千亿房企退市：停牌18个月，新力做了什么?

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

赣系地产商——新力控股（02103.HK，简称“新力”）在停牌18个月之后，梦断港交所。4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9时起，新力上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条款予以取消。换言之，自2021年9月20日起停牌超过18个月的新力即将被退市。

目前在港交所停牌的17家内房股里，新力是第一家被摘牌的。比新力控股更早停牌的内房股有两家，一家为中国地产（01838.HK），是太平协和集团私有化之后，赴港上市并更名，该公司于2023年3月30日公告根据港交所指引继续停牌并延迟刊发2021年中报及2022年年报；另一家则是已经复牌的中国中石控股。

新力控股股份自2021年9月20日起暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A(1)条，若该公司未能于2023年3月19日或之前复牌，联交所可将该公司除牌。而新力确实未能于2023年3月19日或之前履行联交所订下的复牌指引而复牌。

2023年3月24日，港交所上市委员会决定摘牌新力。从2019年11月至2023年4月，张园林的上市梦仅维持了4年不到，确切地说好日子只有2年，自从股债双杀进而美元债逾期之后，新力便迅速在市场陨落。

梦碎资本市场

张园林在江西做建筑起家，顺应行业发展，新力全国化后登陆资本市场。新力美元债逾期后，很多人说如果当年不上市，新力就不会为资本所捆绑。但有因必有果，万物轮回，没有如果。新力在资本市场的快速下沉，恰恰反映了资本的反噬。

在房地产狂飙突进的那几年，新力抓住了发展机会，迅速在江西奠定一哥地位。2017年，创始人张园林将新力总部搬到上海。那几年的上海地产圈，充斥着闽系、江浙房企的热血沸腾。民企老板们蜂拥上海，寻求资本的加持做大做强。

于是跌拓起伏的画面暗涌：2016年，融信百亿地王诞生；2017年，泰禾实现1007.2亿销售规模，2018年，黄其森因定下2000亿销售目标而被交易所发问询函关切；2019年下半年开始，闽系中的黑马福晟曝出项目停工、裁员等消息，随后经历股价闪崩，随着福晟员工理财产品爆雷，揭开了房企流动性危机冰山一角。

但张园林的新力，起初是实打实做项目在地产江湖站稳脚跟的。2010年之后，张园林带领新力走出江西，在江西多个城市开疆辟土，后又扩张到江苏、惠州、武汉、温州等多个城市，完成最初的原始资本积累。扩张中的新力还有江西五建的业务加持。很顺利，将总部搬到上海一年之后的2018年，新力以高周转模式盖房子，很快在当地做到了35.3%的市占率。

“成也市占率，败也市占率”。没有合作开发那么多项目做大规模的新力，不可能在2019年顺利赴港上市，并在2020年获纳入恒生综合指数、港股通。

从新力对外披露的为数不多的财报可见，2019年新力权益销售额升至451亿元（人民币，下同）,同比增长30.1%，但相比当年的合约销售额914.23亿，权益比仅为49%，不到50%。2020年，新力总合约销售额1137.35亿元,应占权益合约销售额为504.20亿元，权益比约为44%。2021年半年报显示，新力合约销售额约587.89亿元,应占权益合约销售额约270.39亿元,权益比约为46%。从财务数据来看，该公司一直维持较低的权益比。与之相对应的是高负债。

据招股书披露，新力在2016年-2019年的负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元、725.47亿元、813.28亿元。到了2020年，新力控股的负债总额有所回落，下降约5%至775亿。但截至2021年6月，新力负债总额达到918.04亿元。

在出现流动性危机之后，新力陆续将大湾区、长三角的土地或者在建在售项目股权出让。与此同时，项目交付压力接踵而至。

新力也曾想靠明星职业经理人加持。2020年初，张园林高薪聘请知名职业经理人陈凯出任联席董事长兼总裁，随后张园林隐身于幕后，没有参加当年的年报业绩会。但好景不长，陈凯很快辞职，留给其招至新力麾下的一众营销、运营人士们一脸错愕。

张园林后来又邀请了当时的祥生集团副总裁、华中区域总裁刘翔加盟，担任常务副总裁一职。2021年，一封以张园林名义发出的“求救信”引发圈内热议。后面的故事，听者叹息。2021年9月，新力股债双杀紧急停牌。2022年12月，新力接到香港一家法院的清盘令。春节过后不久，债券圈内传出消息，新力控股债权人选定Kroll为该公司清盘人。最终，新力被港交所摘牌。

房企的资本故事

停牌18个月里，新力做了什么？

2021年10月18日，新力控股有约2.4亿美元的优先票据到期。但18个月里，新力不仅没有偿债计划，更无任何债务重组方案出炉。新力也不是没有挣扎过，该公司曾三次发布“复牌指引”，但还是没有起到实质性作用。这期间，新力所发公告涉及内容最多的是项目复工复产与交付，以及定期披露销售进度。

可惜，面临退市的新力，在过去18个月里，既没有解决债务问题的能力，也没有等来“白衣骑士”。新力在2021年爆雷的时候，就有分析人士指出该公司缺乏风险管理及对外沟通，最终导致出现债务的实质性违约。

退市之后，新力还能否保留一线生机？且看创始人的作为。

张园林是1976年生人，44岁便当上了上市公司话事人。相比其他房企大佬，年轻、勇字当头是他最大的资本。新力爆雷后，市场一度传闻张园林带着公司元老另起炉灶，以新公司名义拿项目重头来过。但此消息未经新力和张园林本人核实。如果消息属实，张园林确实有股年轻人的蛮劲。

新力的退市，留给新力股东的是金钱跌落的声音。从两年前的“求救信”以及资本运作的角度来看，张园林也显得稚嫩，没有承担起为股东们守护资金安全的责任。

据港交所《上市规则》显示，可以对连续停牌18个月的上市公司进行摘牌。新力是在2021年9月停牌的，而更多的房企在2022年3月开始停牌。换言之，半年之后，也就是2023年9月，将有10家左右的内房股会走到退市的悬崖边上。这些房企包括世茂集团、融创中国、奥园、南海控股、花样年、阳光100、当代置业、天山发展控股等。

内地房企在港股资本市场讲述的游戏故事，或将告一段落。一名分析人士指出，房企命运如此戏剧化，源于密集上市之后遇到疫情和行业衰退，而且上市前，不少房企的融资问题已露端倪，意图通过上市圈钱续命的算盘终究是竹篮打水一场空。

潮退了，房企也陆续回归本质。近两年，在监管部门压降地产行业负债、“保交付”等政策指引下，房企正一步步纠错，回归实业本质。政策暖风频吹下，销售端正在逐渐回暖。房企在这一修复过程中，进入新一轮洗牌，行业调整之后，重新出发。回首过去，来路仍然清晰。新的时代到来之前，也倒逼房企做转型与经营模式的更新。