一线城市全面执行“认房不认贷” 楼市成交有望明显增长

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

9月1日晚间，北京住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局，联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

该政策自9月1日起执行。

几乎与此同时，上海也发布了“认房不认贷”同样内容的通知。

至此，广州、深圳、上海、北京四个一线城市，在8月30日至9月1日三天内，迅速官宣了“认房不认贷”政策。

业内分析人士表示，“认房不认贷”将有效支持居民改善类需求的释放，进而推动“卖一买一”置换链条，有效推动市场活跃度。而北京最近几年二手房市场的改善类需求，超过半数。

“认房不认贷”有效降低购房成本

通俗来讲，“认房不认贷”是指，不论购房家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

以居民家庭为例，“认房不认贷”后，置换房屋的成本将大大降低。按照之前的政策，诸多有切实需要卖掉现有住房购入更大房屋的家庭，因有过贷款记录，申请商业贷款时，只能视为二套房。执行“认房不认贷”的新政后，“卖一买一”家庭，将被视为首次置业。 

按北京市目前的政策，购买普通住宅，首套房首付比为35%，二套房首付比为60%，相差25%。以一套房子400万元计算，首付将减少100万元。如果购买的房屋为“非普通住宅”，则首付比例将从80%锐减到40%，若房屋总价为800万元，首付将降低320万元。

除了大幅降低首付比例，首套与二套房屋的商业贷款利率也不同，北京现行的首套房商业贷款利率为4.75%，二套房商业贷款利率为5.25%，“认房不认贷”后，利息部分也将减少居民家庭的购房成本。

“8月，北京二手房住宅网签10960套，同比依然低迷，市场期待出现政策微调。”北京中原首席分析师张大伟表示，“认房不认贷”的政策出台，是支持合理住房需求、保障房地产市场稳定健康发展的重要举措，符合市场期待。

政策纠偏与合理退出

除了一线城市，近几日，包括福州、武汉、中山、惠州、厦门、成都等重点城市，也宣布了执行“认房不认贷”政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海、北京商品房回调幅度没有广深那么大，70城房价数据中，京、沪二手房价格跌幅开始收窄，此次上海、北京也跟进“认房不认贷”，且政策表述与广深一致，意味着此次房地产政策调整是自上而下的举动，与自身商品房运行态势关系不大。

“从本质上讲，过去过热时期过分严格的政策需要退出，这是政策纠偏和回归正常。”李宇嘉表示。

值得注意的是，8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件，降低存量首套住房贷款利率，并调整优化差别化住房信贷政策。

有资深房地产从业人员表示，近期楼市连续推出重磅措施，接连解除市场过热时期的限制性举措，是对当下市场供求关系发生重大改变的一种积极回应，限制性政策的合理退出有利于市场长远健康发展。

李宇嘉补充说，8月份市场下行超出了预期，连带7月份的同比大幅度下行，迫切需要在“金九银十”、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策松绑，带动预期稳定。而包含北上广深带动的三大都市圈，都市圈楼市占据了牵全国楼市新房市场销售金额70%的份额，这是楼市的基本盘，也是稳定楼市的抓手。

据21世纪经济报道记者了解，9月作为传统的楼市黄金期，叠加政策利好持续释放，多家房企均有计划加大推盘力度，积极安排营销节奏。“热点城市的住房需求还是在的，好好抓住这波机会。”有房企人士表示。

北京的通知发出不到10分钟，记者就收到了中介发来的短信，声称开发商正在开会可能会调价之类，要买房赶紧联系他。

业内人士普遍预计，在监管部门近期一系列包括首付、利率、税收等利好政策推动下，久旱甘露，短期内，商品房成交量将出现较明显的增长。