评论丨房贷政策调整将利于刚需释放

秦勇（上海发展研究与基金会特约研究员）

2023年下半年以来房地产政策优化可以说一直是小步快跑。日前，广州首套房贷利率突破LPR下限，首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%。相比之下，其它一线城市，北京目前仍然执行的LPR+55BP，上海执行LPR+35BP，深圳执行LPR+30BP，可以看出广州已经走在四个一线城市的前面，推出了更大力度的稳定房市的政策。广州在一线城市中率先调整符合市场对政策的期待，同时也可以看出不同城市对房地产发展的想法还是有很大差异，比如深圳的二手房价指数自2022年以来已经持续下行，但深圳的利率政策并没有变化，北京房价指数还没有下跌，上海房价指数则刚刚开始下行，广州之所以领先政策调整，可能是在政策松动的周期内，广州的房地产市场仍需要进一步稳预期。

房地产贷款定价利率体系转变始自2020年：央行2020年2月28日公告，自3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。这个定价机制在利率下行的时候起到两个作用：一个作用，浮动利率情况下加成基准会成为银行的利率“安全垫”，对居民来讲成本的下降也小于政策利率（比如MLF等）的变动，当然2019年贷款基准利率与LPR并轨并改变LPR报价方式后，监管部门是希望MLF作为政策利率能够对LPR有充分的牵引的，今年8月的MLF利率下调并没有看到5年期以上LPR相应下调，这在经济走弱的周期中是非常出人意料的，从效果上进一步强化了存量贷款利率对银行安全垫的作用；另一个作用，如果是固定利率的情况，那么银行的存量贷款利率的“安全垫”就更加充分了。

从这里大致可以看出LPR改革的目的是希望利率能更加的市场化，而房贷利率的定价机制则为银行在利率下行周期做足了保护措施，目前很多地方的新增首套住房抵押贷款利率多是LPR基准上有一定下浮，从刺激房地产需求的角度来看，加上首付比例调整，实际上已经较原来的政策环境有了很大的改善。但即使是刚性需求的自住房，因其使用杠杆就自然地具备了金融属性。

置换和改善性住房也面临相同的逻辑，如果是更大面积和更高附加值的改善型房屋，房价预期对净资产的影响可能更大。这样看来，若要房地产市场逐步恢复，则可能要在贷款政策优化的同时进一步稳定房价预期。随着近期越来越多非一线城市取消限售限贷政策，自然状态下居民自住型需求会逐渐显现，对当前地区间房地产运行情况差异较大的现状而言，“一城一策”的继续推进可能是最优路径。

目前市场上对政策的关注大多集中在一线城市，实际上非一线城市的房地产价格已经出现了一定程度的调整。从笔者整理的相关统计数据来看，2020年初至今房价平均涨幅贴近零。目前保持一线城市现有的贷款政策如果能推动一线城市的房价合理回归，长期来看或更有利于自住型需求的释放。

新的存量房贷款利率政策是有底的，不能低于最新LPR+合同签订时的加点数，根据我们上面的分析，这个利率“安全垫”对于刺激新增需求的作用有待进一步观察，从保护银行利差的角度来看是否要保留，确实值得探讨。首先，从商业银行发布的不良贷款率来看，住户按揭的不良贷款率历史以来都是最低的，从房地产政策的角度来看，可以将贷款利率政策理解为具备控房价的功能，但是在目前市场的下行周期，可考虑将其如同部分城市的限售限贷政策一样逐步取消，逐渐与市场利率并轨，即LPR+浮动点位。其次，取消“安全垫”对刺激房地产需求的作用或许有限，但是对于释放一般消费需求可能有一定拉动作用，尤其是对于中低收入群体而言。最后，LPR改革的初衷也是利率市场化，房地产贷款利率政策也应考虑逐步降低“安全垫”的作用，让央行对实体经济的调控更加敏感，货币政策的传导也更加有效率。

总体上，中国的房地产整体价格仍然是稳定的，尽管地区差异较大，面对新的行业周期和房价理性回归的合理预期下，应当继续顺势而为，如许多非一线城市陆续取消限售限贷政策。虽然一线城市的政策调整可能会慢于市场预期，但如果能缓慢释放价格压力，长远依然将有利于自住刚需的释放。