地产新势力｜AMC跑步入场

21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告。

报告通过对房地产“新势力”的研究，展望行业的发展趋势，分析“新势力”对房地产市场带来的冲击及未来市场格局的变化，在行业转折的关键时期，用丰富的数据和详实的案例，给出观察和判断，以供行业参考。

其中，关于房地产领域的新玩家，报告分析了AMC（资产管理公司）在盘活资产、支持房地产项目纾困等方面的积极作用。

近年来，房地产市场进入深度调整周期，房企销售回款出现大幅下降，企业经营状况不佳评级下调，导致再融资难度增加，叠加偿债高峰到来，房企现金流动性面临巨大挑战，部分民营房企信用风险加速暴露、出现公开债务违约。受市场下行、债务违约等因素影响，多地出现项目停工、交付困难的问题。2022年7月，监管层提出压实地方政府责任，保交楼、稳民生，引导市场主体参与出险房企风险处置和项目纾困。

其中，监管部门鼓励AMC参与房企资产处置与项目纾困。2022年1月，金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。2月，银保监会召开专题座谈会，研究AMC聚焦不良资产处置主业、发挥独特功能优势、助力化解金融风险相关政策措施。随后，中国东方与中国长城资产先后获批发行100亿元的金融债券，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置。

AMC具有参与房地产行业资产处置的丰富经验。报告指出，AMC核心业务为不良资产经营，其中不良债权资产来自金融与非金融两类，经营模式主要有收购经营和收购重组两种。收购重组不良资产主要来自非金融类企业，房地产项目即属于此类。AMC参与房地产行业资产处置已有较长时间，且房地产行业在收购重组不良债权资产中所占比重始终为最高。以两大全国性AMC中国信达与中国华融为例，两家AMC收购重组不良债权资产中房地产行业近五年占比一直高于40%，远高于制造业、建筑业等其他所有行业。从人才角度看，AMC部分高层管理人员具有多年房地产领域经验;从机构设置看，全国性AMC旗下多具备房地产业务平台，对地产业务有全面了解;从项目实操看，北京万柳书院等知名地产项目早年均由AMC参与处置。

当前，我国不良资产管理行业已形成“全国+地方+外资+民营”的格局。其中，“全国”指5家全国性AMC:中国信达、中国华融、中国长城、中国东方及中国银河。“地方”为地方性AMC，根据银监会规定，每省最多可设置两家地方性AMC，计划单列市也可设置一家。根据相关行业数据，截至2021年底，经银保监会公布名单的地方性AMC共有59家。“外资”为2020年2月后开始进入我国的外资AMC，“民营”指非持牌AMC，主要参与二级市场从持牌机构处收购不良资产。由于大多数地方性AMC规模相对较小、资金实力有限，目前参与企业层面纾困的大部分都是全国性AMC。

按照参与对象，AMC参与房企资产盘活主要可分为企业层面与项目层面。在企业层面，AMC可通过传统的债务重组方式参与房企纾困。而目前实践较多的案例出现在项目层面，AMC通过“出资+开发”的模式，由AMC负责不良资产处置与重组，房企负责再开发与运营。

具体来看，在项目层面由AMC自身出资或同时引入银团收购项目或对项目注资，AMC对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再引入操盘方对项目进行再开发与运营，进而推向市场变现取得收益。此处操盘方可以是AMC旗下地产开发公司，也可以是头部房企、原出险房企或第三方代建平台。典型AMC参与项目纾困的案例有:信达系纾困中南深圳宝安区城市更新项目，其中中国信达收购项目不良债权并完成注资，信达地产与中南建设联合操盘;中国华融、中信信托纾困融创上海董家渡项目，完成股转交易后联合银团对项目注资用于该项目的开发、建设与运营，操盘方仍为融创。

中国信达近日召开的2023年年中工作会议暨党建工作会议提出，积极稳妥参与房地产市场、地方债务、中小金融机构等重点领域风险防范化解，增强转型发展信心。