绿地险中求生：利润正向，能否安全渡过周期性波动？

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

利润正向，或许是绿地控股（600606.SH）在这一轮行业周期性波动中最后的倔强。4月28日晚，该公司发布了2022年报和2023年一季报。

根据财报，绿地主要财务指标出现了下滑趋势，尤其是利润大幅下滑超过80%。但相比业内大多数房企陷入亏损，从利润正向这一点来看，绿地至少守住了现金流底线。

据披露，绿地全年实现营业收入4355.2亿元，同比下跌19.98%；利润总额88亿元，归属于母公司股东的净利润10.1亿元，同比下跌83.65%；经营性现金流量净额274亿元。主要经济指标同比上年较高基数出现一定下滑，但仍然保持了较大的业绩体量。

回顾过去一年，绿地也经历了美元债展期，出售资产、牺牲利润以保住公司生存现金流等等错综复杂的商业考验。面对行业流动性危机，绿地的逆境求生，也体现了该公司的生存法则。

首先，面临偿债能力的缺失，绿地果断做出了展期的决定。2022年，绿地先后兑付了公开市场美元债13.72亿美元、境内债58.925亿元，全年有息负债净减少约231亿元。经过努力，绿地资产负债率降至87.97%，扣除预收账款后的资产负债率降至83.42%。但在2022年11月，绿地还是对旗下9只美元债作出了展期决定，并顺利通过整体展期方案。绿地对外解释，选择债务展期，是为了后续集中精力在资产变现与项目销售上。

其次，绿地房地产主业全年累计完成合同销售金额1323亿元，合同销售面积1280万平方米，回款1433亿元。公司体量仍然巨大，但合作伙伴大多数陷入流动性危机，绿地营收节奏放缓也在所难免。因受市场持续下行、项目结转时点不均衡影响，绿地在报告期内联营合营企业贡献的投资收益同比减少14.95亿元。于是，非常时期开源节流，削减投资，在绿地这样大体量公司里是非常明显的。报告期内，绿地实现投资收益30.81亿元，比去年同期减少10.30亿元。

绿地的险中求生，其实有赖于集团手中另一张牌：公司近两年逐渐将重心放在大基建业务板块。截至2022年12月31日，绿地大基建板块在建项目总金额为10258亿元，其中房屋建设业务7162亿元，占比70%；基建工程2448亿元，占比24%。

2022年，绿地新签合同4863亿元，成功中标了合同额136亿元的沈卢高速、49亿元的阳新高速、40亿元的长垣至修武高速、35亿元的春文乡村振兴产品加工产业园（崇左园区）等重大项目。

不仅如此，绿地近年来一直借助全集团资源，扩大与深耕其他业务领域，希望逐渐平滑房地产主业的周期性影响。

降杠杆有所成效，或许是其对外投资的底气所在。从报表不难看出，绿地有息负债余额呈现下降态势。2020年年底，绿地有息负债余额3218亿；2021年底,绿地控股有息负债余额降至2360亿元；2022年全年有息负债余额降至2175亿元。

保住现金流能否说明绿地可以安全渡过这次行业波动？张玉良认为，2023年，外部形势总体向好是主基调、主旋律，经济环境、政策环境、市场环境等均好于去年；内部宏观经济逐渐恢复、政策环境更加宽松、行业市场有所回暖。刚需及改善性住房需求有所释放，房地产市场出现修复性行情。

近年来，绿地一直在做转型升级的动作。张玉良也早就明确了转型机会点：中央和各地均提出了较大规模的年度基建投资计划，传统基建及新基建机会增多。这也是绿地近年来主业重心倾向基建行业，试图以结构优化对冲房地产行业波动的发展逻辑。

过去一年，绿地房地产结转毛利率17.11%，而基建产业保持较大体量，营业收入2095亿元，毛利率稳步提升至5.40%。2023年一季度，绿地营收入788亿元，其中房地产业289亿元，基建产业410亿元。

是否押对基建这张牌，是绿地险中求生的关键。有两项指标值得关注，那就是绿地2022年末合同负债及预收款项（主要为房地产业预售金额）3747亿元，收入保障倍数达到1.95（房地产业预售金额/营业收入）；房地产业期末总土储1.57亿平方米，基建产业期末在手订单总金额1.01万亿元。

如果房地产土储能够有充足的资金和团队做开发、基建产业乘着公募REITs扩容的东风能够发力融资，从而提升基建产业的利润水平，并以基建的利润增长消解房地产利润的下行，那么绿地或有机会踏入安全线。不过目前，虽然公募REITs扩容给了房企融资想象空间，但绝大多数房企仍高度依赖于房地产市场能否持续回暖，从销售端缓解企业流动性困境。