董希淼专栏丨住房信贷政策重大调整的逻辑和意义

董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。而8月25日，住建部、央行、金融监管总局已经公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。总体而言，上述文件对住房信贷政策调整力度较大，部分措施超过市场预期。住房信贷政策加快调整优化，将提振房地产市场的努力方向从供给侧转向需求侧，重在于更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，同时希望通过减轻居民房贷支出来稳住和扩大消费及投资。

去年以来，金融管理部门对首套个人住房贷款政策进行了较多调整。而近期，金融管理部门及时回应市场呼声，进一步优化住房信贷政策，引导住房贷款实际首付比例和利率下行，有助于减轻居民住房消费负担，稳住和扩大居民消费与投资；有助于更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，提振居民住房消费的意愿和能力；有助于改善居民对房地产市场的信心和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

首套住房贷款实施“认房不认贷”，主要是为了满足改善性住房需求。受惠于“认房不认贷”措施的场景主要是，居民出售名下住房、结清贷款之后换购新的住房，可以执行首套房贷的首付比例、利率，即“卖一买一”群体是最大受惠者。同时，居民在本地无房而在异地有房，也可以按照首套房贷标准来申请房贷。此外，财政部等三部门明确居民换房退税优惠政策延续至2025年。由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷，叠加退税优惠，这将有助于降低居民住房消费负担，进一步提振居民住房消费意愿。“认房不认贷”的要求之一是“家庭成员在当地名下无成套住房的”，各地在实施过程中，应明确“当地”的具体范围。一般而言，“当地”应以地级市和直辖市为范围，但需明确如是否包括郊县，以便于实际执行。

降低存量首套房贷利率市场呼声最高，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

从方式看，此次存量首套房贷利率调整主要有两种。第一种是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。这种方式需要重新签订借款合同，重新约定贷款额度（一般是存量房贷未偿还的金额）、贷款利率（一般是当时当地首套房贷利率的下限）。第二种是“协商变更”，借款人可向银行申请变更存量房贷利率。这种方式相对简单，双方协商一致后变更原合同约定的利率条款就可以。但不管是哪种方式，借款人都是向承贷金融机构即办理存量房贷的银行提出申请，目前不能更换银行，即不支持“跨行转按揭”。

需要提醒的是，存量首套房贷利率调整是金融管理部门和银行一起给借款人发放的“大礼包”，借款人可以直接找银行沟通协商，不能通过其他中介机构办理。市场预计最快从10月份开始，存量首套房贷利率可以实质性下调。

此次调整，将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。调整后的存量房贷利率，应不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，主要是为了维护政策的公平性和权威性。首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为贷款市场报价利率（LPR），2022年5月至今为LPR-20个基点。但对2019年10月之前的首套房贷利率下限，应进一步明确。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的变化主要是两个方面：一是统一全国商业性房贷最低首付比例政策下限，即首套和二套房贷首付比例下限分别为20%、30%。此前，不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。二是将二套房贷利率政策下限从同期限LPR+60个基点，调整为不低于同期限LPR+20个基点。过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。当然，无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限。各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。

上述政策调整对居民部门、房地产市场和宏观经济都将产生积极作用。对银行而言，上述政策对利润和息差有一定影响但影响不大。银行可通过下调存款利率、压降负债成本以及拓展多元化收入，来对冲政策变化带来的不利因素。在政策实施一段时间后，可根据市场情况适时调整房地产金融政策，对限购、限贷、限售措施进行再优化，如取消过于严苛的限购措施、调整存量二套房贷利率等，切实降低居民住房消费负担，继续从需求侧发力激发住房消费需求，更好地推动房地产市场平稳健康发展，促进宏观经济运行持续好转。