规模狂飙增收不增利，物企反思长期主义

南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

与房地产行业的发展路径极其相近，物业管理行业也告别了规模“狂飙”高增长，陷入增收不增利的艰难时刻。

截至4月28日，港股和A股市场共有50家上市物企发布了2022年报，除了奥园健康（03662.HK）延迟至5月发布以外，还有8家物企年报难产。

自2022年以来，物业公司已经历过市值大幅缩水的洗礼，从原本的资本宠儿到如今边缘化生存。

过往行业发展主要依赖地产母公司支持和高溢价并购扩张的问题集中暴露，在物企营收增速放缓，盈利能力普遍下滑的今天，多家物企高管进行了理性反思，韧性、稳健、长期主义、高质量发展成为高频热点内容。

“增收不增利”成行业常态

2022年对于物管行业而言，无论是港股物业板块估值深度下探，亦或是物管整体业务发展尤其是交付管理面积大幅下滑，以及全年物管龙头企业并购重组高开低走，都凸显了物管行业进入发展瓶颈期的主要特征。

目前，除了彩生活（01778.HK）、力高健康生活（02370.HK）、康桥悦生活（02205.HK）、星盛商业（06668.HK）、滨江服务（03316.HK）、旭辉永升服务（01995.HK）、鑫苑服务（01895.HK）停牌而导致年报难产以外，港股与A股共有50家上市公司发布了年报。

据南方财经全媒体记者统计，2022年50家物企平均净利率为7.5%，相比2021年的13.4%，同比下降5.9个百分点。从数据来看，说行业进入微利时代亦不为过，除少数公司实现利润增长，“增收不增利”已经成为行业常态。

其中，营收进入“百亿俱乐部”的共有8家上市物企，营收上均取得较大增幅，但在利润表现上则出现国企背景、民企背景物业公司的两极分化。

其中，在民企背景的物企队伍中，增收不增利明显。2022年碧桂园服务（06098.HK）、万物云（02602.HK）、雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）的营收分别为413亿元、301亿元、153亿元、148亿元，同比分别增长43.42%、27.00%、9.22%、18.23%。

但是在净利润方面，不仅没有增长，还都出现了不同程度的下滑。碧桂园服务、万物云、雅生活服务、绿城服务2022年归属于母公司股东的净利润分别为19.43亿元、15.10亿元、18.40亿元、5.48亿元，同比分别下降了51.82%、9.42%、20.31%以及35.30%。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，“2022年应该是公司历史上最困难的一年。虽然去年的收入和利润在绝对值上实现了增长，但增长速度明显放缓，特别是利润增长没有达成预期。”

“2022年是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，房地产开发商持续债务暴雷、新房销售大幅度下跌。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。”万物云董事长朱保全也指出，如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里，开发商给物业企业带来的问题，万物云旗下业务同样需要面对。

而在国企背景的物企队伍中，则出现利润正增长。2022年保利物业（06049.HK）、招商积余（001914.SZ）、中海物业（02669.HK）、华润万象生活（01209.HK）的营收分别为136亿元、130亿元、126亿元以及120亿元，同比分别增长26.93%、22.97%、34.39%、35.39%；

在利润表现上，保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活的归母净利润分别为11.13亿元、5.94亿元、12.73亿元、22.06亿元，同比增长31.60%、15.72%、29.40%、27.90%。

细究二者利润表现的分化差异原因，一是对于民企背景的物企而言，过往来自于房企的高毛利非业主增值业务大幅减少，而国企背景的物企则受影响较小；二是自2021年开始多家民营物企开始了大规模收并购，商誉减值成为部分公司净利润下滑的重要原因；三是同样受关联方房企影响，部分物企应收帐款激增，计提减值也影响了利润表现。

对于物企利润下滑的原因，朱保全表示，“体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑，这在2022年下半年尤其明显，此外新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。 ”

商誉和应收账款高企 

从整个行业来看，50家上市物企中仅有11家出现营收同比下滑，但有29家出现归母净利润同比下滑，其中由盈转亏的有金科服务、世茂服务（00873.HK）、融创服务(01516.HK)、时代邻里（09928.HK）、正荣服务（06958.HK）、景业名邦服务（02231.HK）、烨星集团（01941.HK），2022年分别亏损18.39亿元、9.27亿元、4.82亿元、2.14亿元、2.81亿元、7.22亿元和0.52亿元。

以亏损最严重的金科服务为例，公告显示，由于关联方及非关联方开发商流动性承压，金科服务对金融资产的计提减值准备大幅增加至21.54亿元。此外受地产及物业市场行情变化影响，公司2021年一系列并购录得较高商誉部分同样计提了合理减值。

与此类似，2022年世茂服务计提减值亏损7.44亿元，其中主要由于关联方应收账款计提的亏损从2021年的0.79亿元增加到5.74亿元。

“亏损最大的因素是，针对应收账款坏账和收并购带来的无形资产的摊销成本、商誉等计提减值。若剔除这些影响因素，归属世茂服务权益持有人的核心净利润为4.9亿元。”世茂服务执行董事、副总裁兼首席财务官蔡文为表示。

自2021年以来，在资本推动上，上市物企掀起收并购狂潮，在管规模一路突飞猛进，但“增收不增利”的质疑是物企绕不开的话题。高溢价收并购过程中，较高的商誉价值是否合理?

有金融机构分析人士指出，“收并购后标的公司的并表对于上市物企存在两个层次的影响，一方面大额的无形资产摊销会带来并表利润下降。另一方面，并购产生的大额商誉以及较多的应收账款，也使上市物企存在商誉减值风险及应收账款周转率下降的风险。”

“与此前行业大规模并购相反，近期市场出现了不少物企退出此前并购的物业子公司或转让其股权的案例，这些企业终止并购，背后的原因除了战略调整，还在于并购是把双刃剑，有些标的公司在后续双方的整合中并没有发挥出预期效果，甚至出现业绩不达预期等情况，并购方不得不及时卖掉止损。”中指研究院物业总经理牛晓娟表示。

碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，“去年公司利润未达原定预期目标的主要原因，在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。”

2022年财报显示，碧桂园服务收并购带来的商誉及无形资产减值金额约为17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等摊销达10.8亿元。

过去两年碧桂园服务被称为行业“并购王”，但近期已决定退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为上述子公司的利润率及物业管理费收取率低于预期。

2022年后由于房地产行业流动性危机显现，物企收并购数量急剧减少，带动商誉规模同比下降。但目前仍有5家上市物企的商誉和无形资产规模超过30亿元，Wind数据显示，2022年碧桂园服务、万物云、雅生活服务、华润万象生活以及世茂服务的商誉及无形资产分别为261亿元、87亿元、47亿元、33亿元以及30亿元。

值得注意的是，在商誉减值的风险之外，目前困扰多数上市物企的问题，在于应收帐款的减值风险。

由于销售遇冷，大量开发商未售空置房交付，这部分物业费欠费增加，以及关联方和第三方延迟付款，加上部分物企收并购来的项目收缴困难，导致物业公司应收账款激增。

数据显示，2022年50家上市物企的应收账款和票据为684亿元，而2021年仅为485亿元，同比增长41%。

其中，应收账款和票据超过30亿元的有6家企业。碧桂园服务、万物云、雅生活服务、融创服务、绿城服务和世茂服务的应收账款和票据分别为153亿元、62亿元、61亿元、50亿元、35亿元、32亿元，同比分别增长49%、39%、70%、25%、63%、2%。

中信证券研报指出，碧桂园服务应收款大幅增长，尽管其中有并购等原因，但也显示出公司未来加大收缴工作任重道远。

金科服务董事长夏绍飞表示，“2022年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目的接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏相应的保障。”

这些躺在财务报表中的应收账款并非一直不变。2022年，房地产行业遇到流动性危机、新冠疫情反复以及经济增速放缓等因素叠加，房地产客户信贷风险增加，致使物业公司在账务处理上加大了应收账款的减值拨备。

在应收账款计提减值方面，融创服务计提了17.17亿元减值拨备，同比增加738%；金科服务计提10.47亿元，同比增加1238%；雅生活服务计提7.76亿元，同比增加136%。

回归理性转向效益提升

过往作为物企业绩支撑的民营房企，如今越来越出现乏力的迹象，甚至有的关联房企还拖累物企业绩表现。

对于多数上市物企而言，包括社区增值服务、社区O2O、数字科技赋能等领域仍有想象空间，但有限的人力资源和科技资本导致未能突破管理瓶颈，当务之急可能是做好老本行提升效益，度过难关，尤其是实现自身独立发展。

对于2023年的发展规划，李长江表示，碧桂园服务内部已开始组织变革，清理解决影响公司效率效能的各种内卷的存在，让目标更明确、授权更彻底、执行“业绩为大”的考核要求更坚决。

在总结去年业务亮点时，朱保全表示坚持基础服务和开拓第三方客户成为关键。

他表示，“不论住宅物业还是商写物业，这两项基础服务均保持营业收入高位增长、可比口径下营业毛利水平稳中微升、经营性净现金流表现优异。此外，公司自2019年就开始为对冲业务来源单一的风险做出多元客户布局，2022年物业及设施管理服务中来自第三方的收入为人民币占比高达84.8%。”

招商积余董事会秘书陈江则表示，2023年，公司将着力打造“精益管理年”，努力实现高质量发展。公司将持续推动精益管理的实施，管理工具深化运用和降本增效工作进入常态化，稳定住宅项目毛利率。

中信证券房地产行业分析师陈聪表示，过去几年，由于轻资产并购整合效果不佳，经济增速放缓和开发企业出险，物企出现应收款和商誉计提减值增加的问题。但问题的暴露，反过来也说明一些坚持不盲目并购，坚持科技提效和发展社区增值服务，坚持基础物管获得合理利润率的企业具备发展潜力。

他认为，“风雨之后的物业管理行业回归行业初心，‘没有踩坑’的一批企业磨炼了战略定力，也提升了整体实力，有望在未来一段时间延续30％左右的年化业绩增长。”