物企中报深读|“磊落”碧桂园服务独步江湖

物业进化论吴抒颖 2023-08-30 19:02

但愿是阵痛。

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

无论业绩优秀与否,碧桂园服务今年中期的业绩会主题是确定以及肯定的。

在兄弟公司碧桂园债券处在展期的关键时刻,碧桂园服务独立性、成长性也有待检验,此时此刻,这家头部物企亟待向外界传递这样的声音——兄弟公司有难,但自己不会受其所累。

代表碧桂园服务发声的是,碧桂园服务首席财务官黄鹏、首席战略官徐彬淮与首席市场官汪英武等人。

按照惯例,碧桂园服务董事会主席杨惠妍不会出席;受困“减持”、“退休”传闻的碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也意外缺席,也并无解释缘由,这些看似细枝末节的更迭,让碧桂园服务的处境增添几分不确定性。

所幸,虽然碧桂园服务业绩受到大环境影响有所下滑,但整体仍算平稳。今年上半年,碧桂园服务总收入同比增加约3.4%至约207.33亿元;净利润约24.89亿元,同比下降约9.6%;归母净利润约23.51亿元,同比下降约8.7%。

碧桂园服务管理层人士在业绩会上强调,公司与碧桂园完全独立,人员、财务、资产、机构与业务与关联方和控股股东完全隔离。黄鹏指出,公司会做好乙方,配合甲方保交楼,协助兄弟公司化解风险和舆情。同时,公司也会严格遵守法律底线,遵守上市规则,确保两家公司业务和财务的独立,不会做任何利益输送行为。

不达预期

规模之上,碧桂园服务仍然是绝对的龙头。

中报显示,今年上半年,碧桂园服务物业管理规模保持有质量的稳健增长,收费管理面积突破10亿平方米。

截至2023年6月30日,除“三供一业”业务外,碧桂园合同管理面积约为16.47亿平方米,收费管理面积约为9.16亿平方米,分别较去年年底新增约4470万平方米及4690万平方米;此外,“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为9290万平方米及8820万平方米。

从具体的收入类型上,物业管理服务仍然是贡献最大的部分,这部分收入为121.88亿元,同比增长约10.9%,占总收入比例较去年同期提升4个百分点至约58.8%。但增值服务表现则有所落差,其中,社区增值服务收入同比下降10.8%至约18.74亿元;非业主增值服务收入9.72亿元,同比下降31.8%,占比进一步下降至约为4.7%。

这是一组比较意外的下滑。今年上半年,虽然也有少数物企增值服务表现不及预期,但头部多数增长速度较快,万物云、中海物业等莫不如此。

碧桂园服务解释称,社区增值服务收入下降主要是2023年年初疫情未完全消除,消费市场趋理性,消费者保持观望态度,业务启动不及预期,导致碧桂园服务社区增值服务业务推广受限。具体业务上,家装中介服务收入、园区空间服务收入等下降较为明显。

而对于非业主增值服务,碧桂园服务则指,收入下降则系因部分房地产企业出现阶段性的调整,整体非业主增值业务均出现下滑。

黄鹏坦言,上半年公司业绩虽然说企稳,但实际离公司内部的目标还是有一定的距离,当下还会继续稳健开展业务,调结构、解决问题,消化非业主增值服务收入下降等造成的冲击,后面会重新激发内生的增长突破。

自证独立

业绩表现不达预期,其实也可以理解。但这不是最牵动投资者的地方,投资者更关注的是业务独立性、发展可持续性等。

得益于物业管理的特性,碧桂园服务的现金流保持在健康水平。截至今年上半年年底,碧桂园服务的经营活动所得现金净额约为21.92亿元;银行存款及现金总额约为127.12亿元。

也正是因为碧桂园服务良好的现金流,且此前大股东通过配股融资再对兄弟公司进行财务资助的过往,市场也有一定程度的担忧。

为了自证清白,碧桂园服务管理层在业绩会上承诺,除了受限资金外,碧桂园所有的资金和存款不存在有抵质押限制的情况,不存在将现金存款作为关联地产兄弟公司债务的担保方这样的情况。“当期期末没有,在期内也没有发生,未来也不会发生。”

黄鹏则强调,下半年的现金流情况肯定不会弱于上半年,全年的目标是希望能实现(覆盖)净利润的一倍。未来现金流的来源肯定会是依靠自身经营创造,因为这是一个净现金流的行业,没道理会对外形成依赖。

除了现金流表现外,碧桂园服务的应收账款增加,也是比较值得关注的变化。根据中报,截至2023年6月30日,碧桂园服务的贸易应收款项净额约174亿元,较去年底增加约21亿元。碧桂园服务解释称,这主要是由于收入总额的增长所致,其他应收款项净额由于按金及代业主垫付款减少,较去年底下降至约49亿元。

在这其中,碧桂园服务来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元,较2022年末增加了约5.7亿元,增幅32.9%。

黄鹏分析指出,“我们会依法依规去处理保护自身的合法权益。“也会转变服务的方式,积极沟通,必要的时候甚至会适当的缩减一些不必要的关联交易服务。”

事实上,至少在业务上来看,碧桂园对碧桂园服务的营收贡献,已经逐步降低。根据中报,碧桂园服务第三方收入占总收入比例持续上升,2018年为79.7%,到2023年上半年已经达到95.6%,来自碧桂园的业务比例仅占4.4%。

除了与关联方的业务往来以外,碧桂园服务近期最受关注的事件还有杨惠妍捐赠公司股权一事。

对此,黄鹏则回应, “捐赠是杨惠妍深思熟虑之后的决定,杨氏家族历来重视和支持物业的业务发展,对物业公司的定位从来都是独立业务,发展策略至今不变。国强公益基金会(香港)成为碧桂园服务股东之后,承诺10年内不会减持,此举有利于维持大股东的稳定性,使碧桂园服务有长期稳定的管理机制。”

只要没有关联方困扰,碧桂园服务仍然是一家成长可期的物业服务企业,这也就是碧桂园服务不断向外界强调独立性的缘由。假以时日,“独自行走”的碧桂园服务在消除负面影响后,或会重新驰行,有望成为物业企业独立发展的标杆。

(作者:吴抒颖 编辑:张伟贤)

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