21深度丨南国置业或离ST越来越近，中国电建集团何时出手相救？

21世纪经济报道记者王雪 武汉报道

日前，南国置业（002305.SZ）发布2023年半年度业绩预告，继连亏两年之后续亏，或离被ST的日子越来越近。

公告显示，2023年上半年该公司归母净利润约为-6.8亿元至-3.4亿元；扣非净利润约为-6.82亿元至-3.42亿元；营业收入约为4亿元至5亿元，上年同期则为15.96亿元；基本每股收益为-0.3921元/股至-0.1961元/股。

关于持续亏损原因，南国置业在业绩预告中阐释，由于房地产行业结转收入呈周期性，报告期内达到结利的项目及结利金额较上年同期减少；参股公司房地产开发项目可结利项目较上年同期减少；部分商业运营项目目前仍处于培育期，尚无法对本期利润产生贡献等。

21世纪经济报道记者根据公开资料梳理发现，南国置业的存量项目所剩无几，仅有广州雍云邸4.39万平方米可开发建筑面积；净资产愈来愈少，截至2023年第一季度，总资产达288.43亿元，负债合计249.21亿元，负债率达86.4%，高于同行业可比公司。

这意味着，当前的南国置业亟需快速寻求可持续经营路径，或推进重组，或开源节流，或靠控股股东等外部力量促进造血等。但南国置业无论如何“自救”，均需取得其实控人中国电建集团的批准。目前，记者根据公开资料暂未查询到中国电建集团做出的关于南国置业下一步动作的决策。

效果不佳

南国置业今日所取得的成绩远未达到当初电建地产成为其控股股东时诉求的业绩突破、高效布局全国等效果。

2005年11月，作为首批获得国资委核定的16家主营房地产开发与经营业务的央企之一，电建地产重组成立。经过长达7年的摸索，另外15家房地产央企大部分迈入百亿元营收大关，其中保利、中海营收突破700亿元，华润置地超300亿元，而电建地产的营收仅有30亿元。

因此，电建地产看上拥有壳资源且专注于商业地产运营的南国置业，并不意外。2012年11月，彼时南国置业控股股东许氏兄弟，将持有的武汉新天地投资有限公司100%股权和8%南国置业股权转让给电建地产，电建地产合计持有南国置业总股本的29.75%，成为第二大股东。

2014年4月，电建地产又以每股7.7元的要约收购价格，溢价约10%收购约1.1亿股南国置业股份，占其总股本的11.39%。截至2014年5月31日，电建地产持有南国置业40.94%股份成为控股股东。

双方联手可以取长补短，电建地产既可借南国置业上市公司身份打通资本市场通道，又能借南国置业商业地产属性突破单一的以住宅项目为主的业务模式；南国置业得以背靠优势资源走出武汉，实现全国化发展。

然而，从现实情况来看，南国置业与电建地产的磨合并不算理想。南国置业业绩没有实现质的飞跃，反而连年处于增收不增利的困境。其中，2018至2022年，南国置业营收分别约为40.31亿元、63.69亿元、40.25亿元、32.73亿元、98.19亿元；净利润分别约为0.84亿元、-3.55亿元、0.2亿元、-11.15亿元、-8.67亿元；综合毛利率分别约为13%、3%、-4%、-15.48%、6.88%。

 （图：南国置业各板块业务毛利率/21世纪经济报道记者整理）

南国置业在2014年后多次在公告中表明向全国扩大版图的战略布局，但进度相对迟缓。21世纪经济报道记者根据年报梳理发现，2020年之前，南国置业仍以武汉为深耕地，2019至2020年武汉地区贡献的营收占比均超过90%。重庆则首次出现在该公司2020年财务报表中，仅占营收的8%。在2022年的财报中，江苏及广州地区的销售才开始凸显，其中广州营收占比41.89%，约为41.13亿元；江苏营收占比21.33%，约20.95亿元。

值得注意的是，2022年，南国置业的营收净利有过回升，营收同比上涨199.98%至98.19亿元，归母净利润同比上涨22.27%至-8.67亿元。年报解释，主要因为南国置业深圳玺云著花园、南京雍澜和府、重庆洺悦芳华等项目相继结利，分别确认收入41.13亿元、20.95亿元、16.91亿元，共计占总营收的80.45%。

具体分析，南国置业2022年业绩向好趋势或不具备可持续性。从主要项目销售情况来看，该公司截至2022年底仅剩下重庆清韵阶庭、重庆泷悦长安、北京峯范、长沙泷悦长安、广州雍云邸、西安泷悦长安、南京云萃府、长沙湘语洺悦、深圳前海润峯府等9个项目没有结利，而且该公司土地储备仅剩下广州雍云邸4.39万平方米。

因此，南国置业不得不找寻新的业绩增长点。该公司在2020年年报中指出要以地产金融业务及产业地产为驱动；今年再提出聚焦运营服务主业，打造综合性运营上市平台的方向目标。但记者了解到，上述业务转型收效甚微。

亟需造血 

从今年已退市的几家上市房企来看，在预告归母净资产为负或第一次退市预警之后，股价均连续下跌直至触发20个交易日股价低于一元的退市条件，如美好置业、蓝光发展、嘉凯城等在60个自然日内终止上市。

若避免出现上述局面，南国置业将不得不增强企业持续造血的能力。但该公司与电建地产的同业竞争一直被投资者认为是可持续经营的潜在风险。2020年，为解决上述问题，南国置业努力与电建地产进行资产重组。然而重组在2021年9月戛然而止，双方均表示“因到期自动失效”。

根据南国置业2022年年报显示，到目前为止南国置业与电建地产的同业竞争问题仍然没有解决。长期关注中部地区发展的一位房地产研究员告诉21世纪经济报道记者，电建地产在武汉光谷、汉阳区等多地拿地建项目，不可避免和南国置业产生同业竞争。

值得注意的是，6月14日，国资委召开中央企业提高上市公司质量暨并购重组工作专题会，会议指出，中央企业要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，以上市公司为平台开展并购重组，助力提高核心竞争力、增强核心功能，锁定提高上市公司质量重点任务。

从公开资料梳理分析发现，当前中国电建集团或将资源倾斜于新能源领域的发展。7月3日，证监会公告显示，中电建新能源上市辅导备案已获受理，6至8月正式进入辅导第一阶段，8月后进行辅导第二阶段。这意味着中国电建集团新能源业务独立上市IPO流程正式启动。

另一位研究房地产市场的高校教授在接受21世纪经济报道记者采访时则指出，“对比房地产市场，当下新能源业务火爆、投资回报率高，中国电建集团基于经营压力难免会有‘优胜劣汰’的经营理念。”

中国电建集团是否会对南国置业出手相救？上述房地产研究员表示，“中国电建集团应该不会坐视不管。如果较早注入资金，运营维护的成本太大，短期内企业的业绩指标及运营效率不会有太大回弹。” 

另一位第三方机构房地产研究员则表示，南国置业需要的或许不是中国电建集团在适当时候进行一次“技术性操作”将其不被ST，而是需要系统性帮助使得企业内部获得持续造血的能力。

具体来看，该研究员指出，控股股东可以通过以下几种方式驰援，一是大股东增持。例如旭辉控股股东林中、林峰、林伟在公开市场购买合并100万股公司股份；还可以为企业提供股东借款融资、净资产注入、给予优势项目或资源，除了提振市场信心，也可以增加流动性。

“二是并购重组。南国置业主要从事商业地产开发，可以收购优质低价的物业公司或民营企业，公司得以多业务发力，从而为主营业务输血。”该研究员表示，“例如或将保壳成功的荣盛发展在5月29日发布重大重组公告后，股价已从1.17元一路攀升至2.38元/股，五日四板，新能源业务的并入似已（暂时）获得市场的认可。这既是对中小企业投资者担负起社会责任，同时对公司也有正向的重大意义。”

同时，该研究员还指出，南国置业与电建地产的整合，需要双方经营理念的一致。或许6月份南国置业高管的变动在为下一步决策做铺垫。

6月27日，南国置业发布公告称，公司收到董事长武琳及总经理李明轩的书面辞职报告；经公司第六届董事会第八次临时会议审议，同意选举董事李明轩担任公司第六届董事会董事长职务；同意聘任昌海军担任公司总经理职务。其中，李明轩曾任电建地产人力资源部高级经理；昌海军曾任电建地产投资拓展部副总经理、董事会办公室副主任。

上述高校教授则指出，短期内房地产市场处于承压态势，南国置业首要任务是活下来，减少亏损，可从开源节流方面着手。一方面，找准市场的有效需求、针对性招租，例如辅助家庭育小+养老、满足年轻人对“创意感”“文化内涵”等需求；另一方面，节约成本，砍去持续性亏损业务，聚焦主力发展主营业务。

但无论南国置业选择何种方式解“燃眉之急”，仅剩半年的时间则是它和中国电建集团不得不面对的现实。