18亿份！首批3只消费类基础设施公募REITs获批丨REITs金融实务

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

时隔一月，首批消费类基础设施REITs顺利获批发行。11月27日证监会及沪深交易所官网显示，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT三只产品已正式获得准予注册的批复。

招募说明书显示，三只消费类基础设施募集份额总额为18亿份。其中底层资产按前述顺序分别为青岛万象城、杭州西溪印象城及长沙金茂览秀城，总评估规模约130亿元。

“从区域分布来看，3单项目分别位于青岛、杭州、长沙三个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显；从底层资产情况来看，三单项目底层资产多年来业绩表现较为稳健，依托合理的租户结构和成熟的会员体系，形成了较为稳定的业绩增长基座。”瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊指出。

项目获批通过后，将进行签署战略配售协议、网下询价并定价、投资者认购等阶段，项目上市交易时的认购价格由网下询价结果确定。预计相关项目上市后，将进一步提升我国基础设施公募REITs的市场规模和市场流动性，标志着我国基础设施公募REITs市场建设又迈出坚实的一步。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，四只消费类REITs——中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT和嘉实物美消费REIT同日集体申报至证监会及交易所。

截至11月22日，首批4单消费基础设施REITs均收到了交易所的反馈意见，关注要点包括项目运营情况、估值参数合理性、管理费率设置等。

而当前，在首批4只申报的REITs中，尚余嘉实物美消费REIT还在等候获批。记者注意到，嘉实物美消费REIT选取大成、玉蜓桥、华天和德胜门四个项目入池。而11月21日上交随最新的问询函指出，超市类租金收入占项目收入比较大，同时2023 年 7 月大租户麦德龙出现租约调整，调整面积占其已租面积的近一半。

对此，上交所要求嘉实物美消费REIT进一步披露入池各项目、特别是大成项目报告期内的历史退租情况和新签租户免租期设置情况等，并结合运营管理机构针对租户退租所采取的应对措施，逐年说明租户退租对项目出租率和现金流的影响，同时具体说明大成项目 2023 年上半年营业收入及净利润相比 2020 年出现大幅下降的原因。