5年期以上LPR“按兵不动”，意味着金融对房地产支持力度减弱？

8月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，其中1年期LPR为3.45%，较上月下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，与上月持平。在8月15日政策利率超预期下降之后，市场普遍预期本月两个期限LPR将显著下降，但事与愿违，市场颇感意外。不过，这并不意味着金融支持实体经济力度减弱。相反地，金融政策调整还将持续进行，新的支持措施如存量房贷利率调整方案应尽快出台。

总体而言，今年以来我国市场流动性合理充裕，金融持续加大对经济支持和服务力度。从今年前七个月情况看，社会融资规模增量累计为22.08万亿元，比去年同期多2069亿元；人民币贷款增加16.08万亿元，同比多增1.67万亿元。前七个月企业贷款利率为3.94%，同比下降0.35个百分点。无论是社会融资规模还是人民币贷款，前七个月均实现同比多增，这表明市场主体融资需求总体上有所恢复，融资成本继续下降，金融支持服务实体经济力度仍然较大。

但从8月11日央行公布7月社会融资和金融数据统计报告看，多项指标低于市场预期。从总量看，7月无论是社会融资规模还是人民币贷款增量都呈现同比少增，大幅低于预期；从结构看，无论是企（事）业单位贷款还是住户贷款都增长乏力。毋庸讳言，7月金融数据较为低迷不振，反映出经济恢复的态势并不稳固，实体经济融资需求较为疲软。在这种情况下，适度降低各类政策工具利率，引导LPR继续下降，具有必要性和紧迫性。

8月15日，多个政策利率如中期借贷便利（ MLF）、逆回购及常备借贷便利（SLF）利率分别下降10—15个基点，下降幅度大超预期。特别是1年期MLF下降15个基点，已经预示着本月LPR将大概率下降。而今年以来商业银行持续降低存款利率、压降负债成本，银行有条件稳住甚至减少加点。这是本月LPR下降的直接原因。经济恢复势头不稳固、市场主体融资需求较弱，是本月LPR下降的根本原因。7月25日召开的中共中央政治局会议要求，加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险。这也是贯彻落实政治局会议的措施之一。

因此，市场预期本月LPR显著下降，如5年期以上LPR下降15个基点以上。但本月LPR呈现非对称下降，5年期以上LPR保持不变，令市场十分意外。从时点看，这是LPR在6月下降10个基点之后，1年期LPR在三个月内第二次下降，再次传递出货币政策加大逆周期调节、助力经济加快恢复的明确信号；从幅度看，1年期LPR下降10个基点符合预期，5年期以上LPR不变低于预期。1年期LPR多与短期贷款相关，而个人住房贷款利率主要以5年期以上LPR作为定价基准。但本月5年期以上LPR“按兵不动”，不意味着金融降低对房地产市场平稳健康发展的支持。

8月18日，金融管理部门联合召开会议，就金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作进行研究和部署，要求“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。这就要求，金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。国家金融监管总局披露的数据显示，今年上半年商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点。

“风物长宜放眼量”，金融管理部门应加大对银行的指导，引导银行以更长远的视角履行社会责任，继续让利广大企业和居民。下一步，央行应适度下调政策利率，适时实施降准，继续为银行提供低成本资金；商业银行应用好存款利率市场化调整机制，有序降低存款利率，持续压降负债成本，继续推动LPR特别是5年期以上LPR下行，促进实体经济和居民部门融资成本稳中有降，为促消费、稳投资、扩内需提供更好的支持和服务。

建议央行加强引导和指导，推动商业银行总行尽快制定存量房贷利率阶段性调整方案，通过差异化的利率打折或减少加点等方式，直接降低利率偏高的存量房贷利率。对不同地区、不同借款人，存量房贷利率调整方案可以有所区别。各地可通过市场利率定价自律机制，商定本地区存量房贷利率调整的总体原则。同时，探索推出贷款置换方案，允许还款期限达到一定年限的借款人申请本行新贷款置换旧贷款，或者允许借款人对贷款期限、还款方式等进行适当变更。具备条件的地方政府，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。

未来，5年期以上LPR下降仍有必要，也有空间。如果5年期以上LPR继续下降，将持续减少借款人房贷利息支出，降低住房消费负担，进而提振居民住房消费意愿和能力。对存量房贷而言，LPR下降之后，房贷利率将在重定价日之后下调，这也是降低存量房贷利率的一种方式。对增量房贷而言，LPR下降之后，如果商业银行不改变加点，那么房贷利率将随之下降。与此同时，应加快调整优化住房限购、限贷、限售等措施，更有力地促进房地产市场平稳健康发展。