公募REITs扩容扩募，给市场带来哪些想象？｜公募REITs宣传周“REITs来敲门”Day1

21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道

自2021年6月首批项目投入试点，公募REITs在经过近两年的发展后，已进入常态化发行阶段。

今年以来，无论是全国两会代表委员的建言献策、各地政府的文件支持、投资者对REITs产品的追捧、亦或储备项目数量的增长，都呈现着REITs这一创新型产品无限的潜力与活力。而在其中，进一步扩大REITs试点范围、推动首批扩募项目落地，也是当前整个市场的两大核心关切。

对于公募REITs的发展趋势和扩容节奏，目前市场又有怎样的判断与预期？4月10日，中金基金副总经理兼创新投资部负责人李耀光做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”直播间，与21世纪经济报道记者围绕这一主题进行了交流。

以下为对话内容：

21世纪：目前中金基金已有3只公募REITs产品在市。能否简单谈一谈这些产品的整体情况和市场表现？

李耀光：目前中金基金在管的3只公募REITs产品，分别为中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT和中金安徽交控REIT。

其中，中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上交所上市交易，是中国首批基础设施公募REITs之一，也是上交所首只“仓储物流类”基础设施REIT。产品底层资产包括7个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约70.5万平方米。目前基础设施项目运营状况良好。

中金厦门安居REIT于2022年8月31日在上交所上市交易，是国内首批保障性租赁住房基础设施公募REITs之一。产品底层资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，合计拥有房源套数4665套，建筑面积合计约20万平方米。目前基础设施项目运营状况良好。

中金安徽交控REIT于2022年11月22日在上交所上市交易，是目前国内规模最大的基础设施公募REITs，也是安徽省首单高速公路基础设施公募REITs，带动了安徽省内五条高速公路的投资建设，有效盘活了企业存量资产、助力当地经济发展。产品底层资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段公路收费权及对应公路资产，全长约161公里。随着经济复苏，高速公路收费逐渐恢复正常、车流量持续反弹，基础设施项目将逐步迈入平稳运营。

21世纪：当前中金基金管理REITs发行规模和市值位列市场第一。中金基金能够对REITs持续布局，主要秘诀、或竞争优势在哪里？

李耀光：一是坚持以服务实体经济和国家战略为己任，积极参与中国基础设施REITs试点。目前在管的3只产品中，中金普洛斯REIT是国家发展改革委公布24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例之一，致力于在“盘活存量资产，扩大有效投资”方面参与更多试点与创新；中金厦门安居REIT坚守“房住不炒”定位的基调，通过发行REITs产品拓宽保障性租赁住房建设资金来源，吸引社会资本，盘活存量资产，实现投融资良性循环；中金安徽交控REIT服务“交通强国”战略为安徽省交通基础设施建设发展注入新动能。

二是秉持中金公司服务国家战略的初心和使命，借助母公司平台优势战略性布局REITs业务。中金基金作为中金公司整体REITs业务布局中的重要载体，在“中金一家”战略方针指引下，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多只公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作，积极探索不同基础设施资产类型，持续助力中国基础设施REITs市场发展。

三是全力投入REITs市场的创新实践，聚焦打造专业的基础设施投研运管团队。中金基金自成立创新投资部以来，致力于打造业内领先的基础设施投资与运营团队，中金基金REITS团队具备“产业投资与运营+投行+公募基金”的复合专业能力，在管及储备产品覆盖主流基础设施行业，同时借助内部投研团队专业化力量，通过扎实研究与专业操作，在实践中不断提高投资与运管能力，为公募REITs业务稳健可持续发展提供人才保障，努力实现资产持续稳健运营，保护投资者合法权益。

21世纪：当前中金基金的REITs产品（含已上市及在申报）已覆盖了产业园、仓储物流、保租房、收费公路四大主流底层资产类型。不同类别底层资产的REITs，其收益特点和管理模式有何异同？

李耀光：从收益特点来看，投资基础设施公募REITs产品的主要回报主要来自于基金产品分红，并且根据政策要求，基础设施公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。根据底层资产权属分类，产业园、仓储物流、保障性租赁住房项目属于产权类项目，对应的首年预测（及短期预测）现金流分派率相对较低；收费公路项目属于特许经营权类项目，对应的首年预测（及短期预测）现金流分派率相对较高。

产业园、仓储物流及保障性租赁住房项目每年的主要收入来源为租金收入。租金增长的预期及持有产权资产的升值预期使得资产价值总体上具有长期延续及增长的预期。对于投资者来说，持有产权类基础设施REITs产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益。

相对产权类项目，特许经营类基础设施REITs的特许经营期限一般较短，大多数特许经营协议会约定到期后资产无偿移交政府，资产价值将随着收费期限缩短而逐年递减，并在到期后归零。对于投资者来说，持有特许经营类基础设施REITs产品的收益主要来自项目每年的现金分红。

从管理模式来看，一方面，无论是产权类还是特许经营类基础设施REITs，均要求基金管理人切实履行主动管理职责，并与外部管理机构紧密协作，充分发挥基金管理人及外部管理机构在各自领域的专业管理能力，优势互补、尽职履责。另一方面，对于不同类别底层资产的REITs产品，基金管理人需要充分了解识别对应行业的法律法规及管理规定、生产运营组织模式及技术特点、底层资产的风险特征和项目实际问题，针对不同类型项目建立标准化的管理体系和专业化的运营管理方案。总而言之，基础设施REITs产品底层资产的不断创新探索要求基金管理人逐步深耕各类基础资产领域，培养专业投资管理能力，不断加深对市场的理解，勤勉尽责、积极作为，增强价值创造能力、保障投资者合法权益，提升投资者的长期投资获得感。

21世纪：我们注意到，中金的第一只REIT——中金普洛斯的表现尤其可圈可点，不仅成立以来收益率目前居市场首位，当前也位列首批扩募产品当中。中金如何与普洛斯顺利达成合作？这只基金成立的背后还有哪些故事？

李耀光：普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司，在仓储物流领域拥有世界级的规模和优势，且积累了丰富的中国市场投资与运营管理经验。普洛斯不仅是首批国内基础设施REITs之一的原始权益人，在海外REITs市场也已拥有较为丰富的经验。普洛斯是物流基础设施投资信托基金GLP J-REIT（3281.TSE）的发起人和管理者。GLP J-REIT于2012年12月在东京证券交易所上市，是日本最大的物流基础设施J-REITs之一。近十多年来，普洛斯始终“重仓”中国。深耕中国，对接全球经验和资源，支持中国经济和产业发展也一直是普洛斯中国的重要战略。

中金和普洛斯合作，共同致力于高标准物流基础设施的投资和优质运营，推动物流行业高质量发展。市场化经营和分散布局是中金普洛斯REIT的特点和优势，未来中金基金将与普洛斯一起，持续为基础设施项目的平稳运营、资产持续升值保驾护航。

21世纪：区别于一般性基金产品，近几年对REITs的设计与管理，是否也让中金基金在整体业务能力上取得了新的突破？对未来REITs给公司带来的新的展业机会和发展空间有哪些畅想？

李耀光：REITs产品因其独特的风险收益特征为资本市场提供了除股票、债券之外的新的优质大类资产，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，在项目运营平稳的情况下可以提供相对稳定的分红收益。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。对于中金基金来说，公募REITs是在传统的权益、固收产品外的一条新赛道，为此中金基金组建了专业部门和团队负责基础设施公募REITs产品的投资运营。截至2023年3月，中金基金作为基金管理人在管的3只公募REITs产品，共实现发行规模约180亿元，在发行规模和市值方面行业领先。公募REITs产品已逐步成为中金基金旗下核心产品类别之一，中金基金也因为在基础设施公募REITs领域的持续深耕和创新实践，获得2022年度上海证券交易所“优秀基础设施公募REITs参与人”荣誉称号。

在政策支持力度持续提升的背景下，2023年中国公募REITs在新发和扩募的共振下有望进入高质量发展“快车道”。随着消费基础设施建设纳入公募REITs试点、收益率要求进一步优化，未来建立多层次REITs市场将成为行业发展完善的目标，无论是市场发行主体、底层资产类型、投资主体都将进一步得到丰富。与此同时，市场对于公募REITs产品的认知也在不断深化迭代，产品市场表现出现分化，对于基金管理人的主动管理运营能力及成果提出了更高的要求。中金基金与母公司中金公司将以全牌照、一体化的展业优势助力中国公募REITS市场的发展，为中国公募REITS的完善和优化持续贡献力量。

21世纪：今年全国两会期间，全国人大代表、深交所总经理沙雁等人曾建议，可以对基金法进行修改，从而为当前“公募基金-ABS-SPV”的REITs产品结构进一步简化，上述建议中所设计到的调整会在未来成为普遍趋势吗？这些调整可能将为公募基金公司带来哪些新机遇？

李耀光：基础设施REITs现阶段的产品结构下要求基金管理人和计划管理人为同一控制下的关联方，部分压缩了管理链条。不过，除部分券商资管子公司外，基金管理人和计划管理人多属于两个法人，需要各自履行内部决策及相关工作流程。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》约定，基金管理人可将部分运营管理职责委托由外部管理机构负责，但是基金管理人仍需要依法承担法律责任、且必须享有决策控制权，以此来有效避免多重委托下产生的代理问题。上述机制安排，一方面压实了基金管理人对基础设施REITs的主动管理责任，对外部管理机构的受托履职情况进行有效把控；另一方面也充分发挥了外部管理机构在产业端的专业优势，保持了基础设施项目运营管理的延续性与稳定性。在我国现阶段客观国情下，这种治理和运作模式实现了金融端与产业端较为有效的融合与平衡。

21世纪：试点近两年来，我国公募REITs发行逐渐进入常态化，试点资产类型也呈现多样化发展趋势。REITs基金的扩容扩募，可能会为公募基金公司和投资者分别带来哪些影响？当前中金基金的项目储备情况如何？后续在公募REITs的布局方面有何规划？

李耀光：公募REITs的扩容、扩募有助于资本市场持续纳入多元化优质存量基础设施资产，更好发挥公募REITs作为资产上市平台，服务国家战略、支持实体经济的作用，助力开启我国资本市场发展新阶段。2022年9月中金普洛斯REIT等五支基础设施基金向监管部门申请扩募并购入资产，存量公募REITs扩募有望在2023年落地，从而形成公募REITs市场产品新发和基金扩募双轮驱动的良性发展格局。扩募并新购入资产有助于分散资产的持有风险，增强REITs的成长性，有助于为投资者创造长期投资价值。

中金基金坚持致力于提升主动管理运营能力，服务实体经济，助力公募REITs高质量发展。目前管理与推进的项目资产类型包括仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、产业园区等，所覆盖的资产分布在京津冀区域、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、成渝双城等区域，积极助力国家深化区域经济协调发展战略。

未来，中金基金将继续以公募REITs管理人的身份致力于建立多层次REITs市场，助力推动公募REITs行业的资产发起主体、基础设施资产类型、投资群体、创新产品形式逐步多元化，促进我国公募REITs市场的稳定、可持续高质量发展。

21世纪：如何理解REITs在当前公募基金市场的地位和价值？展望未来中国公募REITs发展，还有哪些变化值得期待？

李耀光：REITs在投资标的、发行定价以及风险特征等方面与其他公募基金产品有较大差异，是公募基金市场中的一个独特品类。伴随宏观环境的变化，资管行业需求在发生深层次变化，另类投资需求显著上升。以具有稳定现金流的基础设施与不动产为底层资产的公募REITs，其有别于股、债的收益风险特征、较好的流动性、标准化的较低的投资门槛等，使其成为有效的分散配置、提升长期收益的工具，具有独特的投资配置价值。在监管部门与市场的共同努力下，国内公募REITs上市以来取得累累硕果，市场建设稳步推进。在近两年的试点过程中，中国REITs市场规则已逐渐完善，正形成可持续发展的路径基础，有效盘活基础设施存量资产，拉动重点领域再投资，为广大投资者提供了新的投资产品，发挥了金融服务实体经济、优化资源配置的功能。

展望未来，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。国家发改委和证监会于3月24日发布的236号文（《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》）等通知首次提出将消费基础设施类资产纳入REITs试点范畴，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施公募REITs。消费基础设施REITs的推出将丰富我国REITs市场资产内涵，同时对于商业不动产行业以及相关企业发展带来新的机遇。伴随基础设施资产类型的丰富、参与主体的多元化，公募REITs将更好地发挥其作为上市平台的作用，服务国家战略、支持实体经济发展。