温州探索“房票”用于购房首付，中小城市发力市场流动性

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 12月7日，温州发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》（以下简称《政策》）。《政策》涵盖近期房地产政策优化的几个关键词，包括白名单、准现房、调价、房票、城中村等，涉及优化预售资金监管、探索“房票”用于购房首付、落实住房交易税收政策等10项措施。

尽管允许“房票”用来支付首付并非温州首创，但此次《政策》对于房票的使用更加灵活，并提及“房票”纳入重点资金监管的表述。

《政策》明确，房企可向属地申请将未兑付“房票”金额计入重点资金监管额度。纳入重点监管额度的未兑付“房票”兑现时，资金必须直接转入该商品房项目资金监管账户。以上相关事项须由属地政府（管委会）在对当地“房票”政策予以评估明确后方可实施。

易居研究院研究总监严跃进认为，温州年底推出新政，对于各地2024年相关工作都有非常大的启发。《政策》提及的一些创新点非常有价值，包括准现房的销售模式、房票和城中村的结合、允许自主调价等，这都是目前市场方面关注较多，但有效政策偏少的地方。近期，各地正在陆续准备2024年的相关工作，借鉴已经出台的房地产相关政策内容非常有必要。总体上看，政策更细更扎实，有助于落实好“一城一策”的导向，对于房地产市场的平稳健康发展都具有积极的意义。

促流动性

早在2021年，温州就曾针对旧村落改造推出过“房票”。此次温州提出在新一轮城中村改造工作中，大力推行“房票”应用，相当于升级版“房票”。

同策研究院研究总监宋红卫指出，相比2021年推出的“房票”，温州此次着重于在“房票”流动性的深度与广度上做文章：原来的“房票”可以用于购买政府指定的商品房或者安置房，本次的“房票”则是可以购买市场上任一商品房，且“房票”可以抵首付；此次企业可将“房票”纳入到预售资金监管额度里面，相当于置换出一部分流动性，有助于缓解房企流动性压力。

温州升级版“房票”，也可以看作是此轮房地产调控下中小城市旧城改造的一次突围。

8月21日，金华开发区正式实施《金华经济技术开发区江南区块房票使用管理办法（试行）》，全面推行房票安置政策，进一步完善金华开发区房屋征收安置渠道，及时满足被征收家庭的安居需要，优化房地产供需结构，促进房地产平稳健康发展。这意味着房票安置的全新模式将首次大规模应用在正在进行的双溪西路片区更新工作中。

最近，金华婺城区、东阳市陆续实施了“房票”政策，楼市局部短暂回暖。不过，分析人士认为，“房票”安置不仅有楼市回暖的利好，也有其弊端所在。“房票”的政策出发点是加快区域内库存去化，盘活新房市场，效果是立竿见影的。

但是，短期内快速去库存的代价往往是透支未来的需求。以金华为例，经过一轮房票在市场上的流通之后，金华楼市加速去化之后也逐渐恢复“正常水平”。11月，金华新房成交695套，相比10月的942套成交量相比，环比下跌26.2%，同比上涨21.5%。二手房成交约586套，上月同期613套，环比下降4%。业内人士指出，如果年内金华不再继续优化调整楼市政策，12月的成交数据会与11月差不多，大概率还是维持在600套—700套的水平线上。目前金华新房库存量约3.2万套，库存压力仍然比较大。

第三方机构数据显示，库存量上升以二三线城市居多，主要是受短期供应增加的影响。其中，温州同比涨幅持续靠前，达22%。

为了加速去库存，温州通过政策优化调整，让老百姓购房，包括企业融资，派生出一种新的信用流通方式，对缓解房企以及购房者资金的紧张是有一定帮助的。

加强“房票”的流动性，与原来仅作为政府信用扩张相比更具有实用性与可操作性。宋红卫指出，如果从政府端发起“房票”，购房者将之作为购房首付支付方式，房企拿了“房票”，再给到政府去买地，这就赋予“房票”信用属性。比如“房票”可以银行保函的形式，作为保证金参与土拍，就实现了新型的信用派生方式。

优化销售方式

库存压力倒逼政府优化调整楼市政策，中小城市去库存路径不断更新。

温州本次《政策》首次提及“优化销售方式”，试点“准现房+订单”模式，明确引导房企合理定价和调价，同时对于低容积率项目允许自主销售。此外，温州此次删除了去年预售资金监管政策的一条内容，对预售资金使用进一步放宽，规定非重点监管资金可以自主使用。

回看历史数据可见，2011年3月，温州房价约为3万元/平方米，目前温州房价均价约为2.1万元/平方米。10年间，温州房价从峰值跌去30%，但市场的博弈仍然继续。

与此同时，“新房价格降幅不受限制”成为中小城市此轮政策优化调整的一大特色。金华部分楼盘目前给出的优惠力度很大，比如位于中心城区的湖海塘板块某楼盘，打出75折价格并送车位；位于经开区的另一项目，特价房优惠幅度在50万元左右。

近日，苏州市住建局工作人员回应媒体咨询时表示，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。无独有偶，近日常熟市住建局对当地一项目出现6.2折促销回应，已经与开发企业核实了相关情况，了解到项目出于资金紧张，为了回笼资金支付工程款等费用，实行促销。该局表示，商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。

严跃进建议，各地政府可适当研判当地的房企资金状况和去库存状况，同时考虑到购房者的收入支付能力，在价格下调方面做出相应的调整。对于“降价以后已经购房的群体会出现维权等事情”这一问题，他认为，首先应把重心放到保房企的年底销售上面。只有销售提振了，后续是否严格按合同方式进行或者做一些补偿，都可以做研究和工作推进。

正如金华、东阳等城市以房票减缓首付压力，效果立竿见影。上海易居房地产研究院一份研报显示，通过对20城首付比例统计可见，在“降低首付”和“降低房贷利率”两种政策工具上，更多购房者倾向于降低首付，他们认为，降首付或比降房贷更调动购房意愿。

实际上，部分弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等，首付比例均为20%。

持续降低入市门槛、降低购房成本，加上此次探索“房票”用于购房首付，温州正在进行一场促进楼市流动性的全新实验。