物企中报深读｜“磊落”碧桂园服务独步江湖

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

无论业绩优秀与否，碧桂园服务今年中期的业绩会主题是确定以及肯定的。

在兄弟公司碧桂园债券处在展期的关键时刻，碧桂园服务独立性、成长性也有待检验，此时此刻，这家头部物企亟待向外界传递这样的声音——兄弟公司有难，但自己不会受其所累。

代表碧桂园服务发声的是，碧桂园服务首席财务官黄鹏、首席战略官徐彬淮与首席市场官汪英武等人。

按照惯例，碧桂园服务董事会主席杨惠妍不会出席；受困“减持”、“退休”传闻的碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也意外缺席，也并无解释缘由，这些看似细枝末节的更迭，让碧桂园服务的处境增添几分不确定性。

所幸，虽然碧桂园服务业绩受到大环境影响有所下滑，但整体仍算平稳。今年上半年，碧桂园服务总收入同比增加约3.4%至约207.33亿元；净利润约24.89亿元，同比下降约9.6%；归母净利润约23.51亿元，同比下降约8.7%。

碧桂园服务管理层人士在业绩会上强调，公司与碧桂园完全独立，人员、财务、资产、机构与业务与关联方和控股股东完全隔离。黄鹏指出，公司会做好乙方，配合甲方保交楼，协助兄弟公司化解风险和舆情。同时，公司也会严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为。

不达预期

规模之上，碧桂园服务仍然是绝对的龙头。

中报显示，今年上半年，碧桂园服务物业管理规模保持有质量的稳健增长，收费管理面积突破10亿平方米。

截至2023年6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园合同管理面积约为16.47亿平方米，收费管理面积约为9.16亿平方米，分别较去年年底新增约4470万平方米及4690万平方米；此外，“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为9290万平方米及8820万平方米。

从具体的收入类型上，物业管理服务仍然是贡献最大的部分，这部分收入为121.88亿元，同比增长约10.9%，占总收入比例较去年同期提升4个百分点至约58.8%。但增值服务表现则有所落差，其中，社区增值服务收入同比下降10.8%至约18.74亿元；非业主增值服务收入9.72亿元，同比下降31.8%，占比进一步下降至约为4.7%。

这是一组比较意外的下滑。今年上半年，虽然也有少数物企增值服务表现不及预期，但头部多数增长速度较快，万物云、中海物业等莫不如此。

碧桂园服务解释称，社区增值服务收入下降主要是2023年年初疫情未完全消除，消费市场趋理性，消费者保持观望态度，业务启动不及预期，导致碧桂园服务社区增值服务业务推广受限。具体业务上，家装中介服务收入、园区空间服务收入等下降较为明显。

而对于非业主增值服务，碧桂园服务则指，收入下降则系因部分房地产企业出现阶段性的调整，整体非业主增值业务均出现下滑。

黄鹏坦言，上半年公司业绩虽然说企稳，但实际离公司内部的目标还是有一定的距离，当下还会继续稳健开展业务，调结构、解决问题，消化非业主增值服务收入下降等造成的冲击，后面会重新激发内生的增长突破。

自证独立

业绩表现不达预期，其实也可以理解。但这不是最牵动投资者的地方，投资者更关注的是业务独立性、发展可持续性等。

得益于物业管理的特性，碧桂园服务的现金流保持在健康水平。截至今年上半年年底，碧桂园服务的经营活动所得现金净额约为21.92亿元；银行存款及现金总额约为127.12亿元。

也正是因为碧桂园服务良好的现金流，且此前大股东通过配股融资再对兄弟公司进行财务资助的过往，市场也有一定程度的担忧。

为了自证清白，碧桂园服务管理层在业绩会上承诺，除了受限资金外，碧桂园所有的资金和存款不存在有抵质押限制的情况，不存在将现金存款作为关联地产兄弟公司债务的担保方这样的情况。“当期期末没有，在期内也没有发生，未来也不会发生。”

黄鹏则强调，下半年的现金流情况肯定不会弱于上半年，全年的目标是希望能实现（覆盖）净利润的一倍。未来现金流的来源肯定会是依靠自身经营创造，因为这是一个净现金流的行业，没道理会对外形成依赖。

除了现金流表现外，碧桂园服务的应收账款增加，也是比较值得关注的变化。根据中报，截至2023年6月30日，碧桂园服务的贸易应收款项净额约174亿元，较去年底增加约21亿元。碧桂园服务解释称，这主要是由于收入总额的增长所致，其他应收款项净额由于按金及代业主垫付款减少，较去年底下降至约49亿元。

在这其中，碧桂园服务来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元，较2022年末增加了约5.7亿元，增幅32.9%。

黄鹏分析指出，“我们会依法依规去处理保护自身的合法权益。“也会转变服务的方式，积极沟通，必要的时候甚至会适当的缩减一些不必要的关联交易服务。”

事实上，至少在业务上来看，碧桂园对碧桂园服务的营收贡献，已经逐步降低。根据中报，碧桂园服务第三方收入占总收入比例持续上升，2018年为79.7%，到2023年上半年已经达到95.6%，来自碧桂园的业务比例仅占4.4%。

除了与关联方的业务往来以外，碧桂园服务近期最受关注的事件还有杨惠妍捐赠公司股权一事。

对此，黄鹏则回应， “捐赠是杨惠妍深思熟虑之后的决定，杨氏家族历来重视和支持物业的业务发展，对物业公司的定位从来都是独立业务，发展策略至今不变。国强公益基金会（香港）成为碧桂园服务股东之后，承诺10年内不会减持，此举有利于维持大股东的稳定性，使碧桂园服务有长期稳定的管理机制。”

只要没有关联方困扰，碧桂园服务仍然是一家成长可期的物业服务企业，这也就是碧桂园服务不断向外界强调独立性的缘由。假以时日，“独自行走”的碧桂园服务在消除负面影响后，或会重新驰行，有望成为物业企业独立发展的标杆。