多城全面取消限购 楼市新一轮政策空间打开

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

继南京打响“核心城市全面放开限购第一枪”之后，多个热点城市加入响应队列。

9月11日，济南、青岛全面放开楼市限购；同日，苏州优化楼市政策，不再对120平米及以上商品房实施限购。

据21世纪经济报道不完全统计，截至目前，包括沈阳、嘉兴、南京、大连、兰州、济南、青岛等重点城市全面取消了楼市限购，另有苏州、合肥、天津、郑州、厦门、长沙等近30个城市优化了限购条件。

业内观点认为，核心二线城市全面解除限购政策，产生的市场效果或将明显大于其他低能级城市，对于当前房地产市场而言意义重大。接下来其他重点二线城市如杭州、成都、武汉等或将逐步跟进。

9月，楼市优化政策进入加速落地阶段，新一轮政策空间打开。中指研究院监测数据显示，9月1-10日，全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新形势下，楼市紧缩性政策会在因城施策的原则下相继退出。

房地产进入下半场，政策调整周期的更多尝试，或将包括二线城市全面放开限购限售、一线城市放松远郊区域限购限售、新房备案价松动、调整普通住宅认定标准等。

有分析人士亦指出，我国房地产市场短期内正在经历深度调整，但长期基本需求规模还在，政策松绑有助于房地产企稳回暖。

重点城市全面放开限购

核心二线城市正在加速落地楼市优化政策。

9月11日，济南、青岛相继宣布全域取消限购，并且取消商品房限售，取得《不动产权证书》即可上市交易。

根据诸葛数据研究中心监测，今年前8个月，济南、青岛新房成交量同比分别下降约2.2%、11.3%。同时，济南、青岛楼市情绪指数迈入市场低迷区间，市场下行压力显露，出台松绑政策提振楼市的迫切性提升。

彻底放开限购，意味着进一步降低了消费者购房门槛。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，此举将有效释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力有着重要意义。

而同步取消限售，将会盘活房屋置换链条，加快房地产市场的整体良性循环。叠加近期央行引导房贷首付比例及存量房贷利率的下降，对市场信心及情绪将会起到明显的正向促进。

具体来看，中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出，短期内二手房挂牌量会快速增加，成交量会有小幅度上升，价格保持平稳，新房到访量有一定的提升。

但也应该意识到，由于此前济南和青岛的限购区域已经缩小到了核心区域，当下对限购政策的全面取消，更大的影响在于其信号意义。

市场人士认为，本轮由重点二线城市引领的全面退出限购，示范作用更为明显。

9月7日，南京取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购，至此，南京全面放开了自2016年开始实施的楼市限购，打响了核心一、二线城市全面放开限购第一枪。

与南京同一天，大连宣布全面解除限购限售；9月9日，兰州全面解除限购限售；9月11日，济南、青岛全面解除限购限售；同日，苏州放宽限购条件，不再对120平米及以上商品房限购。

在历轮楼市调整周期中，二线城市往往因其中流砥柱的作用，承担了楼市重磅政策的风向标作用。

二线城市早先已经落地的“认房不认贷”政策，近期已在一线城市密集执行，并且明显促进了市场活跃度，尤其是北京、上海的楼市成交量短期内得到大幅提升。

如今，多个重点二线城市全面放开限购或优化限购条件，在示范作用下，或将有更多城市跟进，并将可能影响到一线城市的非核心区域。

李宇嘉即表示：“当监管层做出‘供求关系发生重大变化’的重要判断后，过去长期过热时期的政策，要全面纠偏和回归，这不是边际调整，而是方向上的变化。”

楼市优化政策进入加速落地周期

中央政治局会议在7月末定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”后，多个部门及重点城市相继表态支持，但具体政策的落地执行，经过了一定时间的酝酿。

时间来到8月底，楼市优化政策迎来密集落地。

8月30日，广州、深圳两地率先落地首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超出市场预期。除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超过30个城市也跟进落实了“认房不认贷”。

与此同时，南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南相继全面取消限购，沈阳、大连、重庆、南京等十余城明确执行差异化住房信贷政策。

房贷利率方面，9月7日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大国有银行宣布，9月25日起主动批量下调存量房贷利率。

一线城市的楼市优化政策也在加大力度。

上海延长老房子公积金贷款年限至15年，进一步活跃二手房市场，临港新区对重点人才放宽了购房门槛；广州针对二套住房首付比例及贷款利率也进行了下调，成为首个房贷利率突破LPR下限的一线城市：对于广州有1套住房，但无贷款记录或者已结清贷款的家庭，执行三成首付比例，利率为LPR-10bp；对于广州有1套住房，但未还清贷款的，执行四成首付比例，利率为LPR+30bp。

从当前各地政策落实的情况来看，个别商品房库存水平较高的城市执行力度及速度都比较快，一线城市也在跟进响应相关优化政策。

“核心一、二线城市的楼市政策依然存在较大的落地空间。”东海证券指出，比如，央行已经出台降低最低首付政策，地方尚未公布具体政策；放松限购的城市有望持续扩围；货币政策还有降息空间，政策上可能还会继续推进。

中原地产首席分析师张大伟补充说，未来房地产市场的政策方向，或将集中在降低交易税费方面，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本。

而房地产开发商们，正在加紧推货，制定更加积极的营销策略，以抓住这波市场周期。

有房企人士表示，目前这轮政策调整有效释放了改善性住房需求，预计“金九银十”可期。但政策能否形成长期效果，以及如何扭转消费者对楼市的整体预期，仍然需要谨慎观察。