公积金贷款优化 广州楼市再收政策红利

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

一线城市中楼市表现最为平稳的广州，再度发力优化房地产政策。

2023年11月14日，广州住房公积金管理中心发布《广州住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》（下称“《通知》”），对使用公积金贷款购房家庭的住房套数认定、最低首付款比例等政策进行优化调整。

《通知》表示，对购买广州首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款）记录或住房贷款记录已结清，且在广州拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。

这就意味着，广州公积金贷款也正式执行“认房不认贷”，而且首付比例最低可至20%。从今年8月以来，广州楼市利好政策频出。8月底，广州率先宣布商贷“认房不认贷”，9月，广州出台新政放松部分区域限购并降低购房门槛，其中、外地户籍买房社保年限由5年减少为2年，首付比例和利率水平也相应降低。

受此推动，广州楼市成交有所回暖，但观望情绪仍在。据21世纪经济报道记者近期走访了解，目前，广州楼市多数楼盘年底去化心切，纷纷祭出“低价”单位促进成交。与此同时，二手房挂牌量也仍居高不下。

再出新政

广州本次对公积金政策作出调整，本质还是为了支持刚性需求。

根据《通知》，广州首套房公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。

针对此次公积金新政，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，商业贷款启动认房不认贷以后，基于对这一优惠政策扩展到更多群体的考虑，以及公积金贷款利率比较低，更能激发购房热情，公积金贷款执行这一政策是大趋势。

从执行细节来看，此次政策的最大亮点在于，首套房公积金贷款最低首付比例降至20%，相较商业贷款步子迈得更大了一些。李宇嘉认为，步子迈得大，一方面是公积金政策上地方的自主权更大一点，另一方面公积金支持的是缴存职工，更能彰显民生属性。

需要注意的是，本次调整是建立在完全使用公积金贷款的基础上，而目前广州对公积金贷款的额度有相应规定。其中，使用住房公积金贷款购买自住住房的，单人贷款最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房的，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。

如符合二孩及以上家庭支持政策，则贷款最高额度上浮30%，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。

这就意味着，这一贷款政策可能惠及面并不会太广。

李宇嘉表示，公积金新政能否起到较大的作用，取决于缴存职工能否贷到足够的额度。“有多少职工能够获得这么高的贷款额度，取决于缴存的时限和单位缴存的额度。真正需要公积金，低利率贷款的主要是新市民、年轻人和外来人口。但这部分人群缴存余额少，缴存比例低，很难获得足额的贷款。”

一位有意在广州购房的新市民也对21世纪经济报道记者表示，“我觉得对我来说这个政策没有办法让我用上，按照这个20%首付比例加上我用了最高可贷金额60万的情况下，我可选择的范围是很少的，如果要买到合适的就要提高首付，20%的首付比例就没有什么意义了。”

平稳运行

广州公积金新政出台之前，已经释放过一次幅度较大的利好政策。

2023年9月19日，广州黄埔、番禺和花都等区域解除限购，限购区域则将社保年限从5年调整为2年。受此推动，广州楼市随之活跃。

广州中原研究发展部统计显示，今年10月，广州新房成交量超6500宗，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创近5个月以来新高；二手房方面，今年10月成交量达9361宗，环比上升9.6%，同比上升41.3%，网签均价29879元/平方米，环比上升6.9%。市场活跃度有明显提高。

一位华南房企华南区域负责人告诉21世纪经济报道记者，新政出台后，广州楼市有明显的活跃，尤其是黄埔、番禺这两个近郊区域同比有40%左右的增幅。“不过我们也观察到，新政的效力大约只持续了一个半月，到差不多10月底这一波所释放的购买力就基本已经到位了，就有比较明显降下来。”

从数据面来看，也能够印证这一观点。例如，在10月广州全市热销楼盘前十榜单中，番禺的项目占据六席，其中华润长隆悦府以317套排名第一。

与此同时，广州楼市的新房开发商也明显“卷起来”了，在价格上让利明显。可供对比的是，位于天河区的珠江花城就推出了“总价370万元起买天河76平方米单位”的特价房源，绿城开发的桂语汀澜也在双十一推出了数套特价房源，优惠幅度在30万左右；同时，广州保利旗下多个楼盘也有促销房源上架。

上述华南区域负责人分析称，“新政后开发商更不敢收回折扣，都在窗口期抓紧抢收。加上到了年底，是回款和销售的冲刺阶段，各家房企都在抓紧出货，而且二手房现在也在卷新房，大家在价格上反倒都还有降下来的空间。”

不仅是一手房在博弈，二手业主同样心累。从挂牌量来看，广州楼市当前的在售房源已经处在绝对的高位。广州贝壳网站显示，截至2023年11月15日，广州在售二手房约14万套，与月均成交相比，去化周期较长。

一位天河区的二手房业主告诉21世纪经济报道记者，新政之后他所挂牌的房子也没有明显的带看量提升，“中介给我们的预期成交价也比我们一年前挂牌的时候降了一百万左右。”

另一位番禺区的业主也表示，“我的房子挂牌价也就是比我买的时候多个五十多万，算上我这些年的月供利息等，我差不多是要亏损才能卖出去，而且还很可能卖不出去，我们小区这半年挂牌没有成交的。”

一二手房成交平平，广州楼市再度进入冷静期。未来市场是否会提振活跃，则要取决于政策释放的力度以及各方的信心恢复程度，目前看来，市场还将持续平稳发展。