21解读｜我国全面实现不动产统一登记：有何深意？释放什么信号？

21世纪经济报道记者张敏 李莎 北京报道 据新华社报道，自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。

作为一项重要的不动产产权保护制度、一项基本的公共政务服务，不动产统一登记是完善社会主义市场经济体制、建立现代化市场体系的必然要求，也是不断推进国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。分析人士指出，全面实现不动产统一登记，能够降低制度性交易成本、保障不动产交易安全，对于增强市场主体经营活力和发展动力有着重要意义。

其中，涉及房地产方面，其影响最受关注。易居研究院研究总监严跃进指出，虽然不意味着马上启动，但不动产统一登记为房地产税改革创造了技术条件。另外，从现有的实践可以看出，全面实现不动产统一登记，能够更好地为房地产调控提供抓手。

制度沿革之路

不动产统一登记，指将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，过程中采取统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台。其中涉及的不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

新中国成立后，逐步建立了土地、房屋、林地、海域等不动产登记制度，但各类不动产登记职责长期分散在国土、住房、农业、林业等多个部门，且标准不一。

一位接近自然资源部的专家向21世纪经济报道记者表示，实施不动产统一登记之前，各个部门、各个地方使用不同的编制规格，衔接起来比较麻烦。加之信息化程度不高，查询起来也比较困难，“前几年进行整理时，发现一些地方的不动产登记还没实现电子化，只有纸质版的信息。”此外，还有大量不动产未登记在册。

他还表示，“九龙治水”的局面，导致很多工作经常需要跨部门协调，影响工作效率。

近年来，外界一直有声音，认为不动产统一登记工作推进缓慢。该人士认为，涉及部门较多、需要协调和整合的内容繁杂，正是造成这种情况的重要原因。

此外，前些年，不少地方高度依赖“土地财政”。原有的不动产登记规则因不够统一和透明，会赋予地方政府自由裁量的空间，这也使得一些城市对这项工作热情不高。2015年8月，时任国土资源部不动产登记局副局长的冷宏志就曾透露，不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位，地级市层面略有滞后，完成的不足三分之一。

2007年，原《物权法》颁布实施，其第10条明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，为建立不动产统一登记制度指明了方向、奠定了法律基础。 

2013年，党中央、国务院决定实施不动产统一登记改革，强调建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。原国土资源部承担了这项任务。

从此，不动产统一登记工作快速推进。

2014年，《不动产登记暂行条例》颁布；2015年，全国不动产登记职责机构整合到位；2016年，不动产登记证书证明“发新停旧”全面完成；2017年，所有市县级登记机构接入国家级信息平台。

2018年，自然资源部挂牌成立，并将自然资源和不动产统一确权登记作为履行“两统一”核心职责的重要基础性工作。此后，自然资源部进一步细化了确权登记的工作流程、技术标准和操作要求，并继续推进不动产确权登记工作。

2019年，《不动产登记法》被列入立法工作计划。目前，《不动产登记法》已经面向社会公开征求意见，有望快速推出。

今年4月25日的全国自然资源和不动产确权登记工作会议指出，目前全国有约3000个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，十年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份，电子证书证明3.3亿多本。

调控抓手

全面实现不动产统一登记，被称作“让山山水水也有了‘户口本’”。我国幅员辽阔，自然资源丰富，是经济社会发展重要的要素保障。但在新时代“实现高质量发展”的要求下，对资源的管理效率和管理精细度提出了更高的要求。在此情况下，“摸清家底”就显得尤为重要。

重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔向21世纪经济报道记者表示，通过不动产统一登记，可以完善不动产信息数据库，实现信息共享和互联互通，为国家和社会提供更为全面的不动产信息服务。这样，不仅可以增强国家对国土资源的监管和调控能力，也可以为经济社会发展提供数据支撑和决策参考。

他表示，此举还将为未来的改革提供基础条件。农村土地改革的深化、城乡统一建设用地市场的建立均需要统一的产权信息体系，而未来的资产证券化改革、土地金融改革和相关的税制改革亦依赖于统一的产权登记作为前置基础。

武汉大学经济与管理学院教授、区域与城乡发展研究院副院长王磊也认为，在加快建设全国统一大市场背景下，不动产统一登记能够使得中央可以全面、准确、及时地掌握物权情况，对于建设全国统一大市场，扩大内需，构建新发展格局有重要意义。

王磊指出，具体来看，在建立统一的城乡建设用地市场体系过程中，此举将对价格预期起到正向引导作用，推动农村不动产价值提升。他表示，改革需要一个过程，全面实现不动产统一登记后，并不能马上拉平城乡二元割裂局面，但对于土地“同价同权”等后续进一步改革创造了条件。

自然资源部表示，不动产统一登记主动服务党和国家重大改革任务。目前已全面完成易地扶贫搬迁安置住房不动产登记，全国258.18万套建档立卡户安置住房实现“应登尽登”，960 万搬迁群众拿到“红本本”。

根据自然资源部的数据，我国不动产信息平台数据库含15多亿条登记信息，且实时更新。这些数据为国家层面提供登记信息共享服务3亿余条、各地提供信息共享服务10亿多次。

其中，对于房地产的影响最受关注。有观点认为，近些年来不断被提及的房地产税改革，有望借此机会加快推进。 

对此，受访者普遍认为，全国不动产统一登记为征收不动产税提供了技术条件，但并不意味着马上就会启动。房地产税改革关系到财政、行业、市场、民生等多个方面，其推进时机和推进方式都需综合考量。

中指研究院认为，短期来看，购房者置业情绪和预期仍不稳固，房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。

但王磊指出，全面实现不动产统一登记，对于房地产调控有一定作用。因为全国统一大市场一旦形成，就会改变居民预期和对市场的信心。预期一旦改变，一定程度上会平抑房产的投资需求，带动房屋居住属性的回归。

今年3月，自然资源部、银保监会发文，要求深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。便在一定程度上体现了不动产统一登记对楼市调控的抓手作用。

此外，不动产统一登记也被认为是反腐利器。分析人士指出，在房产作为主要投资标的的背景下，推进不动产信息公开查询，能有效抑制一些群体利用不正当方式获取多套房的行为。