行业深度调整下,房企新发展模式路在何方?

地产吴抒颖 2023-08-09 15:33

积极探索新模式。

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

过去这几年,我国房地产行业经历了深度调整,高杠杆企业风险不断暴露,行业进入加速优胜劣汰阶段。

从本轮调整来看,房地产行业在市场上行期奉行的“高杠杆、高负债、高周转”模式积累了大量的债务风险、产品风险、交付风险、管理风险,在市场下行期逐渐暴露。与之同时,房企在发掘发展机遇、提升自身能力方面以实现合理增长仍存在相当探讨空间。

基于这种现状,近日,在博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会上,中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告,该报告通过对房企风险及发展模式进行审视和研讨,对房地产行业新的发展模式提出策略和建议。

行业调整

本轮房地产调整期最为显著的特征是,许多房企陷入违约困境。据不完全统计,目前发生债务违约的房企有66家。

报告指出,2023年上半年,共新增5家违约企业,虽然自去年四季度以来政策救有所放松,但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企,整体行业面融资面仍然处于筑底阶段,多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出,已出险房企方面的展期违约仍在继续。

报告预计,今年三季度为债务到期高峰,2023年房企债务压力依然较大,若销售市场长期低迷,债务违约现象或仍会出现。

不仅如此,房地产行业目前也已有部分企业退市,也有不在少数的企业存在退市风险。

报告表示,企业盈利能力差是房地产企业近些年来退市的主要原因。房地产市场的周期性波动会影响企业的盈利能力,外加房地产市场的调控政策收紧,会导致一些房企走向退市之路。

从退市方式来看,房地产企业以被动退市为主。此轮市场调整前,已有中弘控股、华业资本等企业退市,近期则有新力控股、蓝光发展等退市案例。另有不少房企已处在退市边缘。

港股方面,截至目前,已有21家港股内地房企处于停牌状态。按规定,停牌时间超过18个月将面临摘牌,其中,新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌,成为2023年港股首家退市的内房股。

报告认为,接下来退市现象将进一步加剧,市场将逐渐深化调整,行业竞争将更加激烈,上市房企需要积极转型,探索新发展模式,否则面临被淘汰风险。

化解债务

面对不利的局面,出险房企也在自救的过程中。目前看来,已经出险的房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组,也有部分企业通过逆向混改等形式化解风险。

报告指出,出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期,通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整,延长偿还时间。

从展期时长上来看,目前房企展期均超过6个月,部分企业展期5年左右,部分房企甚至会出现二次展期情况;在利率设置上,大部分境外债展期期间的利率比原债券有所提高;在偿还本金金额上,部分境外债给予更高的本金金额偿付;在增信措施上,部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。

此外,还有部分房企以资产清偿债务,但此种形式通常与债务展期相结合,即以部分现金偿付债务,剩余债务进行展期。

在这种偿债方式中,从现金偿付比例来看,境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例;从现金偿付形式来看,多数房企偿付一定比例本金,少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外,部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。

债转股作为另一种常见的债务违约重组方案,目前也有部分房企采用,如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式,抵偿债务金额。根据企业发布的信息,截至2023年4月30日,华夏幸福通过两平台股权偿还债务总计约105.83亿元。此外,也有其他房企提出了债转股的重组方案。

逆向混改是化解房企经营风险的另一种重要形式,主要包括股权转让和增资扩股等形式,通过引入资金实力更强的国企股东,加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信,化解公司经营风险。

报告强调,对于出险房企而言,通过债务重组获取宝贵时间后,仍需尽快恢复正常经营状态,改善经营现状,回归正轨。出险房企应盘活存量项目,确保项目顺利建设施工,及时交付来化解债务危机和恢复正常经营。

报告提到几种方式,一是在国家政策的支持下,出险房企也可以引入资方,加快复工复产,保障交楼;其次,加快销售促回款,通过快速销售去化来增强资金流动性,提升偿债能力;最后,尽快恢复组织机能,调整和恢复企业人员,健全组织架构,确保相关经营活动的有效运转,从而帮助企业恢复正常经营。

何以至此

房地产行业的风险累积,与发展模式的选择有关联。

报告提到,房地产进入下半场,房企创新“合伙人”机制,通过“共创、共享、共担”为企业发展和转型提供有力的组织机制支持,激发组织潜能,平衡人力成本与经营风险,实现企业规模的爆发式增长。

报告又指,合伙人机制在提高股东、员工、管理层粘合度,加强成本管控,提高战略判断能力和周转效率方面作用巨大。合伙人机制作为激励相容机制,在市场上行周期扮演了规模扩张的助推剂、风险积累的放大器角色,因而在市场下行周期就演变成了风险爆发的加速器。

除此以外,房企的“三高模式”,也是导致风险爆发的缘由。报告研究认为,2017年-2022年,出险房企维持高负债模式,杠杆率长期保持高位。

其时,代表房企的风险就已经显露。典型的是融资期限结构上,2017年-2020年,代表房企短期有息债务在总有息债务中占比维持在36%左右,相对规模较为稳定;但2021年,在总有息债务规模下降的情况下,短期有息债务规模同比增长,短期有息债务占比迅速攀升,短期偿债压力快速放大,叠加销售端资金流入减少,代表房企流动性压力陡增。

其中,新力等企业2019年-2020年短期有息债务占比均接近50%,短期债务负担过重,期限结构不合理,难以抵御现金流入截断的风险。

从投资节奏来看,代表房企多数在2017年-2019年连续三年较高强度投资后,2020年投资规模再度扩大,其中,奥园、花样年、龙光等房企在2020年的拿地金额为2017年以来最高值。

报告直言,在市场下行前夜进行高强度投资,不仅积累了极大的短期偿债压力,还导致其去化困难造成资金积压,也促使其在市场调整后转化为存货减值损失,恶化了利润表。

告别过去

房地产市场进入调整阶段,过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续,房地产企业要顺应政策及行业趋势,积极探索新的发展模式。

报告提及,在新的发展时期,行业降速、分化、容错低等特征更加明显,新竞争格局的形成正在孕育中。

这主要体现在几个方面,首先,行业降速导致企业阵营将相对固化,超车机会减少,考验守中与进击的权衡力,也将埋下阵营分化震荡之因。其次,城市分化与投资风险显著加大,容错率越来越低,科学与效率的力量真正登场亮相;最后,管理红利时代,打铁还需自身硬,精细化运营将走得更远,数字化和精细化将成为行业的重要关注方向。

报告表示,受新房市场规模向上突破动力减弱,中长期市场总量将下行等因素影响,房企一方面应注重经营安全,在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市,持续打磨优质产品,抓住增量市场结构性机遇,追求有质量增长;另一方面发挥自身优势,发展轻资产商业管理、代建、长租等业务,探索新发展模式。

报告建言,房企可走专注开发、开发+轻资产轻重并举的模式、开发+轻资产+资产管理等路线。

在专注开发方面,报告分析认为,区域中小型房企应专注开发业务,提质增效。年销售规模在200亿以下的区域中小型房企,应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品,从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。

选择开发+轻资产路线的房企,报告则认为,中型房地产企业应延伸轻资产业务,发挥职业团队优势,聚焦服务效率。中等规模、年销售额在500亿左右的房地产企业的特点是,在保持一定规模的传统开发业务的基础上,已经进行了多元化探索,并在部分领域实现了业务布局,这类企业应延伸轻资产业务。

开发+轻资产+资产管理的路线,则更适应综合性房企。报告分析称,综合性大型房地产企业应发展轻资产业务,并拓展资产管理。综合性大型房地产企业的特点是已经完整覆盖房地产行业价值链,这类企业在行业下行阶段依旧保持稳健的产品或服务竞争力,可发展轻资产业务,实现轻重并举。

报告指出,资产运营管理也是重要的发展方向,以资金作为单一规模驱动的业务逻辑已经难以维系,很多开发企业尝试借鉴基金模式,实现业务增长。大型房企在开发建设写字楼、公寓、零售物业、物流地产等后,可将资产置入旗下REITs或基金,并继续负责该类物业的管理运营,除可获取开发销售利润外,还可从中获取物业管理费和基金管理费。

(作者:吴抒颖 编辑:张伟贤)

吴抒颖

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