李宇嘉专栏丨楼市新政下的黄金周：预期有待进一步修复

李宇嘉。资料图

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚过去的“十一”黄金周，出游人数和旅游收入首次双双超过2019年同期，各大热门景点大排长龙，餐馆酒店人头攒动，主要道路干线车水马龙。就楼市来说，节前“认房不认贷”以及热点城市收缩或退出限购等利好，叠加“中秋国庆黄金周”营销节点，楼市热度也有所回升，表现在新盘访客量和二手房带看量明显回升，转化为购房的比例也有抬升。

比如，国庆长假8天，广州、成都、深圳等热点城市新推盘日均访客量比节前增长50%左右，有的翻倍增长，部分项目也获得不错的销售业绩。但由于国庆假期返乡及外出的人数较多，8月底至9月初密集的政策利好已释放部分需求，加上市场预期还在修复的过程中，而开发商普遍采取折扣卖房策略，甚至推出“一口价”的低价房源，导致市场表现不如预期。

从供应端来说，开发商都想在“金九银十”这个传统的旺季加速新盘去化，冲刺年底销售业绩。因此，假期新房推盘量明显增加。比如，广州在长假期间新推盘个数达到20个，比去年同期增加3个，新增房源量增加42%；再比如，从9月26日至10月2日，西安新推盘有28个、房源4715套（不含西咸新区），6天的供应量超过了8月份整月4429套的供应。

不过，由于今年以来新盘的去化普遍放缓，去化率普遍在40%左右，导致多数开发商都有大量前期推盘的尾货待销售。据CRIC调研数据，重点城市在俗称“金九”的9月份平均开盘去化率仅为48%。因此，假期开发商推新盘普遍采取“先清尾货、少量新推”的策略，即采取更大价格优惠卖掉尾货，再“小量快跑”地推出新项目，导致打折卖房比往年更明显。

由于新房供应量明显增加，且折扣优惠普遍存在，而各地二手住房挂牌出售量还在明显增加，比如截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套，“认房不认贷”推行以来新增挂牌量超过1.6万套，且调低挂牌价是主流。再加上返乡或出游人数增加，这就导致市场预期并没有在假期反弹，普遍的心态则是“多看看、再等等”、多方比较、不着急下手。

于是，尽管各地新房访客量、二手住房带看量明显增长，但转化为有效购房的比例并不高。根据中指院的统计，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年假期（10月1日-7日）及2019年假期下降20%左右。其中，北京国庆期间的新房认购为654套，日均认购量同比下降4.0%；广州国庆期间新推盘整体去化率为22%，分别低于2022年同期、2021年同期1个百分点、19个百分点；深圳新房成交较去年假期下降46%。

根据笔者的调研，销售较好的项目，一方面是价格上有绝对的优势，比如低于周边同类在售项目或“次新房”的二手住房价格；另一方面，就是在地铁通勤、教育等配套方面有竞争力；此外，就是前期经过长周期蓄客、具有独特资源（比如景观）、性价比较高的高端改善盘。除此以外，一些新盘同质化明显、或存在某方面的瑕疵，导致购房者观望和犹豫。

总结售楼现场的客户特征，刚需和改善型需求确实比较多，比如父母给刚就业的子女买房，或“小两口”买婚房，或基于消费升级或家庭人口增加考虑的以旧换新、以小换大等等。这说明，合理的购房需求仍较多，需求潜力仍较大。但不少新盘都有一些缺点，比如靠中心区的，户型均较紧凑，70-90平方米的普遍为三房户型，客厅或房间太小；靠外围的则通勤不方便。

房价仍在历史高位的情况下，中心区、次中心区控总价的紧凑户型是新房普遍的设计风格，可谓麻雀虽小五脏俱全，看上去功能很齐全，但宜居性、舒适性不足。外围的新房户型较大，价格适宜，但年轻人对通勤成本比较敏感，而且生活配套设施存在短板。既然有这样那样的缺点，新盘选择又很多，对房价的预期也较为稳定，开发商都在促销，那就“多看看、再等等”。

另外，需求的两极分化比较明显。一些大户型（比如大平层项目）往往对应着更高的价格和涨价策略。比如，在广州深圳地区，同一批次的新推房源，装修标准完全一致，但大户型的均价往往比中小户型的高出1万左右。这往往与当下改善型需求占主导，高收入人群对房价敏感度下降有关，大户型、大平层的居住体验感更强，购房者出手也不像刚需那么犹豫不决。

对于高收入或“卖一买一”的换房人群来说，首付和月供更加从容一些。而且，近两年改善型需求主导楼市的格局下，这类型房源的价格更加坚挺，也更受购房者欢迎。相比之下，新市民为主的刚需、中产为主的刚改（首次换房），尽管其消费意愿强烈，但支付能力下降、预期变得谨慎，同时作为需求新生力量的90后对居住的体验感不愿意妥协，导致供给端对需求的匹配开始弱化，而房价还在高位，这也是导致新盘去化不理想的原因。

此外，对未调整限购政策的一线城市（北京、上海、深圳等），还出现“等政策式的需求延滞”现象。从深圳来看，目前当地居民普遍预期深圳限购会松绑，首套、二套首付或利率会下行。因此，长假期间深圳楼市看房的人气也很旺，但“叫好不叫座”的现象也同时存在，而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后，事实上是市场受到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维影响，或者说等待新一轮政策。

据CRIC监测，9月30个重点城市成交面积为1205万平方米，环比微增3%，1-9月份累计同比微增2%。从近期市场来看，6-8月份的明显下跌有缓解的趋势。国庆长假期间市场销售不如预期与居民外出有很大关系。贯穿9月的限购政策松绑、利率下调，以及后续可能的政策纾困（比如LPR下调、税费调整等），其影响会在10月份体现出来。考虑到去年10-12月由于疫情导致的低基数，今年四季度商品房市场会得到修复，全年商品房销售面积降幅会收窄到5%以内，实现了相对平稳的预期目标，为明年房地产工作奠定良好的基础。