李宇嘉专栏丨如何看待“认房不认贷”后的楼市表现？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

8月底，以“认房不认贷”为核心的一揽子纾困政策施行已有半个多月时间。从最近两周（9月3日-16日）的数据来看，与8月最后两周相比，北京、深圳、广州新建商品住房网签成交量平均增长18.0%、9.8%和18.8%。最近一周（9月10-16日），三个城市新建商品住房成交量环比增长31.7%，考虑到从缴纳定金到网签的滞后性，后者更反映政策释放需求的效果。

从二手住房来看，一线城市最近两周的交易量（以缴纳定金为准）比新政前环比增长48%。值得注意的是，政策效果呈现出“逐周减弱”的态势，政策后第一周，新房和二手房交易均快速反弹，其中北京、上海甚至环比实现翻倍增长，但到了第二周，增幅迅速降至30%以下的水平。而且，新建商品住房市场呈现分化加剧的现象，中心区定价合理甚至存在价格倒挂的刚需、刚改盘（面积在80-120平方米），受政策利好而带动预期的大户型或豪宅需求（面积在140平方米以上或总价在800万以上）更受欢迎，而其他类型去化并无明显改观。

另外，二手住房挂牌量迅速攀升，并且增长幅度超过了二手房交易量。比如，新政后京沪每天新增挂牌量在1300-1500套，而单日交易量仅为挂牌量的一半，导致各大城市二手房挂牌量迅速攀升。一方面，这源于“认房不认贷”鼓励刚需和改善的循环、新房和二手房的循环，导致置换型需求明显增加，特别是持有老旧或无学位及通勤优势的二手房挂牌量增长。

对于各大城市来说，一方面改善型住房购房旺盛，新房供销中60%以上的为改善型物业；另一方面，由于年轻人、新市民、外来人口集中，刚需购房的潜力也很大。落实“认房不用认贷”的首套房认定标准，既能通过降低按揭门槛满足改善型购房需求，还能将改善型需求手中的中小户型、中低价位、区位优势突出（一般在中心城区）的房源释放出来，满足刚需购房。

根据中介机构的统计，京沪深新增挂牌出售的二手房源，约70%-80%的为15年以上楼龄的房源，其中绝大部分为有换房需求的人群，也有部分基于资产保值而套现或腾挪房产（卖掉保值效果差的房子）的投资者。值得注意的是，从价格来看，二手房挂牌价仍以降价出售为主导。一方面，挂牌量巨大和买方市场占主导，另一方面业主希望尽快卖出以实现置换。

除了政策效果的脉冲响应减弱以外，新政后新房访客量和二手房带看量增幅并无交易量那么大，大约只有后者的一半（20%左右）。这意味着，近期入市成交的主要是前期在看房的潜在客户。在7月底国家做出“优化调整政策”的表态以后，新房访客和二手房带看量明显增加了。8月底优惠政策落地，助推了这些需求入市，但后续需求的接续能力明显减弱。

需求端相对弱势，而供给端房源供应却在增长。根据克而瑞统计，9月份28个重点城市预计新增商品住宅供应面积环比上升13%，再加上热点城市二手房挂牌量基本都在15万-20万套，导致供需两端不平衡的局面再次显化，房价稳定的压力依旧较大。刚刚发布的数据显示，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，连续3个月下跌，且跌幅加大。

好消息是核心城市房价跌幅收窄、趋于稳定。8月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，跌幅与上月持平。其中，一线城市环比下跌0.2%，跌幅明显收窄且不再领跌。根据笔者调研来看，不管是基于结婚、生子、就业产生的刚需，还是基于家庭规模增大、房屋功能老化等导致的改善或二套房购置（为父母或子女购房），显示的需求仍比较可观。

目前存在的问题，一是由于普遍存在房价下调预期、各个区域均不缺住房导致选择多元，包括刚需在内的需求处于摇摆态势；二是“卖一买一”的换房链条循环不畅，其中既有“卖一”交易周期较长的问题，也有“卖一”的房源供给效率较低（比如老旧住房）的问题；三是换房的交易成本较高，比如“卖一买一”连环交易涉及契税、增值税、中介服务费、按揭服务费等。

1-8月份，全国商品房销售面积同比下降7.1%，跌幅较1-7月扩大0.6个百分点，跌幅连续4个月扩大。考虑到“金九银十”的传统旺季，及年底11-12月开发商冲业绩，以及9月上半月新房和二手房交易均比8月要好的现实，9月底的关键时间节点（“9·30”往往是政策频发的节点）可能还会有新的纾困政策落地，预计全年新房交易跌幅可收窄至5%以内。

由此，2023年将实现13亿平方米左右的销售规模，拉长历史来看也是相对高位，实现了相对稳定。从目前供需重大变化的新形势看，单纯从需求端进行刺激，不仅政策空间收窄，且效果明显减弱。考虑到目前新市民、年轻人、外来人口等刚需的潜力，以及改善型需求换房的诉求仍较为强烈，房地产前景仍不必悲观，但基于收入、工作预期及房地产的预期并不乐观，刚需和改善型需求的购房行为发生明显改变，不再基于一时政策激励而迅速进入市场。

笔者认为，下一步政策除了继续在需求端着力，比如降低二手房交易成本，更要提高供给效率，如加大老旧小区改造，存量项目启动服务“补短板”，鼓励开发商降价，推进先租后售，教育均等化，落实就业优先战略等等。一方面降低住房购置成本，提高房屋的可居住性，更重要的是培育长期可持续的购买力，这是房地产稳定的关键。