产数据及咨询服务产生的收入约5.6亿元，跌幅相对较小。

这意味着，一旦完成债务重组，易居只剩下一手房代理与易居房友，将回归到当年赴美上市前只有传统营销代理及渠道业务的模式上。事实上，易居没有房企的土地及项目等实物资产，确实无法通过资产在未来可能的升值实现债务偿付。本以为这样的轻资产模式更安全，想不到多家房企账龄和应收账款能将一家轻资产上市公司拖入绝境。

为了加强债权人信心，周忻强调已获得主要债务人阿里巴巴的支持。据披露，阿里巴巴已经和易居就重组计划签订重组支持协议，同时将继续就天猫好房平台业务进行合作，阿里巴巴授予易居对于天猫房产行业独家招商权（独家TP）、商业定价权、商户运营权，新协议签署有效期至2024年8月31日。

4月3日，易居股价最高上涨近70%，收涨逾58%。

缩表

2022年的易居经历了裁员、缩表的阵痛。对于易居陷入流动性危机，周忻直言是自己战略失策，造成了公司运营上的不堪后果。

首先，易居定位轻资产公司，2018年上市之后因应行业上行趋势，过多追求规模。在高光时刻，易居旗下房地产代理服务交易（GTV）业务甚至喊出2.6万亿（人民币，下同）的目标规模。实际上，2022年易居代理服务及经济网络服务两项GTV业务收入分别为831亿、878亿。这背后是易居应收账款的不断积累导致大量坏账的出现。数据显示，2022年易居应收账款38亿，相比2021年的45亿有所好转。

其次，易居的地产行业头部客户集中度高，其中21家大房企还是其股东。这导致行业下行的时候直接拖累整体业务。

再次，过去20个月里，易居展开对3万多名员工的减员与安置，并为此付出了巨大的成本代价。

周忻回忆2021年的时候，团队已看到市场可能发生变化，也迅速做了调整，减轻一些头部房企的业务量，降低了大约1/3的业务量。但由于账龄过长，问题没有得到根本解决。

随着房企业务量的减少，易居录得的相关业务收入也相应减少。2022年业绩数据显示，易居总收入为50.33亿元，同比减少43.2%。其中受相关房企暴雷影响，易居的一手房代理收入5.8亿，下滑严重，同比减少70.5%。房地产经纪网络服务业务收入15.76亿，同比减少37.4%，数字营销服务收入23.1亿，同比减少32.9%。

易居2022年亏损49.68亿，亏损有所收窄。亏损包括线上平台投入6.7亿，坏账准备9.95亿，无形资产减值10.35亿，债务水平也降至58.9亿。

如果重回传统营销代理及渠道业务模式，易居将不得不面对规模收缩。

易居一手代理业务的辉煌如同落花流水般逝去，2022年同比降幅70.5%。易居CEO丁祖昱解释道，公司自2022年起便对该业务进行了较大的调整，不再追求一手房销售代理的规模，转而寻求整体代理质量的提升，优化成本控制，以降本增效。尤其是缩短账龄、减少或者杜绝坏账。

易居缩表，表明了过去依靠代理业务而做大规模的轻资产模式将一去不复返，击鼓传花的游戏终结。经此一役，周忻对市场的预判也变得谨慎。2023年一季度,楼市出现短暂回暖，但周忻认为，民营房企的复苏情况并不乐观，短时间内行业整体复苏的可能性不大。不过，易居的克瑞尔等业务板块已经对主要客户进行了轮换，国企央企等平台类企业在上述业务中开始占据主要份额。

业绩会上，周忻一再对债权人喊话：如果能减轻负债，让公司有正向现金流，自己有信心带领易居重新出发。

周忻还有翻盘的机会吗？毕竟他还有后手。重组方案显示，易居仍保留了前述两项含有线上营销渠道相关业务20%股份。一旦市场回暖，线上营销热度大概率会卷土重来。2022年易居数字营销服务产生的收入约23.1亿元，同比减少32.9%。但周忻旗下房地产经纪网络服务业务主要为易居房友，2018年的收入是4.2亿元，到了2022年，这一块产生的收入约15.766亿元。横向对比易居各项业务，易居房友的下滑幅度也是最小的。2021年，易居房地产经纪网络服务GTV为人民币1195亿元；2022年这一数据为878亿元。

不过，一切将建立在易居债务重组顺利完成的基础上。关键是，债权人会为这份重组方案买单吗？时至今日，易居境外债重组棋至中盘，周忻需要落子为定。在周忻21分50秒的歉意里，隐含了许多无奈与不甘。