21解读丨董事会结构趋稳，万科郁亮再续三年

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2023年6月的最后一天，又是万科三年一次的董事会换届时刻。

经历了“宝万之争”、深铁入局后，如今万科已无鲜事，新一届的董事会继续沿用原有权力结构，董事会主席同样毫无悬念，已经上任三年的郁亮继续连任。

结果没有意外，过程却值得评说。

过去三年，在万科39年的发展史上，是极不平凡的阶段。在此期间，由于市场的剧烈变动，万科一度净利润下跌超过40%引发股东的质疑与不满，之后又逆势增长稳住局面；经营性业务在这期间也羽翼渐丰，从负累变成了加分项。

高山低谷、顺流逆流，万科这三年都走过了，万科管理层也终于交出了一张合格答卷。在股东大会上，有投资者让郁亮给自己打分，郁亮说，打高了不合理不合适、打低了对其他管理层不公平。

郁亮将这个问题的答案交给了全体股东，他说股东的投票就是给管理层最好的打分，最终的投票结果揭晓，答案也不言而喻。

万科的大股东深铁集团，在股东大会上也不吝对万科管理层的赞扬。深铁集团董事长辛杰说，“深铁投资万科是做了一个正确的选择，对万科的业务表现也是满意的，相信万科在郁亮的带领下会勇创佳绩、给股东和社会更好的回报。”

三年又三年，逆风之中，万科要追求卓越，要继续超越自己。

三年再回望

这是房地产行业剧变的三年。

2021年，房地产行业到达历史峰值，那年商品房实现超过18万亿的销售额，之后急转直下，2022年，这一数字萎缩至13万亿，今年也将继续平稳运行。

在一个规模下行的市场前行，自是逆水行舟，过去这几年，龙头房企纷纷受到环境的影响业绩不理想，表现在利润下行、投资审慎等，万科也不例外。

在股东大会上，郁亮说，过去三年对行业的每个从业者来说都是百感交集，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。

尽管万科早在2018年就发出了“活下去”的信号，但是在新老模式切换的阶段，万科也不免走弯路。郁亮指出，万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。

这就导致了万科过去几年要花费相当长时间去处理这些问题。郁亮说，目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等。

这些问题的累积，让万科在2021年的当期利润中有明显体现。2021年，万科的盈利指标下挫，当年归母净利润为225亿元，同比下降45.7%。当年，郁亮也面对全体股东检讨，明确表示万科业绩会企稳回升，最终万科也兑现了承诺。

2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润为226.2亿元，同比微增0.4%。需要强调的是，这是在保利、中海等一众龙头房企业绩下滑的背景下录得的成绩，也能够以此看到万科管理层的眼光。

作为万科大股东的代表，辛杰也肯定万科管理层的表现。

他说，2018年万科提出“活下去”时，外界还有不同的看法，但时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，面对行业剧烈的调整，万科活了下来，因为万科提前做了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。

辛杰说道，尽管过去一年市场大幅调整，但万科仍然实现了业绩的企稳，连续14年经营性现金流净值为正，而且在财务上保持稳健，对投资性房地产一直采取成本法计算。可以说，万科是货真价实的万科，是有现金流支撑的万科，深铁投资万科是一个正确的选择。

老树开新花

在过去这艰难的三年里，万科的发展目标围绕“活下去”开展，于是它克制、缩表，告别规模为上的时代；在转向新模式的未来三年中，万科的主题也将转向新的脉络，在“活下去”以后，要“活得久、活得好”。

郁亮认为，“房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。”

郁亮认为，要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

因此，郁亮表示会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经通过了商业逻辑检验以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

房地产行业持续承压，万科不能止于守成，培育新的业绩增长点理所应当，郁亮所指的道路，期间虽有过曲折，也一度被外界质疑，但在更久之后的将来，或许是验证万科是否是一家优秀企业的基准。

在过往的商业发展史上，许多企业在主业萎靡后，往往会落入发展陷阱——在寻找转型思路的过程中，难以及时掉头，最终走向消亡。万科今年39岁，在中国房企中已算是“常青树”，家大业大，转型的道路，却不一定能够更敏捷、更主动，更积极。

以万科过去三年经营性业务的表现来看，万科的转型道路也一度受挫，好在如今都在向好的方向发展，这些重投入低产出的业务，终于没有成为万科的负担。

在万科今年的业绩会上，郁亮回答21世纪经济报道记者的提问时指出，"学费付了很长时间终于付完了，开始有正向贡献了。到去年为止，我们已经取得把经营性业务加在一起对报表贡献是零的成绩。以前这些业务都是亏的，要吃掉很多利润。所以就算是零我都很高兴。"

前不久，万科名誉董事长王石在一场公开演讲中举例称，日本的大和房屋在经过三十年的发展后，经营性收入反超开发业务收入，占到了总收入的76%。他因此认为，房企在不动产经营上，还能有万亿级的空间可为，甚至反超住宅开发。

这是万科持续坚定不移向经营性业务投入的证据与信心所在。

以此，外界或许也能够更好地理解万科管理层的抉择，从帕尔迪到大和房屋，万科都找到了优秀企业作为可复制对象，而非跟随行业的起伏，着眼当下的利益去做短期的规划。

万科的树干上，开出了更多的新枝丫。