21解读｜住房按揭最低首付比例调整影响几何？

21世纪经济报道见习记者 张欣 北京报道

“这是要放大招了！”、“出王炸了！”“这是继2008年之后第二次普调！”……8月31日晚，央行和国家金融监管总局联合发布称，将全国商业性个人住房贷款最低首付比例下限调整为首套20%，二套房30%，同时下调二套住房利率，这一政策释放瞬间引爆舆论。

当日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，并回答了记者提问。

针对此次差别化住房信贷政策调整优化的重点，两部门表示，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。 

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

多位地产分析人士告诉21世纪经济报道记者，该政策之所以被热议，是因为市场期待已久，而近来房地产市场低迷，也迫切需要落到实处的利好政策。据了解，该政策仅是设定了一个首付比例底线，对于以一线城市为主的这种首套二套执行较高首付的标准，究竟是否会调整，还得依据“因城施策”。对于行业期待的房地产市场上行拐点是否即将到来，专家有不同看法。

一线城市是否会调整，还得依据“因城施策”

合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者，结合8月25日三部门联合发布的“认房不认贷”，一些限购城市过去可能对二套房的认定标准比较高，所以居民需支付较高的首付，在执行了认房不认贷之后，其房屋就由二套变成了首套。这一次又对首套房首付下限做出了调整，这意味着过去大批可能“被二套”的购房家庭，在当下能够充分地运用信贷杠杆，提前满足其购房需求。

不过，郭毅表示该政策仅是设定了一个首付比例底线，高线并未调整。如果再给一个上限，那么政策在落地执行上会有更大的调整空间。但现在只设定了一个底线，没有设定上限，对于以一线城市为主的这种首套二套执行较高首付的标准，究竟是否会调整，还得依据“因城施策”。

“总体来看，近期政策对首套刚需和二套改善的购房支持的力度正在不断加大。”郭毅称，目前政策宽松已是大势所趋，虽然当下只有广州和深圳给出了一个明确的信贷执行落地政策，京沪还在按兵不动，但是整体宽松的信号已经非常清晰。如果京沪也在信贷方面给出宽松的实际落地举措的话，将对全国的一二线楼市信心，起到根本性的拉动作用。

“这是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度算很大。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉21世纪经济报道记者。他表示，该政策具有灵活操作的空间，不同城市可以根据自己的特点灵活执行。以首套房首付比例来说，比如一些三四线城市弱一些，可能会一竿子降到底，即直接降到两成。但一线城市整体需求较大，可能会先降0.5成，如果市场还没有明显的反馈的话，再降0.5成或者一成。

张宏伟表示，其实目前一部分二线城市、三四线城市首付已经降低至两成了，在这样的市场背景下，首套刚需的交易量也并没有被完全激活。事实上，首套首付比例的降低，影响较大的城市为一线城市、强二线，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低购房门槛。但对于首套刚需而言，更重要的其还款能力，因此收入预期或影响其还款，进而抑制了首套购房需求的释放。他期望后续能够出台针对首套住房群体的、稳定收入增加收入的政策措施，稳定刚需的收入预期，从而释放其购房需求。

张宏伟认为，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，再加上三部委刚刚发布的“认房不认贷”政策，形成了一套政策组合拳，有助于降低改善购房门槛，盘活北上广深一线城市、杭州、苏州、南京、武汉、成都等强二线城市的改善需求。具体来看，一线城市、强二线城市等城市的二套首付比例还是比较高的，例如上海二套首付比例在七成，大部分二线城市二套首付比例在4-6成。按照新政，一旦二套首付比例降低，改善需求的置业门槛会大幅度降低。

张宏伟进一步分析称，从当前市场特征来看，一线城市、强二线等城市的改善需求群体还是有购房能力的，一旦这类城市的改善需求被激活，那么整个市场的置换链条被激活，对于改善需求来讲，无论未来是买新房还是二手房，整个一二手房市场就会活跃起来。相反，对于一般的弱二线城市或三四线城市的改善需求来说，由于二套房首付比例的门槛本来就不算太高，基本上在3-4成，同时，改善需求的绝对量没有一线城市、强二线那么大，因此政策刺激的力度和市场反应的活跃度会相对温和。

房地产市场上行拐点即将到来？

从行业角度来看，市场更期待的是，在现有政策组合拳下，房地产市场上行拐点是否即将到来？对此，不同专家有不同看法。

东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青表示，考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，我们预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，近期一揽子的政策揭示出一个重要信息：国家希望剩下的四个月能够带动房地产市场，从而实现全年房地产市场的稳定。目前他对房地产市场倾向于乐观看法，预估2023年全年房地产市场销售面积将比去年同期增长5%，同时，预计今年第四季度和9月，房地产市场会形成比较明显的增长态势。

但郭毅表示要冷静看待该政策对房地产市场的拉动效应，不同城市的政策实施效果和力度都会有不同变化。她表示，一些强二线城市可能效果会略微明显，尤其是一些限价相对执行严格的强二线城市。对一线城市而言，如果京沪也落地“认房不认贷”政策，那么两个政策协同来执行的话，对于一线城市购房家庭的这种拉动作用可能会更强。因为一线城市整体购房需求基数大，居民消费能力强。但持续的效果可能还是要看更多的既往的限制性的措施是否有可能出现破局，比如通州的双限购政策、限售限价等政策是否有机会松绑。只有真正让购房者感知到未来的房价存在上升空间，他们才会有动力，或者说敢于在当下高杠杆买房。

张宏伟亦认为，对于首套刚需来讲，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20—30年每个月房贷还款的费用。现在经济与收入预期都不稳定，有可能影响首套购房者还款，进而抑制了首套需求的释放。因此，期望后续有针对首套住房群体的、稳定收入增加收入的政策措施出台，稳定收入预期，这样也就能够稳定首套房的需求。“这样首套房首付比例降低至两成才有实际的意义，需求才会真正实现和释放。”张宏伟称。