地产新势力｜专业化成为房企进化方向

21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告。

报告通过对房地产“新势力”的研究，展望行业的发展趋势，分析“新势力”对房地产市场带来的冲击及未来市场格局的变化，在行业转折的关键时期，用丰富的数据和详实的案例，给出观察和判断，以供行业参考。

其中，关于新兴领域的分析部分，报告指出，专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期。

“专业化是美国、日本、新加坡等成熟市场房企的经营模式。”报告拆解了海外房地产企业的发展路径，美国房地产企业专注在其特定领域深耕，极少涉及多元化，其中建筑住宅商专注住宅开发；日本房企发展，以三井不动产为例，经历了从重资产向轻重并举的转型；新加坡房企，以凯德集团为例，实现了通过资产管理建设多元化综合平台的战略转型。

报告表示，目前我国房地产企业经营模式相对单一，专业化能力仍待加强，以上三种发展模式均可为我国房地产行业未来发展格局提供参考。

在具体案例分析部分，报告载明，美国住宅建筑商的特点是：专业化、低杠杆、高周转。龙头住宅建造商聚焦开发流程专业化，做精做细各项附加值高、品牌价值强的部分。以莱纳、帕尔迪、霍顿为代表的美国地产企业推崇沃尔玛模式，各项中间环节一方面统一招标统一采购，与原材料供应商、建筑生产商、分包商搭建产销平台，加强供应链管理流程；另一方面实施标准化配置为住宅统一部件组装，通过规模化削减配置和施工成本。因此，企业回归“开发业务”本质，充分利用投资环节、设计环节、销售环节的品质和服务提高品牌溢价能力。

与此同时，美国龙头住宅建造商的杠杆率不断下降。以霍顿为例，次贷危机爆发后，收入锐减超70%，资产负债率超66%，短期偿债能力极其薄弱。为应对危机，霍顿除直接出售土地回收现金外，选择采用部分回购外发债券以优化债务结构、利用期权锁定土储、兼营按揭贷款等方式充分利用金融工具，有效降低杠杆水平摆脱短期信用风险。

另外值得注意的是，美国头部房企一方面致力于缩短土地持有年限，普遍通过标准化与规模化生产提高周转效率，并依托专营生产住宅部件工厂进一步缩短建设周期，目前基本实现当年销售、当年回款、当年结算。另一方面，在行业下行阶段，选择聚焦中低端客户群体的置业需求，由于其客群价格弹性高可利用促销方式快速去库存，从而保障企业整体收益。

而日本头部房企“轻重并举”的模式值得借鉴。日本财团资金雄厚，房地产企业综合开发、业务协同促进成为了主要特点。日本头部房企开发业务仍保持规模，持有型业务稳步增长。随着存量时代的来临，高度依赖都市圈发展的日本房企很难通过区域扩散来对抗周期风险。因此，向轻资产服务延伸从而拓展新业务增长点成为日本房企穿越周期的共同特征。轻资产模式以运营能力为核心，在投资机构参与下打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。

全产业链覆盖、存量房业务活跃，也是日本房企的鲜明特征。以三井不动产为例，除了传统的重资产开发业务外，还经营代建、销售、租赁、管理等轻资产业务，形成轻重并举的综合模式。一方面，通过代建业务贡献大量存量房客户资源，并帮助增加经纪业务和物业管理的收益；另一方面，在物业管理、经纪业务等多个纵向服务的基础上横向囊括住宅、商业、酒店、物流等多个业态，从而实现价值链上的突破，发挥集团综合优势。

随着日本城市化进程的结束，新房市场增量空间锐减。以三井为代表的房地产公司积极拓展存量房市场，发展房屋经纪业务和出租公寓业务，并开拓了基于包租或托管的出租公寓业务，打造出租公寓管理品牌。其旗下管理的出租公寓超九成为外部资产，管理能力、品牌价值成为其核心竞争力。

“以资产管理拓展业务版图是新加坡房企的有益探索。”报告表示。新加坡房企典型代表是凯德的资产管理模式，通过私募基金为传统开发经营项目提供资金，REITs为前期投资提供了退出机制。资产管理模式，其商业逻辑通过“投、融、管、退”四个方面进行管理，即前期资本运作团队为项目进行投资管理，中期商业管理团队对项目进行运营管理，最后通过资本运作团队在资本市场退出完成整个项目进程。凯德集团的资产管理的关键在于从资本退出的收益率要求出发，计算资产获取的内在价值和运营要求，同时参与项目的开发运营和退出环节，并获取物业开发利润、运营增值收益、基金管理费用和租金收益等。该模式特点是:双基金模式、强运营服务能力。

综合比较之下，报告建议，专注住宅开发模式更加适合仍以传统开发为主、目标客户群体以中低端客户为主的中小企业，通过打造产品力为客户提供差异化服务、聚焦开发流程降低成本提升品牌力从而提升企业的整体竞争力。轻重并举模式适合传统开发领域具有一定的区域竞争力，且以地产为中心辐射部分细分领域展开多元化业务的企业，传统开发通过部分转型成轻资产代建业务，实现降负债、提高盈利能力抵抗行业下行风险，多元化业务通过多种业态多种服务的叠加实现业务协同。资产管理模式适合产业链布局完善、资源获取能力较高的企业，通过“基金+REITs”等方式进行稳健、合理的资产运营和管理，为项目带来更多高附加值业务从而获得更有综合效益的发展前景。