竞争格局剧变 房地产新势力崛起

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

房地产发展逻辑彻底更改之后，行业竞争格局也在发生重大变化。

一方面，通过“高负债、高杠杆、高增长”模式获得过快速发展的房企，该如何从旧有的基本盘中拔出腿来，以契合当下行情的业务继续拼杀？另一方面，国央企、城投公司、地铁公司、AMC、代建等企业表现亮眼，正成为市场的“新势力”。

这种变化对行业的影响是深远的，颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。一些存在感较强的房企有可能归于沉寂，“小而美”的企业根植于厚土，反而得以蓬勃，新兴领域则吸引了多家企业扎堆入局。

但企业往往会存在“战略趋同”的问题，该如何把握行业的水流，在浪涛之中驶好自己的帆？

近日，博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会上，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告，该报告通过对房地产“新势力”的研究，展望行业发展趋势，用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察与判断，以供行业参考，有着较强的现实意义和前瞻价值。

未来民企份额还会恢复吗？

近两年，房地产市场深度调整，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。

中指数据显示，近几年TOP100房企市场份额持续明显下降，2019年超过60%，到了2023年上半年，TOP100房企销售总额市场份额为39.7%，较2019年大幅下降。

从销售来看，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额有所提升。根据中指研究院监测，2021年TOP100房企中，央国企市场份额为26.7%，2022年提升到41.6%，大幅提高了14.9个百分点。2023年上半年，销售额TOP100企业中的央国企数量增至40家，销售额占比提升至49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少至52家，销售额占比下降7.6个百分点至34.1%；混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。

房企阵营的变化也非常明显。2023年上半年，百亿房企数量78家，较去年同期减少7家；千亿房企数量7家，较去年同期减少2家。报告指出：“未来千亿将成为一个门槛，冲击千亿的难度会加大。”

旧格局远去，新势力玩家正在洗牌。据报告梳理，包括中字头基建公司、稳健型千亿房企、多元化实业企业、地方性中小型房企、地方城投公司等企业，正在成为市场的新兴力量。

报告指出，2022年与2023年上半年，中建系公司多家进入拿地金额前100，除了中海地产、中海宏洋等地产业务规模较大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金额也进入前100。

拿地金额TOP100民营房企可分为两类，一类为千亿以上的大型房地产企业，如龙湖、滨江、新城控股等，此类企业仍有一定拿地投资能力；另一类为新兴的民营房企，这类企业或依托母公司较强的综合实力，或专注开发聚焦区域市场，均在土拍市场上表现活跃。

新兴民营房企中，多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华等。这类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小，近期拿地势头有所增强。

另一类为地方性中小型房地产企业，如坤和集团、远达集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业等。该类企业多位于核心二线城市，拿地聚焦企业所在地市场，且多与大型房企合作开发项目。

除此之外，地方城投公司也值得关注。在拿地金额TOP100企业中，地方城投数量由2021年的14家增加到2022年42家，2023年稳定在30家以上，较2021年翻番。从金额占比来看，地方城投拿地金额占比由2021年的6.7%大幅增加到2022年的23.2%，在2023年保持在15%以上，较2021年增加一倍多。

报告认为，未来几年，行业仍将延续当前态势，央国企在销售、拿地方面占比将持续提升。当市场重新平衡后，由于民营房企经营灵活、效率高、适应性强，市场份额或将有所恢复。

代建、AMC跑步入场

报告认为，新形势下，探索房地产新发展模式，房地产代建企业和AMC的发展势头正盛，机遇充沛。

据中指研究院数据，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，同比增长11.3%。

“2022年，代建新签约规模增速远高于全国商品房销售面积和百强企业销售面积增速。”报告分析，在房地产行业持续承压的背景下，代建依旧保持高于10%的增速，充分表明其发展轨迹呈现出更好的抗周期性。

报告指出，房地产行业新的发展形势为代建业务提供了广阔的发展机遇。在传统的开发项目代建之外，房地产及代建企业可通过参与政府代建、与城投公司合作、助力项目纾困等方式拓展代建业务。其中，政府代建需求巨大。保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间。

2022年按面积TOP100拿地企业中，地方国资有82个，是2021年的近3倍，合计拿地规划建面1.1亿平方米。房地产代建企业可以为地方国资代建，扩宽业务空间。2022年以来，地方城投公司拿地较多，且拿地后入市率较低，尚未入市的土地也为代建企业参与项目开发提供了更多机遇。

代建企业也可以选择为拿地的科技型企业提供代建服务。字节跳动、阿里、华为、京东、小米等科技龙头企业近年在土地市场上均有拿地，用途包括总部基地、研发中心、工业园区、员工住宅等。房企及代建企业可凭自身专业能力参与建设。

报告也分析了AMC（资产管理公司）在盘活资产、支持房地产项目纾困等方面的积极作用。

AMC具有参与房地产行业资产处置的丰富经验。报告指出，当前，我国不良资产管理行业已形成“全国+地方+外资+民营”的格局。其中，“全国”指5家全国性AMC，包括中国信达、中国华融、中国长城、中国东方及中国银河。“地方”为地方性AMC，根据银监会规定，每省最多可设置两家地方性AMC，计划单列市也可设置一家。根据相关行业数据，截至2021年底，经银保监会公布名单的地方性AMC共有59家。“外资”为2020年2月后开始进入我国的外资AMC，“民营”指非持牌AMC，主要参与二级市场从持牌机构处收购不良资产。

按照参与对象，AMC参与房企资产盘活主要可分为企业层面与项目层面。在企业层面，AMC可通过传统的债务重组方式参与房企纾困。目前实践较多的案例出现在项目层面，AMC通过“出资+开发”的模式，由AMC负责不良资产处置与重组，房企负责再开发与运营。

行业分工走向四个方面

在“房住不炒”的总基调下，企业的发展目标不再极力追求规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展，伴随着行业逐渐进入新的发展阶段，房地产竞争格局呈现新特征。

报告强调，房企当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，近两年民营房企经营受市场影响波动较大，央国企市场份额不断提升。受此影响，短期之内央国企将继续保持优势地位，特别是头部企业凭借资源优势、开发运营实力，销售额市场占有率仍将稳中有升，而民营房企市场份额将持续下降。

但随着行业缩表出清、房企优胜劣汰，一批企业没落的同时，也会有一批新势力房企崛起。未来在市场竞争下，民营房企有望和央国企保持相对均衡的状态。

报告认为，随着行业专业化分工程度的不断加深，未来行业分工或将呈现四个方面的特点。

第一，少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，这种企业锤炼综合运营优势，可以向着产业链横向和纵向延伸。

第二，多数企业需专注于个别优势领域，区域中小型房企或将专注开发业务，中型房地产企业则可发挥职业团队优势，延伸轻资产业务。

第三，细分领域专业企业增多，当前经纪、策划代理、物业服务等细分领域均先后涌现出一批优秀企业，未来房地产产业链上的其他细分领域也将诞生一批领先企业，如代建服务、商管服务、房地产信托基金、产业地产运营、长租公寓运营等。

第四，大数据及AIGC的迅速发展，将为行业的效能及专业度带来质变，房地产产业链上的主体企业，不仅在赛道选择上考验战略能力，如何借助数智化提升服务水平，也会是影响竞争力的重要因素。