政治局会议再提城中村改造，提速进行时

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道  前后相隔不到一周的时间，关于城中村改造的内容，接连出现在两次中央高层会议上。

据新华社报道，中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在提及房地产相关内容时，会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

就在几天前的7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）在国务院常务会议上审议通过。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

业内人士认为，在稳增长、扩内需、促消费的经济形势下，推进城中村改造无论在供给端还是需求端，都具有重要的意义。

作为承载着大量年轻人、新市民、外来人口的超大特大城市，其城中村改造不仅着眼于住房需求的改善，也是关乎城市产业配套规划、普惠公关服务和市政基础设施的不断完善，更是未来城市功能形态的示范样板。部分研究机构预测，今后3年，城中村改造带来的投资规模每年或达万亿元以上。

政策连续性

关于城中村改造的相关内容，早在今年4月28日的中央政治局会议即有表述，此次中央政治局会议又再提及和国常会通过相关意见。

“国常会审议通过的这个指导意见，就是对4月28日政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长，扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

此次国常会审议通过的《意见》，从内容来看，大致可分为4个大的方面，主要涉及主体责任、资金筹措、改造方向、推进节奏。

比如，国常会指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

诸葛数据研究中心分析认为，地方政府合理的工作规划将对城中村改造的有序推进起到至关重要的作用，同时也体现出城中村改造工作也是促进保障性住房建设工作的重要一环。

此外，会议还指出，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

从更大的范围来看，城中村改造属于城市更新的一部分，在此前的多次会议和相关文件中，住建部对于城市更新的相关要求均强调了杜绝城市更新建设中“大拆大建”的问题，“渐进式”将是未来城中村改造的重要方式。

在中指研究院调查事业部运营总监吴建钦看来，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是我国开展存量提升，实施城市更新行动，推动新型城镇化和城乡融合过程中的重要抓手。国家发改委早在2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务中就提到，要在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动……因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。2022年，国家发改委继续提出要“因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。”因此，本次政策也是对国家近年来关于“三区一村”改造思路的延续和深化。

据民生证券测算，目前已有11个城市公布“十四五”规划期间投资规模4.4万亿元。按照这一节奏，预计2023-2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

此外，第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模都超万亿元，只是2022年有所降温，因此，综合这些口径，民生证券预计未来三年21城城中村改造投资或每年1万亿元。

一家头部房企北方区域相关人士也对21世纪经济报道记者表示，当前城中村改造的相关提法，其最大的意义在于给市场提供了非常大的信心。

地方探索

在地方层面，各地已经在城中村改造方面进行了诸多探索。

从北上广深这四个超大城市看，北京未出台城中村改造的专门文件，但针对范畴更大的城市更新，建立了“总体规划—专项规划—街区控规—更新项目实施方案”的工作体系。

而在上海，城中村改造是城市更新的一环，房企和险资共同设立城市更新基金。根据上海市房屋管理局数据，截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资金达5500多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。

广州的做法，则是相关条例正在公开征求意见，强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合。

今年6月，广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。

今年7月，广州市住建局公开征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见，华泰证券认为，从中可以看出，广州市对于将城中村改造与保障性住房相结合、推动产业转型较为重视，也希望在补偿安置、土地转性等方面探索创新模式。

深圳则针对城中村改造出台专项规划，与保障性租赁住房的筹集工作统筹推进。

深圳市是唯一针对城中村改造出台了专项规划的一线城市。根据《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》，深圳市计划在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

此外，总体规划单列一条“强化城中村租赁市场管理”，加强城中村租赁市场监管，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

而在今年3月，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。

2023 年，深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目，约占全市城中村租赁住房总量的1%。