房企中报深读丨利润王旁落，中海地产奋起直追

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

中海地产，这家被认为是全行业最稳健的房企也未能躲过市场下行的冲击。

2023年8月28日，中海地产发布2023年中报。今年上半年，这家坐稳“利润王”之位多年的房企净利润在经历了两个报告期走低后再度下挫，报告期内实现营业收入891.6亿元，同比减少14.10%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.43%；核心归母净利润138.2亿元。

与之同时，中海地产的毛利率和净利率也仍然承压。今年上半年，中海地产的毛利率是22.61%，净利率是15.13%，虽然仍然是傲视行业的存在，也较去年全年有所回升，但对比起之前动辄超过20%的净利润率而言，中海地产已经回归到了与其他央企无异的水平。

从整体的表现来看，尽管中海地产是在营收下滑的前提下录得的利润指标变化，但对中海地产这家内控严格、管理出色的房企来说，仍然是十分遗憾的事情。

这意味着，它其实与其他房企也未有本质不同，在一个下行的行业，它也并未能够凭借出挑的管理能力而与趋势抗衡。

不过，中海地产也并未被现实束缚，仍然对未来充满信心。业绩会上，中海地产董事会主席颜建国再度重申，下半年的市场仍在变化中，但全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

底气

营收和利润下滑，不会成为中海地产的“绊脚石”。这家房企管控出色的财务指标，依然是它穿越周期王者归来的底气。今年上半年，中海的资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%；加权平均融资成本3.54%，融资成本继续保持行业最低区间；持有现金人民币1142.1亿元，这几乎是行业的最优水平。

因此，在财务面未见负面变化的基础上，中海地产也能够更从容积极。

今年年初，中海地产由于净利润下滑导致“利润王”称号旁落后，中海管理层首次给出了相对进取的销售目标，以及利润走势的预期。

今年3月，在中海地产的业绩会上，中海地产董事会主席颜建国表示，公司确立了奋勇争先、积极进取的经营目标，力争销售合约额增长20%、商业收入增长30%，利润稳中有升。

到了这一次中期业绩发布，颜建国再度重申，下半年的市场仍在变化中，但全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。“我们战胜市场的信心源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。”

追赶

从今年上半年中海地产的投拓来看，这家央企的确在十分努力地往前追赶。

中海地产行政总裁张智超介绍称，今年上半年，中海权益投资额379亿元，相当于去年全年投资额44%。“从上半年我们跟踪的重点城市供地计划来看，供地量大概占全年的36%，意味着下半年有更多投资机会出现。此外热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月情况来看，土地市场表现更加理性平稳，所以我们感觉下半年投资机会应该会更好。”

至于投资策略，张智超指出，中海还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目；此外也会严守投资纪律、投资刻度。“上半年我们拿地质量非常高，大概80%货量位于一线和强二线城市，综合拿地回报率都高于公司投资刻度。下半年我们会更勤奋参与公开市场投资。”

而在收并购方面，虽然当前市场情况下合适的标的非常少，但中海地产仍然捕捉到了一些机会。

张智超表示，中海地产会进一步发力收并购。其中上半年在北京和上海所持有的城市更新项目北京中信城，上海建国东路项目推进顺利，近期收购了广州亚运城项目的股权后，这一项目也成为中海100%控股项目，因此有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

投资有条不紊，销售也有望发力。

从中海地产的监测来看，目前主流城市的销售情况有一定程度的好转。根据中海地产提供的数据，今年8月，其销售案场来访量较7月上升15%-20%。

张智超表示，从7月底，从中央到地方，出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。“下半年中海的货量依旧非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。其中，上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿，相关项目销售的确定性很高，我们对全年20%增长目标充满信心。”

未来

实际上，在不动产开发领域上，中海地产的管控实力应该是值得信赖的，但这家房企也有比较明显的短板。中海地产过去一直过于专注住宅开发而忽视了培育商业物业这类持有型业务，使得它没有利用好低成本融资的优势从而在住宅开发快速缩量的当下未能增厚安全垫，这的确是中海地产必须反思的地方。

不过，虽然在持有型业务上要稍显落后，但中海地产也在努力往头部企业看齐。今年上半年，中海地产的商业项目入市也进入加速期，报告期内实现收入29.5亿元，同比增长11.3%，也为之提供了稳定的运营收入。

今年上半年，中海地产商业部分已入市项目10个，包括3 座写字楼、4 座购物中心、3栋长租公寓，新签约管理外部商业物业22万平方米，累计管理外部商业物业115万平方米，预计下半年还有10个项目入市。

销售大幅上增可期、利润回升是大概率事件加之第二曲线增长可期，在房地产行业当前的周期之中，中海地产这家已经在规模上成为行业TOP3的房企，无理由让投资者忧心。

在中海地产业绩发布后的次日，这家房企的股价也大幅上涨，截至2023年8月29日收盘，中海地产报16.64港元/股，上涨6.53%，总市值为1821亿港元，仅次于华润置地。股价的表现，也正是投资者对之信心的一种体现。