深圳降二套首付取消“豪宅线” 北上房地产政策调整预期加强

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 11月23日起，深圳将二套房最低首付比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。继广州之后，深圳成为第二个降首付的一线城市。

另外，11月22日，深圳住建局发文调整普通住房认定标准，调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

与之前的普宅标准相比，取消了实际成交总价低于750(含本数)万元的要求。市场关于一线城市普宅标准调整的呼声由来已久，深圳成为近期首个调整普宅标准的一线城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮深圳楼市政策调整的幅度在一线城市中是最大的。在国家明确了商品房回归商品属性，打造房地产新模式的政策新框架下，房地产政策新一轮松动的窗口已经打开。在此背景下，深圳政策松动和调整，就在情理之中。

广深降首付

国家统计局数据显示，今年5月开始，深圳新房价格环比连跌6个月，同期深圳二手房价格也处于环比持平或下跌状态。今年10月，深圳新房和二手房价格环比均下降0.5个百分点。

而从成交来看，Wind监测深圳市规划和国土资源委员会数据发现，10月深圳新房和二手房成交套数分别为2654套和2774套，环比有所增加，但与今年3月和4月相比仍有一定差距。

实际上，李宇嘉表示，2021年5月至今，深圳二手房价格已下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。

一位深圳房地产业内人士向21世纪经济报道记者表示，之前深圳执行“认房不认贷”政策，释放了一些在外地有房或者有贷、但在深圳无房的刚需需求。这次降二套房首付政策的推出，可以让部分有二套房需求的改善买家积极入手，促进改善房源成交量的上涨。

但在该人士看来，深圳房价短期内应该不会出现明显变化，因为当前深圳新房库存有约900万平方米，二手房市场上笋盘消耗掉也需要时间。

深圳并不是近期首个降二套房首付的一线城市。据9月9日《广州日报》报道，广州下调二套房首付比例，在广州无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，再购房首付低至30%；在广州有1套房且在供，再购房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。这意味着广州二套房商贷首付比例低至三成。

11月14日，广州住房公积金管理中心发文，其间明确，首套房公积金贷最低首付比例从30%降至20%；在广州有1套房，无贷款记录或房贷记录已结清，再购房公积金贷最低首付比例为30%；对在广州有1套房且有未结清房贷记录的，再购房公积金贷最低首付比例为40%。

目前广州和深圳均有降首付政策推出，北京和上海的政策尚未松动。

北京首套房普宅和非普宅的首付比例分别为35%和40%；二套房普宅和非普宅的首付比例分别为60%和80%。

上海首套房普宅和非普宅的首付比例分别为35%和40%，二套房普宅和非普宅的首付比例分别为50%和70%。

尽管两地商贷均全面执行“认房不认贷”，公积金贷的住房套数认定标准也有所优化，释放了部分购房需求，但对于在当地有1套房的家庭来说，再购房的首付压力仍然较大。

深圳取消750万元“豪宅线”

普通住房交易可以享受契税等税收优惠政策，部分城市首付比例也和是否为普宅挂钩。在此前业内关于一线城市政策调整方向的讨论中，普宅标准调整成为一大关键词。

以北京为例，2014年10月，北京调整普宅认定标准：五环以内单价3.96万元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价3.168万元/平方米、总价374万元；六环外为单价2.376万元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

政策推出时北京市住建委表示，调整后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。北京普宅标准的调整，曾在稳定北京楼市、护航合理购房需求等方面发挥积极作用，但9年过去，北京仍在执行2014年的普宅标准。

国家统计局数据显示，2020年10月，北京新房价格指数较2015年上涨47.7%，二手房价格指数较2015年上涨52.2%，其后北京房价指数同比仍有所上涨。据中指数据，10月北京新房均价和中位数价格已分别达到4.49万元/平方米和5.48万元/平方米，二手房均价和中位数价格分别达到7.57万元/平方米和6.9万元/平方米。

很显然，2014年执行的普宅标准，已经与当前市场实际相去甚远。北京市场上大部分房源已不属于普宅范畴，这意味着这些住房交易不仅不能享受到税收优惠，还要多承担5%甚至20%的首付。

一线城市普宅标准调整的呼声很高。在一线城市中，近年来深圳多次调整普宅标准，2019年11月，深圳废止2015年以来执行的政策，将普宅标准调整为：同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下或套内面积120平方米以下的住房。

由于市场热度较高，2020年7月，深圳发布楼市新政，细化普宅标准，在上述要求的基础上，普宅还需满足实际成交总价低于750（含本数）万元的要求。并完善差别化住房信贷措施，在深圳无房有贷和有1套房家庭再购房，首付比例与是否为普宅挂钩。

“750万元”成为深圳楼市的“豪宅线”。此次深圳发文调整普宅标准，取消了总价低于750（含本数）万元的要求，实际上又回到了2019年的政策规定。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，这意味着享受优惠政策的普通住房范围有所扩大，深圳将会有更多购房家庭能够享受到优惠政策，有利于降低其购房成本，进一步提高深圳房地产市场信心。

近期一线城市政策调整频次有增多迹象，如广州公积金执行“认房不认贷”、取消地价上限，上海放松人才落户等，深圳成为继广州后又一调降二套房首付比例的一线城市。

由此，关荣雪认为，这也向市场传递出了“一线城市政策松绑仍在继续或将进一步加码”的导向性信号，北京、上海政策的松绑预期随之增强。

东吴证券分析认为，此次深圳下调二套房首付比例、放松普宅标准，政策力度超出市场预期，其余一线城市后续有望跟进。

在中指研究院指数分析师孟新增看来，北上同样存在调整普宅标准的预期，但由于这两个城市的市场表现相对好于广深，在调整二套房首付方面或更加谨慎，如果调整的话，上海的政策节奏会比北京快一点。